贷款 贷款攻略 新型贷款 100万房贷要交91万利息,银行竟然说不赚钱
100万房贷要交91万利息,银行竟然说不赚钱

本文系专栏作者“小白读财经”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

银行收紧房贷似乎在一线城市铺开,北京、广州的多家银行已上调了首套房贷利率。

首套房贷利率已没有早前的8.5折、9.5折的优惠,部分银行回调到基准利率,甚至上浮至1.1倍。二套房更是上浮至1.2倍。

小白举例一:

1、小白买房,申请30年的等额本息商业贷款100万。

2、在85折优惠政策下,支付的利息总额为75万。

3、执行基准利率(4.90%),支付的利息总额为91万。若1.1倍,则是102万。

以前的利息成本为75万,现在变成91万,甚至是102万,买房人的房贷压力巨增。

可是,近期有财经媒体报道,银行房贷成鸡肋,不上浮利率简直是义务劳动。

好吧,小白感受到银行基层员工“一万点”的委屈。

怎么回事,怎么买房人“承压”,银行还“委屈”呢?

当然咯,我们不能只听“诉苦”的话,我们得看看银行有没有从房贷上赚到钱?

银行能有这么贷款给买房人,自然是因为其有钱。只不过这些钱除了小部分是自己的,大部分都是从社会上借来的。

怎么借?

很简单,让存钱到银行的人获得利息。为存款人支付利息就是银行获取资金的成本。

小白举例二:

1、2016年工商银行为存款人支付了2578亿的利息,平均付息率为1.53%。

2、同业及其他金融机构存放和拆入款项平均付息率为1.71%,已发行债务证券付息率为3.35%。

3、总计息负债的平均付息率为1.60%。

简单来说,存100万到工商银行,一年平均可以获得1.60%的利息。

小白选择工商银行为例,主要是考虑到其规模巨大,位居四大行之首,样本代表性强。就此看来,大型银行的资金成本并不高。当然咯,这点中小银行吃点亏。

譬如浦发银行披露的数据显示,企业定期存款平均利率达2.57%,储蓄定期存款平均利率为2.23%。不过,企业活期存款平均利率为0.67%,储蓄活期存款平均利率为0.29%。定期和活期一中和,中小银行资金成本虽比大银行高点,但还可以接受。

与此同时,房贷作为长期贷款,其基准利率为4.90%,赚钱似乎不成问题。

有人可能会说,还得考虑坏账率呀!要是很多人买房贷款,然后跑路怎么办?

实际上,房贷的不良率基本是“微不足道”的。2016年财报数据显示,多数银行房贷不良率平均值为0.29%左右。房贷规模最大的建行,2016年房贷不良率仅为0.28%,远低于全行平均平均值(1.52%)。而平安银行的房贷款不良率更是低至0.09%。

可能只说数字,没有直观的对比,我们是看不出房贷不良率有多低的!

我们还以2016年工商银行年报为例,在这么多行业中,仅有水利、环境和公共设施管理业(不良率为0.25%)和交通运输、仓储和邮政业(不良率为0.20%)低于房贷不良率(红线)。

从数据来了,买房人真的是“老实人”,多数不会欠债不还,然后“跑路”。

这么看来,房贷既能给银行带来不错盈利,不良贷款率又低,似乎是再好不过的业务了。

然而,赚钱是赚钱,可是房贷业务的边际收益却在递减。

怎么说?

房贷是长期贷款,一般都是20年、25年和30年,这会吃掉银行大量的流动资金。

小白举例三:

1、小白手里有10万元,存活期存款。

2、一天,大黑要买房,要和小白借9万。小白讲义气,二话没说就借了9万。

3、1个月后,小白不小心摔骨折了,手术要5万块钱。

4、小白向大黑哭诉,想要回之前那9万块钱动手术。可大黑把所有钱都拿来买房了,没法还给小白。

5、小白没法,只能向小红求助,借5万块钱救急。

通过这个例子,大家可以发现,小白缺的不是“钱”,缺的是可以立马拿出来用的“现金”,而这就是流动性。

银行拿太多钱发放房贷,这会导致“现金”不够,流动性紧缺,需要像小白那样到处借钱。

上海银行间同业市场就是银行们借钱的地方。上海银行间同业拆放利率(SHIBOR)是机构借钱的基准利率,利率越高反映市场流动性越紧张,越缺“现金”。以3个月品种为例,半年前利率还在3%左右,现在已经是4.73%了。

其实,有个指标既能放映金融市场的流动性紧张的程度,又与生活非常贴近。现在,余额宝的7日年化利率为4.10%,而半年前只有2.56%。

除开流动性,还有一个更强的“紧箍咒”限制房贷,这就是房贷额度。

每个商业银行,每个季度都会在房贷规模上制定一个额度,各个分支行只能在“额度”内放贷。

譬如XX商业银行的YY支行的房贷额度只有1亿。昨天房贷额度用完了,今天小白想申请住房贷款,YY支行就没法给 小白贷款了。

为什么要设定一个额度呢?

首先,商业银行要顾及风险因素,不可能将所有的贷款都放到现在“赚钱”的行业,就像鸡蛋不能都放到一个篮子一样。

其次,央行要考虑到宏观经济环境。去年部分热点城市房价快速上涨,带动房地产贷款猛增。房贷自然不能再像去年那样快速增长了,需要平衡。

随着房子居住属性政策的落实,房贷额度会越发“紧张”。

具体到商业银行层面就是各分支行的考核指标发生了变化,多发房贷,银行员工的KPI(绩效)没有提高,工资奖金也不多发。房贷的利率给低了,还扣KPI(绩效)的分,扣奖金。

基础的银行员工自然觉得发放房贷没钱赚(其实是工资和奖金给少了),做房贷业务的热情下降,还觉得“房贷是鸡肋”。

现在知道谁委屈,谁觉得鸡肋了吧!

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