贷款 贷款攻略 新型贷款 从日本金融泡沫到美国次贷危机,房地产市场的繁荣与沉沦
从日本金融泡沫到美国次贷危机,房地产市场的繁荣与沉沦

今天,小编为大家带来的文章题目是“从日本金融泡沫到美国次贷危机,房地产市场的繁荣与沉沦”,感谢各位点进来的客官能赏脸读小编的文章,如果小编文章有什么不对的地方,大家可以在留言区畅所欲言,祝每位客官天天开心,早日升官,当上霸气总裁,迎娶白富美!

几年前,我在一个交易所从事美股交易员,主要是买卖美国三大证券交易所的股票,上班时间是晚上9:30到第二天凌晨4:30,T+0交易。依稀记得我们的教练当时说08年金融危机的时候所有美股交易员都赚了好多钱,你只需要做空就行了,几乎所有的股票都在暴跌,风险趋于0。

依稀记得08年奥巴马当选美国总统时,在宿舍里戴着耳机听着他的入职演讲,“Yes,I can”,美国民众眼含泪花,期待奥巴马能带领大家走出次贷危机的泥潭。。。

日本,消失的十年:

我们可以买下整个美国

1985年,广场协议后,日本经济一片大好。1985年末,日经225股价指数收于13083点,1989年末收于38916点,四年间日经225指数累计上涨197.45%。1987年末,日本股市市值居然占到全球股市总市值的41.7%,并赶超了美国,变成世界第一。

伴随着股市的暴涨,日本房地产也陷入了疯狂。据日本不动产研究所的查询,日本6大首要城市的商业区地价指数,若以1955年为100,到1965年则上涨超过了1000,到1988年则超过了10000,也就是说,日本城市房地产报价在33年间上涨了100倍。1990年高峰期时,东京商业区的地价涨至1985年的2.7倍,住宅区地价则涨至1985年的2.3倍。

1989年日本企业2000亿日元秒杀洛克菲勒中心,一个东京的地价相当于全美国的地价,一个东京的土地就可以把整个美国买下。当时,日本人自豪的宣称:“我们可以买下整个美国”。

学者们无不乐观地表达类似的观点:“受惠于出口的扩大,日本成为拥有资产最多的国家。战后一直是以美国为首,到21世纪恐怕就是以日本为首。”

消失的十年

到了1990年初的时候,日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制,可是为时已晚。由于缺少了信贷的支撑,泡沫应声而破,房市和股市急剧下挫。房地产价格也不断下挫,20年过去了,日本6大都市圈的平均房价:商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱,住宅地下降到现在1/3左右。

回顾20世纪90年代,日本国内生产总值(GDP)的实际年均增长率为1.1%,而且就连这1.1%的增长也是日本政府累计10次动用财政手段刺激景气(“景气对策”总规模高达136万亿日元,接近日本GDP的1/3)才勉强获得的,被后人广泛称为“消失的十年”。

美国,次贷危机的黑天鹅:

格林斯潘一开口,全球投资人都要竖起耳朵

艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan,1926年3月6日-),美国犹太人,美国第十三任联邦储备委员会主席(1987-2006),任期跨越6届美国总统。许多人认为他是美国国家经济政策的权威和决定性人物。在他人生的巅峰时刻,他被称为全球的“经济沙皇”、“美元总统”,无论走到哪里,都会在红地毯上受到国家元首一般的接待。

2000年美国互联网泡沫破裂导致经济衰退后,美联储连续27次降息,将利率降至1%的水平,钱存在银行无法保值了,大家纷纷将目光投向了房地产市场。身居美联储主席要职的格林斯潘自然广受关注,全球金融界人士中流传着这样一句话:“格林斯潘一开口,全球投资人就要竖起耳朵”,“格林斯潘打个喷嚏,全球投资人都要伤风”,因为他所处的位置实在太敏感,这就注定了他必然要成为各种风暴的中心。

