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房贷利率折扣缩水 购房者心碎

楼市现在讨论最热的话题是“定向加息”——北上广深等一线城市的房贷利率折扣,在一波又一波政策的冲击下逐渐缩水,从去年底的8.5~8.8折上行到目前的基准利率附近。

加息减息是央行利率政策分内之事,“定向加息”虽可形象描述当前按揭贷款价格上行的趋势,但容易给人一种错觉,即监管部门介入了这些城市的按揭贷款定价。事实上,无论是从公开消息还是记者了解的实际情况来看,按揭贷款的定价基本上是银行的自主行为,只是综合了各方因素的结果。

首先是额度。去年大部分银行表内新增信贷都来自房贷,这说明银行整体面临“资产荒”的情况下,房子还是整个社会信用链条中最核心的抵押品,将有限的信贷资源配置其中是经济意义上的最优选择。不过这种局面今年初已被打破,在楼市分城施策差别化调控的大框架下,今年银行在一线城市投入的信贷资源同比是收缩的,其直接结果自然就是价格上行。这对银行来说没什么坏处,既符合政策也有实际收益,这种局面以往每次调控都能见到。

其次是成本。从去年四季度开始,同业市场的挤泡沫在成本和收益两端对银行的经营提出了挑战。虽然从一季度报表看,负债端的成本压力还没有显著传导到资产端,但如果对同业和影子银行的监管政策持续收紧,那银行迟早会面临两个很现实的问题:一是资金成本如果上行,资产端的定价跟不跟进?二是如果往年同业这块的利润空间没有了,从全局看该拿什么去补?

但在当前的市场格局下,要平衡好这两个问题很不容易。去年至今,美联储两次加息,中国央行跟进调整的都是银行间市场价格,而不是基准利率。在国内银行的资产负债组合中,核心的定价标准是基准存贷款利率,这也是为什么我们看到的局面是房贷的折扣在逐渐减少甚至取消,而不是价格中枢在上行。这种局面决定了房贷市场的资金价格只会温和上行,而不是根本性的趋势变化。

可能很多人会算月均按揭成本,但这不是一个核心的问题。确实,在价格上行的情况下,贷款人的按揭成本将会上升,但考虑到首付成数只升不降,这块资产的安全性是有保障的。当前的政策组合对投资性贷款需求有更严格的甄选标准,这本身就是对系统性风险的一种对冲,对银行是有保护的。

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