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接管济青万达文旅的融创哪来那么多钱?借!贷款+债券

融创收购万达文旅城和酒店项目一事,由于其双方级别和交易规模而受到了广泛关注。其实关于这笔交易,人们最为关注的无非是三点:万达为什么卖?融创为什么买?融创哪来这么多钱?

融创中国董事会主席孙宏斌。(资料图)

万达为啥卖?

急于在A股上市

有分析认为,万达此次卖出86个项目,与其急于在A股上市、国内房地产政策有关。

2014年底,万达在港交所上市。但在2016年,万达商业由于各种原因从香港联交所摘牌。同时,万达也与投资人签下对赌协议:如果2018年8月31日前未能在境内主板市场上市,万达集团以每年12%和10%的单利向境外境内投资人回购全部股权。因此,在A股上市就成了万达迫切的目标。

要回归A股,无非借壳或IPO,但当前政策一直在打击借壳、炒壳。同时,目前国内房地产政策趋于收紧,银监会对于房地产企业的IPO基本停滞。也就是说,万达目前想要在A股上市,必须去地产化,转为轻资产运营。而根据万达2017年上半年财报,其地产业务收入仅占集团收入的42.1%,且万达已经很久不再投入新的地产项目。

此次被卖出的文旅城,虽然现在仍在烧钱,但前景却被众多专家看好。这次为了万达整体上市进程而被交割,但明显万达又没彻底放弃,更像是将自家孩子留给别人,两家一起养。更何况,根据此次公告,万达并未吃亏,86个项目也算以正常价格出售。

未来,这些项目的品牌、管理、规划还归属万达,后期万达还能向融创收管理费、服务费等。这样,万达直接从地产商变成品牌、服务输出方,这其实是一种产业升级。目前国际知名的酒店品牌,都是输出品牌和管理,自己不持有物业。这种输出品牌和服务的,属于高利润、低风险的行业。

融创为啥买?

想打造商业地产帝国

从今年国内各大房企的销售数据来看,融创从2014年跻身前十以来,一直保持强势上升势头。有分析认为,融创的目标其实就是做像恒大、万科、绿地那样的房地产巨头。

为了实现这个目标,融创这些年一直在买买买。今年融创入股乐视,有分析也是看中了乐视的土地储备。同样在2017年,融创还投资了链家、金科地产等,总额在200亿元左右,均是投入了地产行业。从融创年报上来看,其新增的几千万方的土地储备,有近70%的比例是通过收购的形式获取。

当然,面对现在的房地产行业形势以及行业前景,融创也不满足于当一个传统的只卖房子的人。既然融创有钱,万达想卖,两者一拍即合。

同时,今年融创收购的乐视资产,在未来也似乎有了用武之地。双方此次公告转让协议的第六条中特别提到,双方同意在电影等多个领域进行全面战略合作。这是否意味着孙宏斌已经在为乐视的投资找退路?双方会否通过孙宏斌转让持有的乐视股份来作为部分支付手段?这是否意味着乐视影业和万达影业未来巨大的合作空间?

哪来这么多钱?

四个月多借了370亿

据统计,2016年至今,融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。

据报道,孙宏斌表示,与万达交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。

即使是自有资金,也有一定比例的钱是受限制的,主要是贷款保证金、销售监管资金等。根据20%-25%的比例来算,融创能够自由使用的资金在675亿元至720亿元之间。

其实,2016年融创房地产经营活动产生的现金流量净流入较2015年减少47.47亿元。但同时,公司投资活动产生的现金流却增加了368亿元。据了解,融创曾通过直接融资的方式在上交所和深交所发行高达190亿元债券。

国泰君安的托管报告显示,去年年底到今年4月,融创房地产集团增加了370亿元的借款额,融创的借款余额更是达到了1291.90亿元。在偿还金融机构借款明细中,银行是主要的借款方,信托基金是另一渠道。

正是贷款以及发放债券,融创取得了巨额的资金。但同时,融创房地产集团2016年公司债受托管理事务显示,截至2016年底,公司负债总额为2314.97亿元,一年增长1666.4亿元。

(齐鲁晚报·齐鲁壹点记者朱洪蕾 廖雯颖 整理自证券时报、经济观察报、新京报等)

编辑:志浩

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