贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 经济账:30年的房贷,提前还贷“亏损”近45万!
经济账:30年的房贷,提前还贷“亏损”近45万!

文/小白读财经(ID:veekn365)

有银行数据显示,一般房贷还款周期差不多是5-7年,90%的人会选择提前还贷。他们当中许多人还支付了不少的违约金。

小白看到这些数据后,非常理解大家的做法。毕竟,传统观念中“欠别人钱”可不大舒服,能不借尽量不借,能早点还钱尽量早点还钱。

可是,现在买房贷款却并不见得是一件容易的事。限购和限贷成了主基调,“首套”和“首贷”成了重要条件。若一个人曾买过房,或是有房贷记录,现在买房就不能享受首套住房的购房和贷款优惠了。

这么看,房贷似乎是“稀缺”资源,多多益善。

现在问题来了,目前房贷如此“珍贵”,大家却想提前还贷。传统观念和现实经济利益发生矛盾的时候,我们似乎倾向于传统观念。

可是,提前偿还房贷的代价太大,小白得给大家算算账,看看“亏了”多少钱。

小白举例一:

1、小白和大黑房贷各100万,利率为基准利率(4.90%/年)

2、小白采用30年等额本息的还款方式,大黑采用30年等额本金的还款方式。

30年的时间,小白一共支付了91万的利息,大黑支付了74万的利息。

小白估计,许多人看到91万和74万这两个数据后,内心开始翻腾,想骂出声来。于是乎,开始盘算,既然利息这么高,不如早点还钱,少被人“扒皮”。

嗯,想法不错。可是,事实却不是这样。

小白举例二:

1、小白采用30年等额本息的还款方式,第1年偿还6.36万元,其中利息4.86万元,本金1.50万元。

2、大黑采用30年等额本金的还款方式,第1年偿还8.15万元,其中利息4.82万元,本金3.33万元。

无论哪种还款方式,前面几年大部分钱都是用来偿还利息的,想少被扒皮很难。

小白举例三:

1、小白采用30年等额本息的还款方式,第30年偿还6.36万元,其中利息0.16万元,本金6.20万元。

2、大黑采用30年等额本金的还款方式,第30年偿还3.42万万元,其中利息0.08万元,本金3.33万元。

房贷的最后几年,两种还款方式下,利息的支出都非常少,更多的钱用来偿还本金。

所以,绝大部分提前偿还房贷的购房者,选择在5-7年的时候提前偿还,非常不划算。

可能有人说:“虽然亏点,但债在身上,睡不着呀!”

小白认为,这部分人只考虑到了债务的负担,却没有考虑到债务的好处。

很多人对菜市场的肉、菜、蛋等生活消费品的价格非常关心。价格一上涨就开始揪心,继而调整家庭菜单。小白统计了最近10年的通胀率,平均只有2.77%/年。

是不是对数字没有概念?

那小白就说几个数字,现在一年期基准存款利率为1.50%,一年期基准贷款利率为4.35%,余额宝的7日年化收益率为4.14%。

上面的数字都不大,下面我们来个大点的。

2008年4月-2017年4月,我国货币和准货币(M2)供应量平均增速达15.51%/年。2008年4月,我国M2总量为43万亿,到了2017年4月,M2总量为159万亿。十年时间,M总量增长了3.69倍。

小白举例四:

2008年4月,小白全部家当值43万。

2017年4月,小白全部家当值159万。

看样子还不错哦!小白的家当比以前值钱了,财富增长了3.69倍。

可是,这数不能这样算呀!有人说了,现在钱哪有10年前那么值钱啊!以前是3块钱3个包子,现在是3块钱1个包子。

不用太复杂的推理,大家都可以知道,小白家财富在10年内增长了3.69倍,一部是小白努力工作的结果,另一部则是资产价格上涨所至。

2008年第1季度-2017年第1季度GDP平均增长率为8.43%。

然而,货币和准货币(M2)供应量平均增速达15.51%/年,比GDP平均增长率8.43%多出了7.08%。

怎么回事?

小白认为货币供应的增长速度高于GDP的增长速度相当与“印钱”的速度快于“财富创造”的速度,这会推动通胀,拉高资产价格。

譬如,小白近10年在工作上取得了不错的成绩(工资年平均增长率为8.43%),同时在大城市刚好有一套房子(价格年平均增长率为15.51%)。

这种情况下,那些与小白工作一样努力的同事,在家庭财产的增长上可能就比不上小白了。

一般来说, 币和准货币(M2)供应量增长速度快于经济增长速度。2008-2017年数据显示:

货币和准货币(M2)供应量:经济增长率≈1.83:1

房产作为家庭最重要的资产自然收益于货币供应量的增长。回看过去10年,房子的价值有多大的增长,大家心中有数。

当然咯,大城市收益多点,小城市收益小点。这没办法,二八法则决定如此。

小白举例五:

1、假设小白房子的价值100万,每年增长7.08%。小白已经压低了增长速度,相当于

货币和准货币(M2)供应量-经济增长率=15.51%-8.43%=7.08%

2、30年后,小白的房子价值就高达778万了。

3、 等额本息还贷方式下,本息一共191万;等额本金还贷方式下,本息一共174万。(没有考虑首付30%的情况)。

可是,有人说了,未来我们的经济增长不可能那么快了,货币供应量也没那么多。

那好,小白的房子价值就打个3折吧,这够残忍了吧,那房子也值236万。

两种还贷方式,小白分别可以赚45万和62万。

如果我们这样算一算账,你还会觉得房贷利率(4.90%/年)高么,还想提前还贷么?

“亏”多少知道了吗?

小白 不追求高大上 ,只用 老百姓听得懂的大白话

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