贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 中国家庭债务杠杆率已逼近美国次贷危机前夕:灰犀牛何时会把我们扑倒?
中国家庭债务杠杆率已逼近美国次贷危机前夕:灰犀牛何时会把我们扑倒?

图3:中国居民房贷占比居民贷款超过美国

房贷也是金融体系最重要的资产。2000-2006年,美国住房抵押贷款占比总贷款从38%上升至45%。2010-2016年,中国住房抵押贷款占比总贷款从15%上升至21%。中国房贷占比低的主因是中国的非金融企业部门仍以间接融资为主。但是2013-2016年的中国房贷同比增速已经超过了美国次贷危机爆发前的房贷增速的峰值。

图4:中国居民房贷占比居民贷款超过美国

图5:中国个人购房贷款同比增速远超美国次贷危机前的峰值

二、居民部门快速加杠杆:中国家庭的存量杠杆和购房者的边际杠杆都在快速上升

中国居民部门的杠杆率水平(43.2%)并不高,不仅显著低于美国(79.4%)、日本(62.2%)和发达国家平均水平(76.1%),也仅略高于新兴市场平均水平(36.6%)。

图6:各国家庭部门杠杆率

资料来源:BIS,天风证券研究所

但是中国家庭杠杆率上升的速度非常惊人。2006-2016年,中国居民部门杠杆率从11%上升至45%,十年间增长3倍。对比2008年之后各国居民部门加杠杆的速度,中国是新兴市场的2.6倍。中国居民部门快速加杠杆的背后,反映了中国房地产价格脱离了居民可支配收入的快速上涨。

图7:中国家庭部门杠杆率增长最快(以2008年底数据为基准)

然而,单纯用居民部门杠杆率的高低并不能判断房地产价格溃缩的风险,因为决定房价的不是居民的整体杠杆率,而是购房者的边际杠杆。

2012年开始,中国居民购房抵押率(Loan to Value Ratio,LTV)不断上行,并在2015-2016年加速上行。2016年底中国购房抵押率LTV达到50%,相当于美国2001-2002年的水平,与美国2004-06次贷危机爆发之前的LTV (56%)相差不大。这段时间(2000-2006),美国经历了金融自由化繁荣带来的过度信贷创造和小布什政府承诺“居者有其屋”政策带来的放宽购房者条件和信贷支持,这些是LTV快速上升的基础。

图8:我国房贷LTV攀升至50%

图9:美国LTV在金融危机爆发前达到60%

三、我们离灰犀牛还有多远

之前的分析只能让我们模糊地感觉到不远处有头灰犀牛,下面的数据会告诉我们这头犀牛还有多远。房价能承受多大幅度的下跌而不引起大规模违约,这个房价下跌的安全垫就是我们和灰犀牛的距离。我们从两个维度计算房价安全垫的厚度:房地产的市值和其作为抵押品的价值之比,居民的按揭贷款支出和可支配收入之比。

灰犀牛动起来了

2006年,美国次贷危机开始的时间。这一年,美国住房抵押贷款余额/LTV首次超过了美国家庭房地产总市值。按照当时的抵押率计算,2006年美国房地产市值已低于其抵押价值1150亿美元。

房子市值低于其抵押价值并不一定意味着会发生房贷违约。家庭部门是预算硬约束,只要房子残值仍高于按揭贷款余额,断供就可以不发生。所以首付比例作为房价的安全垫显得格外重要。然而次级贷款降低了对贷款申请者的收入要求和首付比例,房价脆弱的安全垫(首付比例和收入房贷比)很快被击穿。2006年美国次级贷款的违约率快速上升,这就是电影Margin Call的开始。

2007年次贷危机全面爆发后资产价格快速跳水,负债的清算和减计却很缓慢,倒挂进一步拉大,形成了金融体系内的毒资产。大危机之后是大衰退,2006-2009年美国家庭房产市值缩水了30%,直至2011年美国经济开始了漫长乏味的复苏,美国家庭房地产市值和住房抵押贷款余额/LTV的差距才开始缩小。

值得注意的是,2016年中国的住房抵押贷款余额/LTV也开始超越家庭房地产市值,这不是一个善意的信号。我们不知道来自社科院的中国家庭房地产市值数据是否被低估,另外从银行了解到的房贷违约率尚且不值得担心。即使中国房地产市值低于其抵押价值,并也不一定意味着违约率的上升,这取决于我们的安全垫(首付比例和房贷支出收入比)有多厚。但前车之鉴让我们不能忽视这个正在接近Margin Call的信号。

图10:灰犀牛动起来了

我们距离灰犀牛还有一段距离

银监会2004年发布的57号文《商业银行房地产贷款风险管理指引》中,要求借款人住房抵押贷款的月支出与收入比控制在50%以下,所有与住房相关债务支出与收入比控制在55%以下。然而,2006-2016年间中国家庭房贷支出与收入比从33%上升到了67%,突破了银监会《指引》中规定的红线。

美国家庭平均房贷支出与收入比从2000年之后快速上升,2000年时该指标为65%,但2006年时已经是99%,无限接近房价的压力极限。当家庭的全部收入只能用于房贷支出时,崩盘是早晚的事情。2007年美国家庭平均房贷收入比达到了101%,突破极限后旋即爆发危机。从这个维度看,虽然中国的灰犀牛隐约动起来了,但我们离它还有一段距离。

