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英国房地产投资 过渡性贷款小知识

选择价格较新屋便宜的老屋,加以翻新,等资产增值后放租获得更高的租金收益,是很多地产投资者的选择。这种翻新改造通常涉及结构性改造,要向市政厅申请改造许可。但这还不是最难的,投资者面临的最大问题是普通的银行一般不涉及此类贷款。投资者往往只有通过申请“过渡贷款” (Bridging Loan,也称做过桥贷款)来融资。当然土豪另当别论。

发放过桥贷款的金融机构在审贷的时候不像一般Buy-to-Let那样以租金收入作为房贷标准,而是像做商业评估一样来决定是否放贷。具体来说,他们会评估贷款申请人的房屋翻新方案,翻新成本 以及房屋翻新后的价值。投资人一般要确保项目至少能获得20%的利润 , 低于20%的案子金融机构一般不做考虑。虽然相比标准的Buy-to-Let 贷款,过桥贷款的利息更高一些,但是仔细寻找,市场上还是有一些划算的过桥贷款。

以“specialist lender 专业贷款银行”见称的Shawbrook Bank有着实惠的过渡贷款利率。最特别的是,贷款人每个月无需支付利息,利息自动计入贷款总额。这种利息支付方式叫做 “Rolled up interest”。 由于这种计息方式不会利滚利,即不用为利息再支付利息,因而比其它贷款机构提供的“Retained interest”更为划算 。就贷款申请人的资历要求来说, Shawbrook 一般要求贷款人至少有12个月类似翻新工程的项目经验,或者有几年的买房投资(BTL)或分租物业(HMO)经验。

当改建工程完工后,贷款人可以通过专业贷款机构把短期贷款转成普通的Buy-to-let贷款。大多数情况下,投资人可以根据改建后增值的英国房产及更高的预期租金收入来获得更高的贷款额,从而实现资金回笼,用于下一步地产投资。

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