贷款 贷款攻略 新型贷款 2017年买房贷款,浮动利率好,还是固定利率好?
2017年买房贷款,浮动利率好,还是固定利率好?

本文系专栏作者“小白读财经”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

继北京、上海、广州后,深圳近日也开始收紧了房贷。4月开始,部分银行已将首套房贷利率从9折上调至9.5折。到了5月,深圳个别银行执行首套房贷1.1倍利率。

现在,首套房上调或者取消折扣,二套房贷利率在基准利率上普遍上浮已成了不少银行的通则。

看来,因为房贷利率上浮,“新房东”购房成本增加几成“事实”。

许多”老房东“可能会问,银行取消房贷利率优惠对之前已经贷款买房的住户来说,会产生什么样的影响?早前的贷款优惠会被取消么?会不会“被执行”新的利率政策?

大家莫慌!

小白认为,在回答上述问题前,我们需要搞清楚基准利率和银行利率之间的关系。

基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率,金融机构的存款利率可以在基准存款利率的基础上上下浮动10%,贷款利率可以在基准利率的基础上上下浮动20%。

这也就是为什么房贷利率可以打折(8折、9折、9.5折),可以维持基准利率,也可以上浮(1.1倍、1.2倍)。

小白举例一:

2017年商业贷款买房,银行执行基准利率的话,利率是4.9%;8折3.92%(4.9%×80%);1.2倍是5.88%(4.9%×120%)。

好了,现在可以回答“银行取消房贷利率优惠会不会对早前已经贷款买房的住户产生影响?”这个问题了。

通常情况下,银行利率优惠在贷款期限内是不变的。(房贷期限:20年、25年、30年)

小白举例二:

1、2014年11月,小白与X银行签订房贷协议,房贷利率8折。当时的基准利率为6.15%,小白的房贷利率为4.92%(6.15%×80%)。

2、2016年1月,基准利率已调整为4.90%。小白的房贷利率3.92%(4.90%×80%)。

3、2017年5月,基准利率维持在4.90%,银行取消利率优惠,小白的房贷利率依然为3.92%(4.90%×80%)。

不过,大家需要查看一下早前签订的房贷合同。譬如,部分银行规定,“银行可以每年重新评估给予借款人的利率优惠……,自行决定全部或者部分取消给予借款人的利率优惠,并及时通知借款人。

也就是说,利率是否会一直优惠这件事得看一看合同是怎么写的!

除了银行房贷利率优惠变动会影响购房者的月供外,另一主导因素是央行的贷款基准利率变动。房贷利率调整一般分两种,浮动利率和固定利率。

浮动利率:银行贷款利率会根据每年央行基准利率的变动而调整。像房贷这种贷款期限超过一年的“贷款”,央行基准利率调整之日的次年1月1日开始执行新的贷款利率。现在,多数房贷采用的是浮动利率。

固定利率:贷款期限内,利率固定不做调整。不过,国内银行的“固定利率房贷”都有期限设置,一般分为3年期、5年、10年期。在(3年、5年、10年)期限内,房贷利率锁定,之后恢复浮动利率。通常情况下,我们需要和银行签订《固定利率补充协议》。

那浮动利率和固定利率该怎么选呢?

如图所示,从1991-2017年,我们的“房贷”基准利率有几次明显的波动。

其中:

基准利率上升阶段:1波(1991年-1995年)、3波(2003年-2007年)、5波(2009年-2011年)

基准利率下降阶段:2波(1996年-2002年)、4波(2008年-2008年)、6波(2012年-2017年)

若图方便,我们可以直接选择浮动利率房贷。然而,100万的房贷,1%的房贷利率变化,最终的利息支出可能相差十几万。利率的细账,我们不得不算。

小白建议,在基准利率上行阶段,可以选择固定利率;在基准利率下行阶段,可以选择浮动利率。

小白举例三:

1、小白在2009年买房,可以选择固定利率房贷(3年期),基准利率为5.94%,房贷利率同为5.94%且锁定三年。

2、2009年-2011年,基准利率持续上升,直至高点7.05%。但小白的房贷利率维持在5.94%。

3、2011年-2017年,基准利率持续下降,现为4.90%。小白房贷锁定期解除后,房贷利率随着基准利率下降而下降。

对未来经济状况,利率变动做出恰当的判断后,小白选择合适的利率模式,房贷利息就能省下超过十万元。

若问2017年买房贷款,选择浮动利率好,还是固定利率好?

小白个人倾向选择固定利率。因为,可以预见的将来,“加息”是大概率事件。

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