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商业银行住房抵押贷款业务现状

一、商业银行住房抵押贷款业务现状

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住房抵押贷款业务整体情况

自20世纪80年代起,伴随着经济的迅猛发展,居民购房需求不断增大,我国住房抵押贷款业务迅速发展,住房贷款规模不断扩大,统计数据显示,截至2017年5月末,金融业本外币贷款余额118.66万亿元,这其中约60%的贷款为抵质押贷款,房地产为主要押品,占押品比重约为50%,其次为应收账款、金融资产。当前银行贷款体系中,押品所占的比重较大,在所有的押品中,房地产(不动产)押品占大头。

此外,多家上市银行出现公司贷款比重下降、个人(零售)贷款比重上升的现象,而个人住房贷款又成为个人贷款中增长最快的项目。从新增贷款构成来看,2016年五大行新增个人住房信贷达到2.9万亿元,除交行外,四大行新增个人住房信贷占全部新增个人贷款的比例,均在七成以上。在商业银行的抵押贷款中,占比较高的是个人住房贷款,现有商业银行的押品中房地产押品占比超过50%,以五大行为例,2016年年报显示,其个人住房贷款总计达12.83万亿,占整个个人贷款16.55万亿的比例,高达77.52%;占整个五大行2016年48.61万亿规模的26.39%,接近三成。

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房地产贷款余额分析

据央行统计:2017年第一季度末中国人民币房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,占人民币贷款余额的25.62%,同比多增1970亿元,占同期各项贷款增量的40.4%,比上年占比低4.5个百分点。

2017年一季度末,中国房产开发贷款余额6.13万亿元,同比增长17.3%,其中,保障性住房开发贷款余额2.75万亿元,同比增长47.7%,比上年末高9.4个百分点;地产开发贷款余额1.41万亿元,同比下降21.5%,降幅比上年末扩大16.6个百分点。

一季度末,个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%,增速比上年末低1.1个百分点。同比增长5.2%,增速比上年末高1个百分点,一季度增加1506亿元,同比多增198亿元。

从房地产贷款余额占当期人民币贷款余额的比重来看,该比值呈现平稳上升态势,2017年1季度末该比值达25.62%,比上年末提高0.59个百分点,比2015年年底提高3.26个百分点。

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房地产贷款不良比例分析

2016年上市银行涉房贷款资产质量分化,尤其是开发贷的资产质量分化明显:四大行中,除了中国银行以外,三家国有大行开发贷不良贷款率都超过了2%,最高甚至达到了达到了2.53%。

当然,并非所有上市银行的开发贷的不良贷款率都较高,同为国有大行,中国银行开发贷虽然规模领跑上市银行,但是不良贷款率仅为0.87%。

股份制银行开发贷的资产质量则要好很多。中信银行不良贷款率低至0.05%,兴业银行为0.46%,另有部分银行的开发贷不良贷款率也在1%左右。

住房按揭贷款方面,招商银行的不良贷款率仅为0.42%;农业银行的不良贷款率为0.43%,在个人零售贷款中资产质量远远好于其它贷款产品。

住房按揭贷款整体的资产质量要远远好于开发贷,这也解释了上市银行为什么抛弃开发贷,转而大举“增发”住房按揭贷款。

值得警惕的是,部分上市银行开发贷的抵质押率2016年有所下降,这意味着其对应的风险有所上升,而且很可能在目前的报表中还未显现。

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房屋净值水平情况分析

1998年房改后,中国房地产市场迅速发展,房地产价值急剧膨胀。为大致了解商品房净值水平,我们可以运用国家统计局网站数据库2000年至2014年间销售的商品房及商品住宅的数量和价格估算它们2014年底的市场价值(以下简称“现值”)和净值。

