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房贷利率持续上浮 房价下调心理蔓延

近日,银行贷款利率上调及有银行“停贷”的消息甚嚣尘上。目前北京的房贷利率仍执行5月1日的新标准:即首套房利率维持基准利率4.9%,二套上浮20%至5.88%。此外,由于银行额度仍然从紧,确实存在放款时间缓慢的情况,但并未出现“停贷”现象。

同时,受成交量影响,这些机构无一例外地门庭冷清,二手房买卖双方的心态亦发生变化。

房贷利率正经历浮动周期

虽然目前房贷利率仍处于历史低位,但回顾2014年以来的房贷利率,依旧可以看到明显的浮动变化。从全国范围内看,最近一轮房价上升周期内,房贷利率经历了见顶后下滑至谷底,再逐步回升的过程。

全国房贷利率在2014年二三季度见顶,此后首套房利率一路下跌;2016年9月跌至谷底,利率仅为4.41%,此后逐步回升,今年5月达到4.73%;二套房利率从顶部下跌至2015年11月,此后稳定在5.40%。

近日上海易居研究院发布的《房贷利率与楼市研究报告》亦显示,近期许多城市的个人住房贷款利率均有不同程度的上涨。对此,易居研究院研究员赖勤表示,与历史相似时点对比,此次房贷利率上升,与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近,都存在楼市调控和银根收紧的情况。

赖勤介绍,今年3月以来,政府出台了多项政策,用一套组合拳对金融市场进行了严肃整顿。这些政策中包括MPA考核、银监会10天7个文件密集落地、证监会严惩数家公司、保监会发布39条措施明确保险业风险防控的九大重点领域等。“从实际效果看,这些政策减小了影子银行的规模、降低了金融杠杆。但与此同时,对银行等金融机构的流动性也造成了冲击,从而导致资金面偏紧,实际利率上升。”

房价下调心理蔓延

我国实行商品房制度以来,房地产业便与金融业紧密的结合在一起,金融业对房地产发展提供了有力资金支持。同时,金融市场的变化或多或少都会对楼市造成影响。《房贷利率与楼市研究报告》分析认为,房价、住宅成交面积均与房贷利率存在负相关关系。

赖勤介绍,从2009年到2017年间,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与个人住房贷款利率密切相关,并且二者走势正好相反。当住宅价格环比跌幅最大时,房贷利率维持在较高的水平。如2012年一季度左右,此时房价环比跌幅达到了0.3%,而房贷利率达到了7.62%的近十年的历史最高峰值。

而从2011年一季度到2017年一季度,全国商品房销售面积累计同比增幅,与房贷利率也保持着走势相反的趋势。在房贷利率的两个峰值点——2011年下半年的7.5%左右和2014年二三季度的近7%,商品房销售面积都处于同期低谷。

因此,根据房贷利率的浮动,也可以从一定程度上看出楼市的走势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,全国新一轮楼市政策的作用正在持续显现。而在限购限贷、限制商住、提高商贷利率以及各种堵漏措施的共同作用下,5月北京二手住宅价格环比降幅全国领先,政策成效十分显著。“随着政策的持续,人们对市场的预期已经彻底转变,房价下调的心理也在不断蔓延。”胡景晖说。

热点城市环比或11月转负

机构数据显示,截至2016年底,全国共有19万亿存量房贷,其中包括七至九折利率的房贷。据悉,这些有折扣的存量房贷,在利率上浮预期下,或将出现一定程度的亏损。

赖勤认为,在今年底以前房贷利率仍将上浮的预期下,以及明年我国货币流动性趋紧仍可能得不到改善的情况下,房贷利率将延续上浮趋势。他同时指出,与历史房贷利率相比,现在的房贷利率仍处于低谷,因此,即便未来半年房贷利率抬升,其仍处于历史偏低位。

他分析:“热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势,国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%。我认为这一指标或将于11月由正转负,并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。”

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