贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 去美国投资购房,选择全款好还是贷款好?
去美国投资购房,选择全款好还是贷款好?

现在,随着国内房价的高涨,不少国人都选择去美国投资购房,那在美国买房,到底是全款好还是贷款好?今天我们就来为大家分析一下这两种购房方式的缺点和优点。

全款现金买房的优点

1.全款现金有利于压低成交价格

在美国大部分的人都会购买二手房产,因为而二手房数量较多,且一般社区环境、地理位置和基础设施等都已经非常完善。

二手房的交易过程中最重要的一点,应该就是议价了。一般来说,二手房由于需要买家竞价购买,所以最终的出售价格往往要比挂牌价格高出许多。但是由于很多卖家更喜欢和全款现金买房的客户成交,近几年甚至出现卖家降低房屋成交价出售给全款现金的买主。

2.过户手续办理更迅速

如果投资购房者选择以贷款的形式购买房产,在买卖双方达成成交协议后,还需要贷款银行或者贷款公司出具相关的证明,以及帮助投资完成后续的手续。而以现金形式购买房产的客户,就可以省去这一部分的时间,直接进入房屋的过户阶段。

3.后期出租更容易获得正现金流

如果投资购房者以现金的形式投资购房,那么在之后如果想要出租自己的房子,则租金会成为投资购房者的正现金流。但是这种情况并不代表投资购房者是盈利的,因为需要考虑市场的多方面因素。

全款现金买房的缺点

1.投资效率低

全款现金购房要求投资购房者一次性的投入大量的成本,将大量的资金转化为不动产,可能会使投资购房者失去投资其他高回报率项目的机会。

2.无法享受到相应的免税政策

美国对于自住房购房者有一定的税务补贴政策,如果以贷款的形势买房则可以享受到很多的福利。但是如果是全款现金购买房产,相应的利息免税政策就无法享受。

3.需要考虑通货膨胀问题

不动产最大的敌人就是通货膨胀,虽然美国联邦政府和美国联邦储备局正在积极出台政策控制美国的通货膨胀,但是未来的预期似乎不是非常乐观。

贷款买房的优点

1.减轻投资购房者压力

贷款买房的最大优点就是可以减轻投资购房者的压力,将偿还房屋贷款的风险分摊给了个人和银行。

贷款买房对于投资购房者前期投入的要求相对较低,投资购房者只需要支付一定的首付款,然后每月支付一定的费用便可拥有自己的房产。并且在贷款购房的时候,贷款银行和贷款公司也会审查贷款者以及相关房产的全部资料,这样可以保证买卖双方的交易安全。

2.杠杆作用,实行高效投资

生活中我们常常用到金融杠杆,最典型的例子就是贷款购房。过去若干年来不少朋友购买自住房也好,投资物业也好,首付一部分,其余的从银行贷款,既解决了居住需求,同时房子也增值了不少,在谈及投资回报时,就认为房产是天下最好的投资工具,投资房子是一本万利,其实投资回报的倍增应归功于金融杠杆的利用。

3.享受利息免税的优惠政策

没有属于自己的住房自己的家,对美国人来说也是非常重要的一件事情。虽然很多美国本土的人士都选择租房,但是美国政府从国民利益的角度出发,仍旧鼓励民众贷款买房,拥有属于自己的房子。

首先购买住宅贷款的房贷利息可以减税,而租房者每月的租金却不能减税。第二,屋主缴纳的房地产税也可以减税,租房者虽然不必缴纳房地产税,但每个月的社区管理费也是一笔不小的开支。

4.有效避免通货膨胀带来的影响

你的实际贷款利率=账面贷款利率*(1-免税率)-通胀率。假如贷款利率6%,通胀率为3%,利息免税回报为30%,你的实际贷款利率只有1.2%。这是一条千金难买的秘密公式,切记。

注意,要减去通胀率而不是加上通胀率。如果贷款利率=通胀率的话,你就等于白借钱了,这个道理很多人不明白。

贷款买房的缺点

1.不利于得到更低的成交价格

由于房屋贷款的手续比较繁琐,很多卖房者更愿意和全款现金的买家成交,甚至很多卖家愿意为全款现金购房的买家降低房屋的成交价格。

2.还贷的时期不易获得正现金流

虽然贷款银行或者贷款公司使投资购房者可以仅需支付少量的首付款,就可以或者自己心仪的房产,但是投资购房者每月仍需要偿还高昂的房屋贷款。在一些房价高昂的地区,房屋的租金甚至不足以偿还当月的购房贷款。这样就使投资购房者很难活着正现金流,压力增大。

3.高杠杆投资同样会带来风险

金融杠杆会将很小的套利空间成倍放大,但是,凡事皆有两面性,金融杠杆给你带来的好处有多大,可能的坏处就有多大。

如果资产回报率低于你的融资成本的话,亏损也会被成倍放大。同样投资一个$100万加元的房子,首付20万,贷款80万,假设房价下跌了5%,贷款利率上升了2%,房子贬值$5万元,扣除利息成本后净租金为-$6,000元,如果以20万现金首付作为投资基数计算回报率,则年回报率为亏损28%。如果首付是10万,贷款是90万,房子贬值5%,利率上升2%,扣除利息成本后净租金为-$8,000元,则年回报率为亏损58%。可见金融杠杆是个双刃剑,放大收益的同时也放大风险。

在实践中,不管你投入的项目预期收益有多高,你必须要有足够的偿债能力和现金流。

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