根据历年商品房平均销售价格和住宅商品房平均销售价格,不考虑房屋折旧及不同房屋区位导致的价格差异,分别计算各年销售房屋的现值系数(统一折算至2014年,计算方法为2014年销售价格除以相应年份的销售价格),以各年销售金额分别乘以对应的现值指数得到该年度销售房屋的现值,如2000年的商品房销售金额为3935.44亿元乘以其对应的现值系数2.994,可以得到该年销售的商品房的现值为11782亿元,住宅商品房的现值为3228.6 亿元乘以现值系数3.045等于9832亿元。依次方法,2000-2014 年销售的商品房的现值达到了688591 亿元,高于简单加总的504363.04 亿元,商品住宅现值581540 亿元,高于简单加总的420293.37亿元。

我国缺乏类似标准普尔Case-Shiller指数这样比较科学的房价统计数据,因此无法准确反映同一住房在不同时期的价格。由于房地产市场的迅速发展,市中心及近市中心的可开发用地迅速下降,新建房屋越来越远离市中心,因此假设住房同质性的估算方法其实大大低估了我国住房净值的增值幅度。2014年,我国个人住房贷款余额为11.52 万亿元,与商品住宅现值581540 亿元的差额466340亿元,即为2000-2014年间所销售住宅商品房的净值,净值率高达80.2%。考虑到2000年前的存量房屋高于2000-2014年销售商品房价值,因此全国总住房净值水平远大于46万亿元,至少在百万亿元以上。巨大的净值水平将为发展住房净值融资提供充足的抵押物。

二、商业银行住房抵押贷款前景分析

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住房抵押贷款市场需求较大

虽然目前多地的商用房抵押贷款暂停了,但并未影响普通住宅的抵押贷款,个人住房抵押贷款仍在正常进行。在房贷按揭业务受到严格管控之后,住房抵押贷款成为不少银行的次优选择。

虽然抵押贷款审查趋严,但目前抵押贷款的需求依然很大。从4月各家银行的抵押政策可以看出,目前对于借款人自身资质的审查仍然趋于严格,个人必须提供自身的工资流水,抵押用途为装修或购买家具或珠宝等,在贷后需要提供真实的发票。

接近年中,借款人对于抵押消费的需求也在不断扩大,虽然银行抵押贷款的上限仅为100万元,但是名下拥有房产的借款人在融资方面仍然首选为银行。一方面是借款人的借贷成本相对较低;另一方面是个人消费用途方面,抵押贷款的额度也能够满足大多数人的要求,所以银行额度也在从房贷逐渐转移至消费信贷方面。

此前,房贷业务一直是银行的“心头好”,央行数据显示,2017年一季度末,个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%。不过,伴随房贷调控趋紧,一些银行正在舍弃房贷按揭业务,将目光转向房屋抵押贷款上。

3月的新增居民中长期贷款仅为4500亿元,已经低于2016年的平均水平,同比多增额也降至零左右。而按照央行此前的计划,2017年新增房贷占信贷的比重将控制在30%以内,由此计算2017年的房贷总额将从2016年的6万亿元降至2017年的4万亿元左右,未来每个月的房贷将降至3000亿元左右,换言之,即将步入负增长时代。

分析人士指出,房贷业务是银行最为优质的资产,不良率低于0.4%,最近两年房贷成为银行最为青睐的业务。而在房贷业务要求越来越严格的背景下,一些银行正在舍弃房贷按揭业务,将目光转向了利率更高、更能赚钱的房屋抵押贷款上。

02

政策推动抵押贷款行业良性发展

当前我国信用借款增长额的很大一部分都投向了房地产行业。我国房地产行业发展前景良好,与其紧密相关的房产抵押行业也会迈入发展的新阶段。近十年来,房地产行业已然成为我国国民经济增长的支柱产业之一,就目前的国家经济形势和政府相关措施来看,房地产行业在未来一段时间内还将会保持稳步增长的态势。此外,相比于其他类型的抵押物,房产无疑是最具保值价值的资产,未来变现也相对比较容易。所以,作为房地产行业的重要细分领域之一的房产抵押行业也会借势大力发展。

