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你还别不信,这样还房贷,一分钟能省下十几万

来以为关于买房还贷这事,都不用细说了,由于之前提过,对咱们老百姓来说,挑选30年等额本息借款是最优解。

可是今天在群里有粉丝问,

我以为买的是二套,就说,首付现已7成了,又加上利率上调,借款这么少,买了不合适。结果粉丝说是首套, 不愿意借款过多,怕超出还贷能力。还打算借钱全款买。

有首付首贷资格还不用,全款买房,这简直是活雷锋啊。

过了一会,又有粉丝跟站长转了一篇文章,题目是

《借款买房记得这样还房贷 一分钟省下十几万不得不学》

,站长一看,乐了。把这篇神文分享给咱们,咱们来找茬。

也许许多没买过房子的人,都不知道银行借款还有方式可以选的。家庭条件有限,能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式,供咱们参考!

等额本息还款 

 

其实,你在看一手房子的时候,售楼小姐给你算的都是这种,由于每月还款数额固定,而且相对于另一种方式,这个金额更小,更容易被买房者接受。可是你们知道这个的真实还款状况是什么样吗?  

以借款20年,借款100万元,算下来月还6544.44元为例。每个月还银行6544.44元,其间,4083.33元是利息,2461.11元是本金,也即是说,你还的钱,大多数是银行利息,而本金还的较少。  

到了还款期限一半的时候(比如是20年还,你现已还了10年了),利息现已在前10年还的差不多了,可是你的本金还有很大多数没还的,这些是必须还的,即便你10年后条件好许多了,可以提早还了,可是后边的基本是本金,利息很少,你提早还现已没有什么意义了。  

你在银行,基本只跟你说这一种,由于这样,银行的利益才会最大化。大多数家庭,既然借款20年,不可能会在很短几年就还完,可是10年后一般能还完。这样,银行的利息收益会减少许多,所以,他们这种方式让你前10年都在还利息,而本金基本没怎么减少。就算你有钱了,再还,银行的利息都收入了绝大多数了,你提早还对银行没什么损失。  

等额本金还款  

我发现一个问题,即是,银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过,就提出要还等额本金模式。这个还是以借款20年,借款100万元,算下首月还8250元。  

每月还的钱要比等额本金多1705.56多元。其间4166.67元是本金,4083.33元是利息。  

第2个月开始,只还8232.99元,由于本金相同元,这月利息重新核算,要少17.01元的利息。以此类推,越到后边还款压力越小。  

而最主要的是:当你要提早还款的时候,比如5年后,由于你挑选的方式,本金还的更多,这个时候本金现已相对上一种方式要减少了许多,提早还款的本金部分冲抵的更多,这样重新核算利息的时候要少许多利息支出(每少一年都是近万的利息)。  

而且就算不提早还,这种方式,还20年,也要少还8万左右的利息!

只是前期压力较大!可是为了长远的利益!  

说一个插曲:我前几天去银行办借款签字,同时有7-8家人,都是购房借款的,咱们排第2位,前面那个女的,5分钟就签字走人了(签的等额本息),咱们在旁边看,银行办事人员只字不提还款方式。  轮到咱们了,咱们提出要用等额本金还,那个人就把咱们带到行长室,喊咱们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把咱们隔离开来),然后就走了。等过了10多分钟,我和女友商量好,还是坚持自己的挑选等额本金。  

咱们走回去找那个办事员,他现已在帮另外的人办理了,咱们在旁边看,全部签的等额本息。后来又轮到咱们了,咱们提出还是等额本金还款。  

这个时候,旁边的人问咱们,“还有其他还款方式?”那个办事员马上打断咱们,说是由于咱们条件好点,有能力想多还点,压力就更大。我明白他的意思叫咱们不要说了,咱们就几下签了字走了看来银行很不愿意让咱们挑选这个方式,由于银行少赚了许多利息。你想一个人节约2-3万利息,10个人即是20-30万,100个人呢?简直不敢想象了!!!  

首先,银行表示很冤枉,

但真正的问题在于,谁让你提早还贷了?

采用等额本金20年少还8万块钱,实际上亏了!

房贷利率低,理财利率高

看一下等额本息和等额本金的还款状况。等额本金是起初还的多,之后越来越少。等额本息是数额相同的。总体下来,借款100万,挑选等额本金借款20年,要少还8万左右的利息,看起来很夸姣。

可是实际上亏了!