图11:中国家庭房贷支出与收入比快速上升至67%,但距离100%的危机引爆点仍有一段安全距离

资料来源:WIND,全国住房公积金年度报告,天风证券研究所

中国家庭将从主动加杠杆进入被动加杠杆

居民是债务硬约束,只要还没到违约的时候,即使是房价增速开始有所下降,房贷收入比短期也难改变上升趋势。2004年6月-2006年6月,美联储连续17次加息,联邦基金目标利率从1%升到5.25%,房贷按揭利率上升,房价增速从2004年11%下降到2006年3%,但是家庭房贷收入比还是从2004年87%上升到2006年99%,最后撞上了墙。

这就好比是一辆高速行驶的车,即使已经看到危险踩下刹车,但完全停下还需要一段刹车距离。美国这辆车负债太高,惯性太大,又存在影子银行等制动问题,所以2004年踩下刹车也没能避免2007年发生事故。

2001-2004年,美国房价增速与房贷收入比同时上行,居民在房地产上主动加杠杆。2004-2007年,美国房价增速回落但房贷收入比继续上行,居民被动加杠杆。2007-2011年,美国房价崩盘后进入负增长,债务违约出现大规模后房贷收入比开始下降,居民经历了被动去杠杆。2011-2016,房价增速回到正区间但房贷收入比继续下降,居民开启了主动去杠杆。

2013-2016年,中国居民房贷收入比和房价增速大幅上升,类似于美国2001-2004年居民主动加杠杆的过程。从家庭部门的债务来看,2016年的中国类似2004年的美国:货币政策开始发生转向,资产价格迎来拐点,家庭部门的债务和杠杆仍将上升,随着2016年下半年中国收紧了货币政策和出台房地产限购政策,中国家庭部门也将经历从主动加杠杆转向被动加杠杆,但房贷收入比可能还会继续上升。

图12:中美两国房价变动与房贷收入比关系变化图

2016年,中国的住房抵押贷款余额/LTV开始超越家庭房地产市值,这不是一个善意的信号,中国的灰犀牛可能开始动起来了。幸好,中国现在的房贷收入比相比美国爆发危机时的水平,还处于相对安全的区间,我们离灰犀牛还有一段安全距离,这给了我们平稳跨越债务周期的空间。

--- m.mindcherish.com ---

微信搜索" 潮汐社区 "

产业与金融大咖好难约?微信搜索 & 进入 潮汐社区

1000多位智咖和达人随便撩

商务合作,请直接勾搭

这可能是迄今为止最全面的大宗・金融知识库

点击查阅

大宗业务:套期保值 | 套利 | 套利心得 | 商品定价 | 贸易融资 | 融资方式 | 仓储 | 航运第一季 | 航运第二季 | 航运第三季 | 航运衍生品 | 油轮 | 商品风暴 | 钢贸 | 石油贸易 | 衍生品 | 公司研究

品种系列:玻璃| 黄金 | 菜粕 | 玉米 | 甲醇 | 甲醇第二季 | 塑料 | 钢铁 | 锌 | 铝 | 螺纹 | PTA | 橡胶 | 大豆 | 小麦 | 糖 | 煤炭 | 石油 | 铜 | 棕榈油 | 棉花 | ETF期权 | 铁合金 | 原油 | 铁矿石 | 茶油 | 沥青 | 铅 | 天然气 | 咖啡 | 棉纱 | 白银 | 镍 | 饲料 | 鸡蛋

公司产业:伊藤忠 | 住友 | 丸红 | 三井物产 | 亚洲粮商 | 油脂油料 | ABCD | 油脂巨头 | 中粮 | 益海嘉里 | 巨头年报 | 矿业寡头 | 四大粮商 | 大宗寡头 | 国内粮油 | 必和必拓 | 淡水河谷 | 孟山都 | 中储粮 | 鲁花 | 中纺集团 | 嘉吉 | ADM | 邦吉 | 路易达孚 | 嘉能可 | 贡沃 | 粮油争霸 | 埃克森美孚 | 蒂森克虏伯 | 巴斯夫 | 化工第一季 | 化工第二季 | 化工第三季

宏观系列:金融危机|资产配置| 投资时钟 | 非农 | 楼市 | 中国经济 | 矿产资源 | OPEC | 货币 | 美元 | 人民币 | 货币政策 | 中国金融史 | 地缘政治 | 一带一路 | 中国历史 | 中国经济 | 脱欧

金融系列:CTA基金| 桥水基金 | 金融女郎 | 高频量化 | 对冲基金 | 资管 | 泽熙 | 股票 | 债券 | 外汇 | 期权 | 主权基金

交易系列:德州扑克| 交易员 | 交易理论 | 交易系统 | 风险控制 | 技术分析 | 交易心理 | 个人修炼 | 交易书单 | 交易故事 | 均线 | 金融女郎

大宗地理:美国阿根廷新加坡俄罗斯瑞士日本伊朗印度巴基斯坦巴西巴拿马土耳其伊拉克

人物系列:石油大亨| 沈文荣 | 宁高宁 | 索罗斯 | 利佛摩尔

undefined
房贷资讯 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市