另一方面,2016年4月28日银监会下发《关于规范银行业金融机构信用借款资产收益权转让业务的通知》。通知明确指出,出让方银行不得通过本行理财资金直接或间接投资本行信用借款资产收益权,不得以任何方式承担显性或者隐性回购义务。此通知的下发将会阻止没有抵押物的物主继续隐形借款买房,从而抑制房地产泡沫,促进整个房地产行业步入规范化发展的轨道。作为与房地产行业紧密相关的房产抵押行业也会借此朝更加良性的方向发展。

03

住房抵押贷款市场存发展空间

住房净值贷款是指以住房净值(房价减去房屋上设定的所有债务)为依据发放的抵押贷款。住房净值贷款通常有一般贷款模式的住房净值贷款(HEL)和住房净值信贷额度(HELOC)两种贷款方式。HEL为封闭式贷款,贷款金额确定,一次性发放,采用固定利率或浮动利率,常被称为第二住房抵押贷款。

HELOC 在授信额度内可循环使用,通常使用浮动利率,前几年利率水平较低,而且可采用约定期间内仅付息不还本方式(不还本仅付息期限最长可达10年)。由于住房净值贷款是利用住房净值获得融资,因此又被形象地称为住房净值提取(MEW)。由于住房净值贷款也是以住房设定抵押的贷款 (第二抵押权),因此在不少统计及研究中将其归入广义住房抵押贷款的范畴。

美国房屋净值贷款主要的发放机构为商业银行、住房抵押或不动产贷款人和节俭机构。在我国,住房净值贷款主要表现为加按揭和转按揭,一些房屋的第一抵押权、第二抵押权贷款也属于房屋净值贷款的范畴。

目前美国净值贷款与住房抵押贷款的比例约为1:15,较高峰期有所下降。如按照这一比例,目前我国净值贷款的发展潜力在8000亿元以上。美国净值贷款与房屋净值的比例约为1:22,如按这个比例估算,我国净值贷款的市场潜力至少为5万亿元左右。考虑到我国贷款房价比低于美国20%以上以及消费者旺盛的借贷需求,5-10年内住房净值贷款的市场空间将在10万亿元以上。相对于2014年我国63.6万亿元的GDP及26.2万亿元的社会消费品零售总额来讲,这是一个相当可观的数据。因此,如能及时推出国际通行的住房抵押贷款、净值贷款利息抵扣所得税的政策,从中长期看净值贷款对我国经济增长的贡献有望达到1个百分点以上,甚至接近美国贡献度较高的年份。

04

银行住房抵押贷款业务转型发展

随着利率市场化的推进,我国商业银行存款活期化趋势明显,负债稳定性趋于下降。另一方面,伴随着个人住房抵押贷款业务迅速发展,银行住房贷款规模占比不断提升,“短存长贷”的结构性矛盾日趋突出,加剧了商业银行的流动性风险。因此,盘活存量贷款、推进贷款结构调整、提升有限资源收益成为商业银行实现转型发展的必然要求。通过个人住房抵押贷款证券化,商业银行未来可扩大资金来源,加速信贷资金周转,实现资源的优化配置。

此外,与欧美国家高达70%的房贷证券化率相比,我国个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)起步晚、规模小。但近年来,伴随着其他证券化产品发行数量的井喷,RMBS在发行规模和数量上也都创了历史新高,截至2016年中,商业银行已发行的RMBS共计15只,发行总规模达560亿元。长期来看,从2015年5月批准注册发行开始,至2016年中,已注册的5180亿额度中,RMBS注册额度申请最高,达2600亿元,占比50.19%,可见未来住房贷款证券化发展仍有较大空间。

综上,无论是从需求、政策、发展空间以及银行自身情况来看,未来银行房屋抵押贷款业务的发展前景良好,市场将更加广阔。

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