贷款 贷款攻略 新型贷款 改革案例|湄潭县“两权”抵押贷款试点初显成效
改革案例|湄潭县“两权”抵押贷款试点初显成效

2015年12月湄潭县成为全国同时承担农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款(以下称“两权”抵押贷款)试点的13个地区后,围绕“五定一控”进行积极探索,取得了较好成效。

一、基本做法

“两权”抵押贷款是指借款人按政府有关部门规定,以合法取得的农村承包土地经营权及地上附着物、宅基地使用权及住房财产权作为抵押物,向贷款人申请贷款的融资活动。湄潭县“五定一控”的具体做法是:

一是凭证定对象。通过法定凭证确定“两权”抵押贷款的对象,贷款对象主要为农户和工商行政管理部门(或主管部门)核准登记的企业法人、农民专业合作社或其他经济组织、个体工商户。重点审查土地承包使用证、土地承包经营权证、土地流转经营权证、宅基地使用证、房屋产权证、不动产登记证等六证,凡是具有上述相关权证的贷款对象,均可按规定申请对应的“两权”抵押贷款。

二是察物定额度。通过察看抵押物进行价值评估确定贷款额度,抵押物评估包括金融机构内部评估和借贷双方协商评估。农户小额贷款主要由金融机构内部评估认定,农业经营主体贷款主要由借贷双方协商评估认定。县建立评估专家小组,由专家小组提出地上附作物一般产值和农村房屋交易价格意见书供金融机构参考。“两权”抵押价值的评估充分考虑承包经营权及租金实际支付剩余期限、流转价款、支付价款、地面作物的预期收入和市场价值等因素,并根据评估价值、借款人生产经营情况、偿还能力、贷款真实需求、信用状况合理确定贷款额度。贷款额度原则上不低于抵押物评估价值的50%,最高不超过70%。

三是问需定期限。根据借款人需求科学设定“两权”抵押贷款发放期限,银行根据借款人的实际情况协商确定合理的贷款期限,最短不少于三年。土地承包经营权抵押贷款最长为农村承包土地的经营权剩余年限或流转合同规定的流转经营权剩余年限的三分之二,农民住房财产权抵押贷款最长不超过八年,借款人提出提四是区别定利率。根据借款人资金的用途,区别不同情况确定贷款利率。抵押借款主要用于农业生产性、经营性和房屋维修改造等资金需求,包括购置农业生产机具、运输工具和生产配套设施,还包括农业资源保护、农产品经营加工、农业休闲等农业产业设施建设,也包括土地流转费用的支付等,贷款银行业金融机构坚持“三农”多予、少取、放活的方针,按人民银行公布的同期同档次基准利率执行,但对于非家庭成员担保借款和消费性借款,如购买小汽车、空调等,则按信用贷款利率执行。

五是业务定流程。根据金融机构贷款业务制定“两权”抵押贷款操作简易流程和规范,把业务工作流程予以固化。“两权”抵押贷款流程是贷款申请、评估、审批、抵押登记、发放贷款。申请贷款人需向贷款银行提供五方面的资料:第一,有效的土地承包经营权证、农村土地承包使用证、农村土地流转经营权证,有效的不动产权属证书;第二,申请人身份证原件及复印件(申请人为法人还需要提供营业执照副本及加盖公章的复印件、法定代表人或负责人身份证原件及复印件);第三,土地承包经营权人同意抵押的意见书和村委会同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置的意见书;第四,地上附着物情况说明资料;第五,贷款银行要求的其他材料。

六是多措控风险。就是采取多种措施防控因“两权”抵押贷款引起的金融风险。县人民政府出资6000万元,成立贵州湄潭祥农现代农业发展有限责任公司,为农村产权抵押贷款试点提供担保。县财政还出资500万元设立“两权”抵押贷款风险补偿基金,用于分担不可抗力造成的贷款损失。对于借款人确因自然灾害等因素造成还款困难的,在落实还款计划的情况下,借款人可申请办理贷款展期。当借款人未履行还款义务的,金融机构对抵押的“两权”及附着物,采取协议转让(变更)、协商收购、变现分割、依法诉讼的方式解决。

二、主要成效

一是解决农民贷款难问题。凡是具有土地承包使用证、土地承包经营权证、土地流转经营权证、宅基地使用证、房屋产权证、不动产登记证等证件的贷款对象,均可按规定申请相应贷款,实现了农村承包土地经营权、农民住房财产权无法抵押、农户贷款方式受限的突破。抵押借款主要用于农业生产性、经营性和房屋维修改造等资金需求,贷款银行业金融机构按人民银行公布的同期同档次基准利率执行。同时,实行金融机构内部评估和借贷双方协商评估的办法,免评估费,让评估既全面真实,又快速高效,减少了涉农财务成本,让农民贷款不再贵。

二是解决银行愿贷款问题。建立“两权”抵押贷款风险补偿基金和风险防范处置机制,使银行业金融机构的土地、住房信贷支持范围从城市延伸到乡村,从国有土地延伸到集体土地,深受群众欢迎。截至目前,湄潭农村商业银行、建设银行、村镇银行、农业银行和邮储银行共发放“两权”抵押贷款622笔、1.65亿元。

三是解决新型主体资金短缺问题。新型经营主体流转土地后,先期支付了大量的土地租金,同时开展土地整治和产业投入,均需要大量的流动资金。通过开展农村承包土地经营权抵押贷款试点,有12户新型农业经营主体获得了贷款支持,共发放贷款4590万元,解决了企业和合作社流转资金短缺问题,有效盘活了农村资源、资金、资产。遵义田家沟万花源旅游发展有限公司由于处于成长扩张期,前期投入大,有效资产大都进行了抵押,很难再办贷款,县农村商业银行对其进行全面评估,确定为贷款对象,以其流转的678亩土地及附作物做抵押,发放贷款3000万元,解了企业发展的燃眉之急。

来源:贵州省委改革办 贵州改革

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