贷款 贷款攻略 新型贷款 银行信贷缩紧 2017上半年个贷市场成交量同比下滑60%
银行信贷缩紧 2017上半年个贷市场成交量同比下滑60%

  

据“伟嘉安捷”数据显示,2017年上半年个贷市场成交量同比去年下滑60%左右,呈明显的连续下滑态势。 “伟嘉安捷”指出,去年年末银行信贷环境收紧,因此开年一季度个贷市场的交易量处在小幅下降阶段。随着“3.17”及一系列调控政策的出台,二季度购房人的心态发生了明显转变,交易量处在下跌趋势较为明显,预计下半年信贷环境依然将呈现收紧态势,成交量的走势仍将以稳中有降为主。

  一:上半年个贷市场成交量走势“连续下滑”

  2017年上半年1—6月房贷市场成交量走势柱状图:

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  2017年上半年1—6月房贷市场成交量走势折线图:

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  “伟嘉安捷”指出,上半年房贷市场成交量主要以下降为主;在经历去年年底银行信贷的收紧后,1月份新入市的贷款需求虽然并未充分释放,但是在部分购房人陆续入市的情况下,1月的成交量仍处在上半年的最高位。2月受到春节假期等因素的影响,使得成交量有小幅的下滑。进入 3月后受到“3.17”等一系列政策的影响,二手房中贷款的需求开始逐步减少,但是由于前期需求的释放,使得市场成交量下滑的并不明显。从4月开始,随着政策在市场里的发酵,以及银行首套房利率的上浮调整和放款的缓慢,促使买卖交易双方 “观望”气息开始显著,而5月份随着银行二套房利率的上调,二手房市场整体成交活跃度大幅下降。进入6月份后由于买卖双方的持续性观望,接近年中阶段的银行放款也仍然趋于缓慢,二手房市场陷入了较为“冷却”的交易状态,买卖双方持续处于理性的观望状态中,因此成交量也持续下滑。

  二:上半年“3.17”新政出台    促使个贷成交量下滑

  “伟嘉安捷”指出,上半年“3.17”等一系列配套政策“组合拳”的出台,在极大程度上影响了个贷市场成交量的增长,政策叠加效应在一定程度上降低了贷款购房人群的入市意愿,提高了购房的门槛,促使大部分换房人群陷入观望,从而促使了交易量的下滑。   

  2017年上半年个贷市场金融政策一览表:

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  (1)上半年“3.17”新政出台   “认房又认贷”增加购房压力

  “伟嘉安捷”指出,上半年对个贷市场成交量影响最大的政策及“3.17”新政的出台。首先调控政策从去年“9.30”政策的基础上进行升级,从严了房屋套数的认定方式,重启了最为严格的“认房又认贷”标准,使得大部分二套房人群范围扩大。其次,进一步提高了二套房的首付比例,同时将贷款的最长年限从30年调整为25年,对购房人尤其是换房的人群来说,前期买房和后期的还款压力都进一步增加,增加了购房的门槛和成本,促使大部分购房人陷入了长期理性观望的阶段,影响了成交量的上涨。

  (2)连续缴纳个税60个月    外地购房人群买房门槛提升

  从“3.17”政策出台后,一些列配套政策也随之相继出台,其中包括“京八条”以及对外地购房人购房门槛的提升,购房资格的门槛从原先的连续满5年的社保和纳税证明,调整为需要交纳连续60个月不断档的个税,这无疑增加了外地购房人的买房门槛。使得一些冲破五年“限购”大关的外地购房人群失去了买房的资格,也影响了成交量的走势。

  三、2017年上半年银行利率水平上升    贷款发放较为缓慢

  (1)首套基准二套利率上浮    买房入市门槛加大

  “伟嘉安捷”指出,今年上半年银行首套与二套房的利率不仅取消了折扣优惠,而且二套房出现了上浮。从2月底开始,各家银行的首套房利率便纷纷调整为不低于9折,而“3.17”政策出台后,利率又进一步调整为不低于95折或基准,目前仅有个别银行出现了首套房基准上浮10%的情况,大部分银行都取消了折扣优惠,一律以基准为主流。二套房的贷款利率更是从5月初开始,便全面调整为基准上浮20%,促使二次置业人群的购房压力和成本进一步提升。

  (2)上半年银行贷款发放缓慢    审批办理严格

  “伟嘉安捷”指出,今年上半年银行贷款的发放整体水平较为缓慢,从“3.17”政策及“京八条”等政策出台后,银行的放款速度便处于缓慢的阶段,受到上半年信贷政策趋近的影响,银行的信贷环境也处于收紧状态,接近年中各家银行的放款更是异常缓慢,而且贷款审批和办理的审查也以往年更为严格。

  (3)贷款额度以“小额”为主     普遍在100—200万之间

  “伟嘉安捷”指出,在“3.17”政策出台后,上半年改善型升级人群为主的贷款人群范围进一步扩大,成为了市场成交的主力,由于“认房又认贷”的认定标准,这部分人群即便结清了第一套房的贷款,仍然会被算作二套房,因为首付比例的提高,因此贷款的额度也随之减少,大部分人群申请的贷款额度普遍在100—200万之间,和以往相比呈现出“小额”的趋势。

  (4)二手房商业贷款“受宠”    商业与公积金占比6:4

  虽然“3.17”政策出台后,二套房首付比例、贷款利率都有所上升,而且贷款的年限也逐渐缩短,但是二手房商业贷款仍是买房人首当其冲的首选。主要原因是今年二次置业人群范围扩大,而公积金贷款的最高贷款额度仅为120万,无法满足购房人需求,在银行整体放款速度偏慢的情况下,组合贷款的放款更慢,因此除去不少购买小户型的“刚需”型人群外,大部分买房人仍然用商业贷款来满足购房的需求。商业与公积金贷款的占比在6:4左右。

  四、下半年换房人群仍为主力  贷款成交量或持续走低

  (1)二次置业人群仍将占主力      贷款偏向中等户型

  “伟嘉安捷”指出,从上半年入市人群来看,换房置业人群占据了市场主力,而下半年以“卖小买大”为主的人群依旧将成为二手房的主力贷款人群,而且在首付比例按照普通与非普住宅划分后,大部分换房人群的置业目标也不再聚焦于大户型,而是将中等户型列为买房的首选,大户型住房尤其是豪宅的成交量在市场里仍然将持续“降温”。

  (2)银行贷款利率收紧   下半年贷款利率继续上行

  “伟嘉安捷”指出, 上半年银行贷款的环境已出现全面收紧状态,进入下半年后,银行的贷款利率仍将以持续收紧为主,今年银行整体的信贷环境都将处于较为紧张的态势中,随着买房人的入市,银行在自身额度受限的情况下,不排除会进一步收紧贷款利率,因此下半年的贷款利率仍将处于上行状态。

  (3) 购房人观望情绪浓  二手房成交市场或“降温”

  从上半年的市场成交量来看,购房人处在较为浓厚的观望情绪中,使得业主不得不调整挂牌价格,而买房人也在“买涨不买跌”的心态中进一步择机入市,二手房市场中买卖双方“僵持”的博弈心态仍将延续至下半年,银行信贷环境无明显好转的情况下,成交量仍以“降温”为主。 

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