贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 到底首付多少贷款买房才最合适?
到底首付多少贷款买房才最合适?

房贷,期限越长越好

小徐即将25岁,父母打算给他买套房作礼物。几经寻觅,最近看中一套一室一厅的次新房,总价200万元。但父母的付款方式却让小徐看不懂。

其实,小徐父母完全可以全款买房。但他做会计师的母亲却只肯出三成首付60万元,其余140万元让小徐贷款,却又声明:我们帮你还贷。

140万元贷款中,公积金贷30万元,若按贷款利率4.5%计算,贷款期15年。商业贷款110万元,若按基准利率6.55%,贷款期30年。小徐利用网上贷款计算器算了一笔账,吓了一跳,总共还款258万余元,其中利息达118万元。小徐不解:这样贷款有啥合算?

小徐妈妈却算出另一笔连环账:首先是“鸡生蛋”。首付60万元后,再拿出140万元做“母鸡生蛋”,和家里其余的400万元一起购买信托产品,年收益率在10%,140万元一年收益14万元,正好够付贷款本息。8年左右,140万元的“母鸡下的蛋”支付了当年的房贷本息后,还有结余,结余部分加入140万元本金继续购买信托产品,获取复利。30年后,不仅房贷全部还清,140万元的“母鸡”还长肥到400万元以上。

“尽管经过30年通货膨胀,这400多万元可能只有现在的数十万元,但聊胜于无,如果全款买房的话,是不会有这400多万元的。”

第二笔账是“蛋生鸡”——房租收益。这套一房一厅离小徐单位较远,将来做婚房也小了点,小徐妈妈打算把家里另外一套二室二厅的房子给小徐结婚用。一房一厅就是用于收租,目前每月租金至少4500元。拿出2000元让小徐和大学好友在单位附近合租一套二室一厅,还可结余2500元,一年总计3万元。这笔钱可去投资P2P,年收益9%还是容易达到的;或和家庭资金一起购买信托。30年后,本利也可达300多万元。

第三笔账是让“小鸡变大鸡”——将公积金套现。小徐单位效益较好,公积金加补充公积金每月有4400多元,一年就是4.8万余元。公积金当年缴额按活期利率计息,上一年缴额按3月期定存利率2.85%计息。如果不买房,这笔钱估计得等数十年退休后才能提出,投资效益实质是贬值的。买房,则让公积金得以用活。公积金还贷后,小徐妈妈会在140万元投资的信托收益中,扣除公积金还贷额,每年4.8万余元与其余信托本金一起投资,收益单列。这样计算下来,30年后,小徐套现的公积金本利也能超过300万元。

以上三项合计,按照小徐妈妈目前投资收益率计,总额可达千万元。小徐妈妈如意算盘打得呱呱叫,但30年漫长的岁月里,万一投资收益没有理想的那么高怎么办?“只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了,再提前还贷也不迟。”小徐妈妈这么说。

首付,有钱尽量多付

自己创业的小林夫妇去年看中一套三室两厅新房,总价370万元。由于是首套房,按政策首付款是三成111万元,但小林夫妇倾尽120万元积蓄,双方父母又拿出150万元养老金做首付,贷款100万元,其中公积金贷款40万元,商业贷款60万元,利率打八五折,等额本金还贷20年。

小林父母请理财师算一笔账,20年总共还款151万余元,利息占50%以上。这个数字让小林父母寝食不安,一再关照小林夫妇有钱就一定要提前还款,早日无债一身轻。

像小林夫妇这样借贷的家庭很多,明明首付只要三成,却尽量多付。总认为借款多是不合算的,钱都让银行赚去了。而像小徐母亲这样用足贷款政策的人实际并不多,很多人是被那庞大的利息给吓住了。

理财师认为,如今投资渠道不断拓宽,获取比房贷利率高的投资收益并不困难。小林的公积金利率只有4.5%,商贷利率八五折5.56%,市场上随便挑个理财产品,收益率就可以高过房贷利率。如果善用优惠利率,小林只需支付111万元,并把贷款期限尽可能延长。把双方父母支援的150万元购买固定利率类信托产品,信托产品刚性兑付的不成文行规至今延续,因此安全性还比较高,且收益率远高于一般理财产品,普遍可达到9%以上,150万元年收益率可达13.5万元。初期可能不够付150万元房贷的本息,但数年后,就可以持平并有结余。

理财师还认为,普通百姓要能借到银行的大笔钱,利率还给打折,也就是房贷了,因此要善用这个机会。套用任志强的话,从长期看,货币总是贬值的,现在每月还1万多元,可能是巨款,但20年、30年后,每月还1万多元可能认为是小菜一碟。因此,从这种意义上说,贷款期限越长,其实越合算。

还贷,按方式和时机算

为了减轻将来的支出压力,很多房贷者选择提前还贷。其实,有些情况的提前还贷并不划算。理财师说,在商业房贷中有等额本金还款和等额本息还款两种方式,像等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者,不必提前还款。因为等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

有理财师还建议,要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民,提前还贷会大量挤占资金。此外,一些市民购买房屋签订商业贷款合同时享受的是七折利率优惠,或者采用的是公积金贷款,这些利率都比较低,目前都是低于同期五年期定期存款利率。“这些贷款人要特别珍惜廉价的贷款。”理财师提醒道。

利息,节省也有招数

数十上百万元的房贷,利息真是不少,你用本金投资收益付房贷,是一种本事;如果你能算得过银行,少付利息,也是本事。

理财师建议,如果公积金利率低于房贷利率,房贷者在制订贷款方案时,应首先用足公积金贷款的额度,然后再选择商业贷款。

同样100万元房款,同样还20年,有人要支付79万元利息,有人则支付65万元利息。相差这么多,则在于还款方式不同,前者采用等额本息还贷,后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变,还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同,利息逐月递减,月还款数呈先高后低,逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者,应选择等额本金的还款方式。

对于收入较为稳定、均衡的房贷者可选择增加还款频率的贷款,如有银行推出的“双周供”产品,房贷者可将还款方式从原来每月还款一次改为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半,却可以大大减少购房者的利息负担。“双周供”房贷品种适合每月有固定收入,还有其他收入来源的人。

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