为啥等额本息要贵?由于他占用银行资金时间长,而等额本金占用银行资金时间短,所以利率低。

明白了这一点,咱们就极好挑选了。利息跟资金哪个更主要?当然是资金。你提早还款节省了利息,但损失了资金出资的机会。

现在公积金借款利率只要

3.25%

,商业借款利率也就

4.9%

,市面上大多数的出资理财商品都能达到乃至超越这个收益率

所以,再深入谈一下,假如你是等额本息还款的,

还款年数超越一半今后就不要提早还贷了

看上图就知道,利息现已还完,接下去主要是还本金。假如有等额本金还款的,还款年数超越1/3就不要再提早还了,由于今后还款以本金为主。

水库有一个极好的比如,为咱们解说了这种状况。

状况一,你每月还按揭4000元。

状况二,你每月还按揭3000元。但可以挑选提早多还1000元。

利率都是相同的。请问这二个状况孰优。

答案至为明显。状况2绝对优。方案明显胜出。由于这相当于你多了一个挑选权。状况二是当你在还款的那一刻,你可以选则是还3000,还是还4000。假如在还款的当月,利率十分之高。比如正值新股发行,又或者有好的出资项目。那你就还3000。把剩下的1000拿去做出资。假如当月出资回报一般,那你就还4000。最坏的状况也就和状况一打平。

20

年、

30

年等额本息等于白送你一种叫看跌期权的东西。

(一般买期权都要成本的,这里是免费)什么意思?假如这半年出资收益率高那么你就拿这1000去出资了。假如发现出资收益率很低(期权看跌),则行使权力,即是去银行提早还款。和状况一打平。

另外无论有更好的出资机会。还是万一你失去工作。“收益性,安全性”,都是状况二更佳。这是绝对优。

要说的核心思想是,在可以有提早还款的机制借贷的时候,利率相同的条件下,强制要求还的钱越少越好。

多还的8万利息,假如用于理财,保险起见,年化收益6%出资,12年翻一倍,所以20年多还8万,稳赚不赔。

*按照

72

法则,本金翻一番所需时间 (年)=72÷年报酬率(%)

短期看,现金才是最有价值的

要不要借款的问题,说到底即是你出资的回报率能不能大于房贷利率的问题。

后台也有粉丝问,站长,那我出资二套要首付七成,利率上浮10%或者20%,那也可以啦?

利率上浮20%相当于4.9%X(1+20%)=5.88% 你借款的利率是5.88%,我的出资回报差不多一年保底10%啊,看着也是划算的!

错!大错特错!你要把你的首付算进去。上百万的首付,你一年的出资回报率能达到多少?假如借款买房,即使短期内房产增值, 由于首付七成,你的出资回报现已大幅度缩水。又由于利率上浮,未来两年房子涨幅不会极好,相当于买房被套。

拿开篇的比如来说,总价340万,借款70万。假设五年内卖出(无个税和营业税)。

需要支付的成本是:首付270万+五年等额本息月供16.5万(4581*12*3)+契税中介费等。卖出这个价格,还是不赔不赚,假如要卖的足够划算,那至少也要超越每年8%-10%的收益。

这个时候,你现已没有了借款利差优惠,你能赌的即是房价必定涨,而且要超越用买房成本拿来理财的收益。你自己算算,实际上现已亏本了。

最终要说的,即是长期货币超发

挑选等额本金的人,往往是考虑到借款压力过大,期望提早还款,无债一身轻。可是忽略了通胀啊!

过去30年,中国市场上存在的货币总量(M2)增长了100倍。未来二三十年,咱们的基本面也是持续货币超发的。把钱存进存进银行的人,必定会被 “洗劫”。

过去30年,假如你一直手握现金,那么你的钱被稀释的惨不忍睹。可是,假如你背负巨债,由于货币超发,人民币购买力降低,反而你的债务越来越轻松。

所以,现在看每月还贷大几千上万很吃力,20年,30年后即是小菜一碟。想想,30年前的100块钱和现在100块钱的区别吧。

最终,把你的本息借款提早省下来的资金涣散到不同的优质P2P商品、债券中,毕竟还贷周期有20年之久,利用这么充裕的时间出资,利用不同的资金配比,比如大额短周期高利息,小额定投,跑赢通胀不是事儿。

所以,期望咱们今后真的要树立一个准确的房贷观念,对普通家庭来说,低首付30年等额本息是最优解。咱们今后不要困惑啦!

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