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房贷利率上升可能才刚刚开始!

2017年6月首周,在北京地区个别银行的首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍后,又有银行跟进上调首套房贷款利率,二套房贷款利率也全面调升至基准利率的1.2倍。北京市一大型房产中介的经纪人表示,除了民生银行(600016)首套房贷款利率上浮10%外,广发银行通知首套房贷款利率上浮5%,并且额度有限;平安银行(000001)也通知首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍,但是具体开始时间另行通知。

同时,广州首套房贷的利率水平相比5月份进一步上升,折扣优惠已经基本消失,部分银行执行的利率较基准利率上浮5%-20%。其中,浦发银行(600000)广州分行的首套房贷利率较基准上浮20%,民生银行则在基准水平上上浮10%,中信银行(601998)广州分行执行的利率为在基准水平上上浮5%。不过,广州市内五大行首套房贷款利率均以基准利率为最低标准,二套房则最低按照基准利率的1.1倍执行。

在利率市场化环境下,影响房屋按揭贷款利率的关键因素是什么?未来房贷利率将怎么走?笔者从美国、日本等国的实践经验中找到了一些启示。

美日韩房贷利率的主导因素是什么?

讨论美国按揭贷款利率,相信很多人会认为美联储基准利率无疑是主导力量。然而,美联储基准利率为短期政策目标利率,个人按揭贷款利率是长期贷款利率,毋庸置疑,前者是后者的基准,但在实际市场运行过程中,二者波动的轨迹重叠性不高,相关性也不十分紧密。

例如2008年以来,美联储基准利率持续降至历史低位,抵押贷款利率也阶梯式下行。然而,2013年二季度抵押贷款利率曾有过较大幅度的上升,但联邦基金利率并没有变化(参见下图)。可见,抵押贷款利率的中期波动与美联储基准利率波动并没有必然的关系。

衡量美国资金市场长期利率最好的指标,无疑是美国十年期国债收益率。从长周期来看,美国抵押贷款利率与十年期国债收益率几乎是同步波动,前者高于后者的幅度(二者利差)始终在1.7个百分点左右。

当然,这其中也有例外——2008年7月至2009年2月金融危机最严峻时期,大量避险资金进入美国长期国债市场,拉低了美国国债收益率,期间美国抵押贷款利率与十年期国债收益率的利差一度达到3%(参见下图)。由此可见,在经济平稳运行时期,抵押贷款利率与十年期国债收益率几乎是同步波动。

同样,日本个人按揭贷款利率也与十年期国债收益率走势几乎重叠,前者高于后者大约1-1.4个百分点,同样也只有在2008年金融危机期间,二者利差一度达到2.5个百分点。由此可见,在利率高度市场化程度的日本,房贷利率与十年期国债收益率的同步性较高。

在韩国,按揭贷款利率和十年期国债收益率的同步性也较高,二者的利差一直保持在1个百分点左右(参见下图)。

中国房贷利率上升才刚刚起步

把视线拉回到国内按揭贷款利率变化。自2008年有统计数据以来,我国个人按揭贷款利率变化趋势与十年期国债收益率变化大体一致,但二者同步性远不及住房金融和贷款利率完全市场化的美国和日本(参见下图)。

个中原因可能有两方面:

其一,中国利率市场化于2015年10月才基本完成,还没有经历一个完整的利率波动周期;

其二,中国按揭贷款利率长期受中央房地产调控政策的影响,首套房、二套房等按揭贷款利率折扣幅度主要受中央房地产调控政策主导,这必然导致商业银行自主确定房贷利率的市场化程度不高。

然而,这一状况在本轮房地产调控过程中已悄悄发生变化,近期北京等一线城市按揭贷款利率不断上升,特别是部分商业银行针对首套房按揭贷款利率上升至1.1倍或1.2倍,这意味着由商业银行自主确定按揭贷款利率的市场化时代真正来临。

从媒体披露信息看:

北京地区率先上调首套房按揭利率至基准利率1.1倍的是北京银行(601169)和民生银行,中信银行则直接将首套房贷利率上浮20%;

在上海地区,6月5日民生银行的房贷部门召开会议,首套房按揭贷款执行利率不得低于基准利率的1.1倍;

广州地区,中信银行首套按揭利率上浮5%,民生银行实行1.1倍的首套利率,浦发银行实行1.2倍的首套利率。

许多商业银行受负债端成本上升和贷款额度限制,优先考虑开展高利率客户业务,高利率客户放款时间也明显短于低利率客户,这已成为行业内公开的秘密。

从数据上来看,2017年一季度末全国金融机构个人住房贷款加权平均利率已经上升到4.55%,环比去年四季度末微幅上升0.03个百分点,然而十年期国债收益率自去年四季度以来从2.67%上升到今年5月末的3.66%,整整上升了1个百分点,一年期Shibor利率(上海银行(601229)间同业拆放利率)和一年期贷款基础利率(LPR)已经出现倒挂。

虽然贷款基准利率维持不变,但在贷款利率已经基本市场化的环境下,随着资金成本的上升,商业银行必然会通过贷款利率上浮的方式来上调按揭贷款利率,可以预计,二季度和今年下半年按揭贷款利率将呈现加速上升趋势。

按揭贷款利率上升对房价意味着什么?

自2008年以来,我国房地产市场价格经历了多个波动周期,虽然主导房价波动周期的是限购、限贷等调控政策,但每一轮调控的收紧或放松,都伴随着按揭贷款利率的上升或下跌。例如,2011年按揭贷款利率上升周期中,房价涨幅不断下滑,至2011年末按揭贷款利率达到峰值,房价绝对水平出现连续大幅下降;在2014年加息周期中,房价涨幅也伴随着按揭利率达到峰值而跌至谷底(参见下图)。

2015年下半年启动的本轮房价上涨周期,按揭贷款利率持续不断下行无疑起到关键作用。当前,随着按揭贷款利率触底反弹,并且可能在下半年加速上升,房价持续下台阶也将成为必然趋势。

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