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你还能贷到房款么?真相在这里

近日有消息说,全国533家银行中有20家银行已经停贷,而且北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,而且也有二、三线城市不断跟进。

反正那意思就是,现在拿到房贷已经越来越难了。要么就是更贵,要么就要等待,首套房也不例外。

其实,533家银行20家银行停贷,并不是什么大事。而且都是分行或者支行,显然不是全面的政策性停贷,就是银行针对自身情况对贷款政策作出的调整。

但这恰恰应该警惕,因为银行们面对的情况都是一样的,没什么区别,那么也就是说这20家银行遇到的问题,其他银行也正在面对,未来会有更多的银行停发房贷。为什么会出现这样的情况,到底银行面临什么情况了呢?

毫无疑问,就是钱荒。银行没钱,所以先砍掉的就是无利可图的业务。去年的时候,银行的面粉价格是2.8%,他做成房贷4.9%的面包,卖给你一点问题都没有,即使给你打个8折,他也能稳赚1个点的利润。

但到了今年,随着金融监管的深入,银行之间的拆借利率大幅上升,隔夜拆借基本涨了1%,3月拆借基本涨了1.5%。随着同业拆借利率大幅提升,同业存单的利率也水涨船高,一季度也升到了4.5%以上,不过好歹贵一点还能有人买。也就是说还能高价换来一些面粉。对付着做一点面包,其实一季度的时候,人家卖面包已经就不赚钱了。

所以二套房能不贷就不贷。首套房没办法,基本就是亏钱贷款。到了二季度末,事情更加麻烦了,同业存单根本发不出去了,银行彻底没钱了。面粉没有了,哪还有平价的面包呢?所以这时候银行也管不了什么支持首套房的义务了,没钱就是没钱。现在1.1倍的首套利息,银行们也不太乐意把钱给你。所以有的分行缺钱缺的实在厉害,为了金融安全和稳定,只能停发房贷。最先砍掉的就是这块不赚钱的业务。

未来会怎么样,看到余额宝的利息了吗?对,还在涨,只要余额宝在涨,就说明市场上的钱越来越紧张,钱越来越贵。面粉价格越来越高。但别看面粉贵,你还未必拿的到这么昂贵的面粉。所以别对廉价的面包再抱有幻想了,未来肯定是越来越多的银行停发房贷,二套房基本就都不发了。让你等上个几个月,也是常有的事。

首先,二套房没有贷款,会让换房的需求迅速降温。不能先买再卖,只能是先卖再买,这是大家不能接受的。万一房子卖了新房遇到突发问题买不了,比如限贷限购限售,或者房主违约,这酸爽一般人受不了。所以估计二手房的成交将进入快速降温期。

其次,首套房利率上升,而且贷款紧张,也必然影响刚需置业一族,但要知道这并不是有意为之,我们还是鼓励刚需自住买房的,只是遇到了经济周期。加息周期之下,市场利率上升是肯定无解的。所以老齐经常说刚需赶紧买,再不买你可能就拿不到贷款了。有人说我买了之后,房价跌了怎么办,之所以这么想,说明您就根本不是刚需。刚需就是每年房价都跌,但依然要买房的那种,而不是房价涨才需要房子的人。

第三,对于之前买房的目前还没有影响,您依然可以享受去年的8折优惠,而且是按照4.9%的利率,但也别高兴太早,明年随着基准利率上调,这部分前期购房人的麻烦就来了,未来我们将进入加息通道,基准利率上调,您的还贷压力也会越来越大。要赶紧算算,您现在承受的是4.9%的8折利率3.92%,那么如果把利率加到6.4%的八折利率,也就是5.12%你是否还能承受。大概算下来就是每百万贷款,30年期。每月多还款700元

所以,综合来看,目前的经济周期就是紧缩,然后利率上涨,这不是谁刻意为之,而是整个全球经济大环境使然,除非美联储调转枪口重回QE否则,全世界不太可能回到降息通道。而且这是一个持久战,利率上升还会继续,在利率市场化的前提下,虽然央行对基准利率还是按兵不动,但其实影响已经产生。

