贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 银行收紧房贷在一线城市铺开
银行收紧房贷在一线城市铺开

更为市场化的原因则是,在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下,不上浮房贷利率,“简直在做义务劳动。”

某股份制银行上海分行个贷部门管理层向第一财经记者表示。

个别基层行房贷业务停滞

房地产类信贷管控从严、市场流动性吃紧、银行控制表内规模增速应对MPA(宏观审慎评估体系)考核……多重“紧箍咒”之下,房贷额度变得有些稀缺了。

第一财经记者日前从多家银行上海分行相关业务管理层人士处求证获悉,上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款执行利率提至基准利率的1.1倍。

除了上海,多个一线城市均现相似业务调整,北京、广州等地多家中小银行近期也已经上调了房贷最低利率。多次调整后,一些银行的贷款利率已从去年末“基准利率8.5折”蜕变为上浮至1.1倍,而二套房的贷款利率更是上浮至1.2倍。

在多家银行的计划财务逻辑里,房贷业务的“算盘”正在被重打。这在外界看来的简单业务,在银行内部管理里却有三套逻辑——房贷作为房地产类贷款,讲求风控逻辑;房贷作为零售贷款,讲求资金定价逻辑;房贷作为中长期贷款,讲求流动性管理逻辑。

银行的“算盘”是:信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧,资金定价就易上翘。

根据央行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》,去年末,个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%,全年增加近5万亿元。

在去年“资产荒”、款企业难找、零售业务里小微贷款不良率攀升的背景下,个人房贷一度被银行当作策略性投靠,所谓“经济下行周期靠零售,零售靠房贷”。然而切换到了今年,房贷已成规模管控众矢之的。

上述上调房贷利率的股份制银行总行零售部门人士告诉记者,今年新风向是,把额度调整给消费类信贷,以及重回抵押类贷款。

调结构控风险

房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切。

在银行信贷“调结构”的大方向里,个人住房按揭贷款属于“房地产类贷款”,银行对此有一套风控逻辑。某股份制银行零售总部管理层人士告诉第一财经记者,在所有的“调结构”考量里,楼市宏观调控动向是他们“最重要的指挥棒”。

早在去年底,中央经济工作会议就提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落;要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。

“管住货币”落到具体的额度管控上,不少银行分行人士感受到了当地监管对辖内各行房贷规模的重视,甚至细致到每个月的增量和余额。“我们每个月都要压额度的。”上述银行个贷部门的管理层表示。

事实上,“配合去库存进程”、“符合政策导向”等有关房贷的解读用词曾出现在上市银行2016年半年报中,但在年报中已不见踪影。

除了政策因素,各家银行也有对房地产类贷款的风险把控。从数据来看,上市银行个人房贷不良率在0.3%左右,远低于全行业1.74%的不良率。但银行仍然讲求信贷结构的合理,投向不能过度集中。在去年全行业对房地产类贷款加大投放力度之后,信贷结构优化成了各家银行面临的任务。

“流动性管理”则是高悬在银行头顶的另一根“指挥棒”。

一方面,个人房贷属于中长期贷款,在去年行业整体房贷规模快速增长之后,不少银行零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和。更形成压力的是,当前市场资金趋紧,半年末MPA考核又大限将近。整体来看,银行已经采取从严的流动性管控措施。

重回“鸡肋”

在政策导向及风控、流动性管理之后,银行最终的算盘还是要打在定价逻辑上的。

上述个贷部门管理层人士给第一财经记者算了一笔账:眼下资金紧,银行的部分高成本负债年利率约4%。这还不是银行的最终放贷成本,计入20%左右的存款准备金后,实际成本将达到5%左右。而目前中长期贷款的基准利率仅为4.9%。

毕竟,继管控流动性风险及信用风险之后,“稳住息差”已成全银行业的又一大要务。额度本身从紧,加上总行政策不再倾斜,受创利业绩考核驱动的分支行便会抬高房贷定价,以扩大息差、拉动利润。一些房贷额度已经所剩无几的分行,就会上浮利率,量少自然价高。

对于个别额度尚宽松的银行而言,房贷定价也有一定程度的调整。

自称房贷利率仍是“良心价”的某银行内部人士向第一财经记者表示,该行首套房贷利率最低仍有9.5折的优惠,但总体房贷利率必须调节到基准上浮,因此该分行的策略为“放一笔9.5折,必须配一笔1.1倍”,且“放贷先后按利率高低排序”。

在此之前,多家银行的放贷排序仍原则上为“先来后到”,即按他项权证办理日期先后排序,形成放贷先后批次。

除“价高者先得”外,上述银行内部人士还向记者透露了另两条获贷捷径:一是该行的“高净值客户”,可以更快获得贷款,因该客户通常在理财业务等方面对银行综合贡献度较高;二是对于一手房按揭贷款,若楼盘开发房企也是同一家银行的对公贷款客户,则房贷发放也可能“插队”。

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