在2001年至2005年美国房市火爆时,人们都希望买房来实现资产增值,房贷公司也愿意发放次级贷款实现高收益。一些次级贷款金融公司受利益趋势,甚至降低“门槛”,推出“零首付”、“零文件”等贷款方式吸引贷款人,致使经营风险不断加大。

(在美国,所谓次贷,就是发放给信用较低的贷款者的贷款。与普通的按揭贷款不同,次级房贷的简单过程如下:信用较低的人从次级放贷机构获得贷款;放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行,用收益进行再贷款;投资银行则将债权重新包装成债券,在资本市场发行)。

黑天鹅来了

黑天鹅事件指非常难以预测,且不寻常的事件,通常会引起市场连锁负面反应甚至颠覆。2006年,美国房地产市场的黑天鹅来了。

2006年初美国房市急转直下,房价迅速走低,危机也随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水,他们根本无法支付高房贷,只能拖欠贷款。相关数据显示,2006年第四季度,次级贷款市场逾期还款比例已上升至13.33%,高于去年第三季度的12.56%,为最近4年来的最高水平。

2007年6月7日,美国第五大投行贝尔斯登宣布,旗下两只对冲基金停止赎回。惊恐、疑惑的投资者很快发现,贝尔斯登的这两只基金持有大量与次贷有关的证券。而在这之前,管理30亿美元哈佛大学资产的对冲基金Sowood Capital因持有次贷业务,其资产价值在短短一个月内缩水了近一半。

在美国住房市场繁荣时期,上述过程运转流畅,购房者、放贷机构、负责打包资产支持证券的投资银行和购买这部分证券的投资者,各取所需,皆大欢喜。但这场在美国房市泡沫中形成的投机盛宴注定不能长久。随着房价下跌,越来越多的次贷购房者无力偿还贷款,损失开始弥漫,最终波及到持有次贷的各类投资者。

2007年9月17日,格林斯潘首次公开对外承认,美国房市存在泡沫,并警告说美国房价有可能超出大多数人预料出现两位数的降幅,黑天鹅来了。

雷曼兄弟倒闭了

2008年7月11日,美国印地麦克(IndyMac)银行因不堪巨额亏损和挤兑而宣布倒闭,这是美国历史上第四个大银行倒闭事件。印地麦克的全称是全国独立房贷公司(Independent National Mortgage Corporation),其主要业务对房贷抵押贷款进行证券化。

2008年9月15日,星期一,美国第四大投银行雷曼兄弟(Lehman Brothers)宣布破产。

9月16日,星期二,评级机构穆迪公司(Moody)和标普公司(Standard and Poor)调低陷入困境的保险业巨头美国国际集团(AIG)的评级,AIG股价开始暴跌。

9月21日,星期日,美联储宣布批准美国第一大投行高盛(Goldman Sachs)和第二大投行摩根士丹利(Morgan Stanley)实施业务转型,转为银行控股公司,即普通商业银行。

9月,美国许多媒体在报道时都使用了一个相同的词:BLOODY(流血的)——这是华尔街流血的一周、流血的一月。

只有在退潮的时候,你才能看到哪些人不穿裤子就下水了

投资大师巴菲特(Warren Buffett)在后来致股东的信中感慨说,房价下跌导致大量愚不可及的错误被曝光了,“只有在退潮的时候,你才能看到哪些人不穿裤子就下水了,对于美国一些最大的金融机构,我只能用‘惨不忍睹’来形容了。”

2002至2006年间,美国家庭贷款以每年11%的速度增长,金融机构贷款则以每年10%的速度增长,这都远远超过了整体经济的增速。当美国房地产泡沫破裂、房价暴跌时,许多人就处于无力还贷的境地,次贷危机由此爆发,危机随后全面扩散至金融领域。

在房地产火爆的狂热中,又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢。巴菲特也感慨,当时所有人都犯了同样的错误,认为房价会永无止境地上涨,“基本上,四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法,也是从众心理使然。”

风起了

夜深了,远方的一幢幢房屋影影绰绰,显得渺小而又苍茫。

风起了,终究,风会停的。

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