所以买房的人或者刚买了房子的人,都应该早作打算。

为什么越来越多的城市用限售来调控房价

最近根据中原地产研究中心最新统计数据,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。限售成为了,本次地产调控一个具有特殊标签的政策。

很多人并不理解,为什么要用限售,买完了房子为何不让卖,大量的房子不让出手,不是更加减少了市场供给吗?没房可卖,大家能买到的房子不就更少了吗?房价岂不是要更贵。这是大家普遍担忧的地方。但其实这次的限售可以说是一次有效的精准打击。

其实我们早说了,自打2008年以后,推动楼市不断上涨的因素就是金融,而不再是实际需求,这点从货币供给和楼市的销售就能看出来,总是一宽松楼市就涨,一紧缩楼市就消停一段时间。所以既然是金融上惹的毛病,就要用金融的手段来治,供给需求的那种分析,完全就没有意义了,就好像这个人得了流行性感冒,你却按照普通感冒给他治疗一样,没什么卵用,还容易广泛传染。如果是需求的问题,我们加大供给就可以了。

但显然不是特别是最近,之前很久都不涨的三四线城市的房价也遭遇了上涨,供给很大甚至严重过剩的地方,房价也在被炒作。这就绝不是供需的问题,而就是一致性预期太强烈了。所以已经没办法通过正常手段来化解房价泡沫了。那么这时候限售就要登场了。

首先,限售可以有效增加炒房投机者的持有成本,很多人买一套房为了炒房价,甚至可以2年不到就转手出售,而且获利颇丰。这样就加剧了市场流动性的风险,太多的投机交易,让市场的买手大幅增加,所以多少供给都是不够的。甚至很多地方都出现了众筹式炒房。

通过非法集资的方式,获取资金赌房价上涨,有的民间金融还用期限错配,风险错配的方式,吸收社会资金,然后给一个固定的年化收益,大量投资房产增值,赚取权益收益和固定利息之间的差价。这些钱进来才让整个市场失衡。而现在限售,就是增加他们的不确定,再想集资炒房的,或者动用杠杆炒房的,就要好好盘算一下了。

其次,限售形成巨大的心理压力,这是一次在退出路径上设立障碍,之前都是限购,管住买房人,现在加入限售就是为了管住卖房人,给你一个特别不好的预期。限售的年限我可以随时加,任性加!逼着那些炒房一族,尽快退出市场,否则未来还不知道有什么更严厉的政策出台,要知道这些借来的钱都是有成本的,真弄个好几年不卖,利润被利息吃掉了不说,搞不好还会被债主追债。

第三,限售也很有眼光,基本都在跟风涨上来的二线城市三线城市展开,一线城市没有限售。这就是典型的围城必阙,那些地方涨的太高,反正也没什么人接盘了,干脆限售敲山震虎,反过来倒逼一线城市的炒房资金退出,只有一线的资金退出了,才能逼着这些钱进一步的去周边三四线城市去库存。一举两得,一箭双雕。

所以综合来看,限售的政策一方面是去杠杆,增加持有成本,增加他们的不确定性,给心理压力,另一方面也是在去库存。把一线城市的炒房资金吓出来,然后再到周边去买买买,当周边库存去的差不多,就马上限购加限售升级,一下就把这些钱套死在了供给过剩的三四线楼市里,这时候限售的目的就又变了,变成了防止暴跌。因为这些地方根本就没人接盘,不能让这么大量的资金一块往外卖,所以限售是一个最好的保护。

我是支持限售的,限售期甚至可以再长一点,进一步降低房子的流动性。只有降低流动性,才能打压他的投资属性,一个无法变现的资产,也就不会有那么多人去争抢着投资了。这样才能让房子重新回到居住属性。否则像之前那样,到处都是民间集资式的炒房,那么多少房子估计都是不够用的。而盲目增加供给,最后又是到处烂尾产能过剩。

最要命的是,这些集资来的钱,很多都是大爷大妈的棺材本,一旦楼市涨不动了,民间金融跑路了,损失的反而是这些老百姓。所以必须给予高度的重视。

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