贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 为什么二套房首付超过8成的住房消费贷款却打响了金融去杠杆第一枪?
为什么二套房首付超过8成的住房消费贷款却打响了金融去杠杆第一枪?

2007年3月,中国人民银行行长周小川在博鳌论坛发言时指出“在多轮量化宽松之后,我们已经到了周期的尾部……要认真的考虑什么时候、如何离开这种货币宽松的周期。”

首付4成的房贷杠杆也过高

以此为信号3月中旬以后,大量金融去杠杆政策集中出台,去杠杆或者说“缩表”已经进入执行阶段。金融去杠杆剑指当前宏观经济由于长期货币宽松政策形成的两大顽疾:杠杆率超高和房地产泡沫。

经济学里有句话叫“所有金融危机的本质都是债务过多的危机。”这话说的真是至理名言,其实,还有一句话可以套用上去“所有债务过多的本质都是杠杆过高。”

不过,与大众认识不同的是,除了普遍意识到的金融和货币高杠杆,与几乎每个人都相关的住房消费贷款也存在高杠杆。

以为房贷杠杆低是误区

可能有人会说中国人购房的杠杆并不高啊?现在第一套房的首付比例已经提高到40%,一些限购地区银行对第二套房的首付比例甚至高达80%。这种认为购房首付款比例高属于中国人购房杠杆比例低的,观念甚至在部分管理者思想中都存在。

这里列举一组数据,在日本房产泡沫最严重的1989年,居民新增房贷占GDP的比重不到3%,中国在2015年已经达到5.5%。美国次贷危机爆发前,次贷等各种杠杆玩命的加新增贷款,占GDP比重为8%。中国是多少?根据2016年上半年的数据,新增房贷与公积金贷款占GDP的比重已经达到8.6%,这绝对是一个令人震惊的数字。

如果高比例首付款能扼住房价上涨的咽喉,“房价何时到头”也就不会成为年年大众热衷讨论的话题了,只要首付款比例提高,房地产价格不就不涨了吗?首付款比例一提再提,房价上涨没停过,这中间肯定有重大思维误区。

这个重大思维误区是:完全忽略了推高房价上涨的主力军其实是炒房团,他们使用的资金并非正常银行信贷资金,而是高比例杠杆融资。可以负责任的说哪怕明天起买房都要求全款,只要房价还能看涨,炒房团也能马上拎着现金把房子买下来。因为对炒房团来说,他们的资金绝大部分都不是自己的,都是向影子银行借来的,而资金又是通过整个金融体系层层加杠杆得来的。

银行超过一半新增贷款给了房贷

有人做过测算,银行进行一笔10亿元的“委外”投资,在通过多层交易链条的传递之后,最终会形成40亿元的资产规模投放到社会上,这样才能保证这个链条上的每一个环节的参与方都有钱赚。如果炒房团要全款买房了,这个杠杆游戏可以透支到60亿、70亿、100亿。

从数据看,当年购房贷款新增额占新增商品房销售额的比例,已经从2011年的17.3%猛增到2015年的36.27%,到2016年上半年刷新历史记录至56.5%,这表明购房者在购买住房中使用杠杆的比例急剧增加。来自银行方面的数据也可以证明,根据2016年工、农、中、建四大行的年报显示,超过60%的新增贷款是流向了房贷领域,其中中国银行比例高达81.7%。去杠杆想不从住房贷款抓起都难。

不都说“鸡蛋不能放在一个篮子里”吗?为什么这些中国最大的银行敢这么大比例的给房地产借钱?

只要炒房团能够按期还贷,又有房子做抵押,就有人敢借,钱可以通过上面的方式“生产”出来。房子当年涨幅只要超过一年的利息,炒房团就赚个盆满钵满。虽然房屋购进的“成本”由于首付比例提高的缘故高了,但盈利的水平也从40亿变成了100亿,算算账只会赚更多。

去杠杆对房贷“游戏”说再见

那么现在金融去杠杆了,炒房团的麻烦就来了。央行现在使用货币工具拉长周期的方式抬高了银行负债成本,降低了同业套利空间。原来10亿“钱炒钱”到40亿就能实现各方盈利变得不可能了,炒房团原来只需要一年不到5%的利息就可以拆借40亿,现在要付出8%的利息才能拆借不到20亿。炒房成本等于增加了一倍不止,这“游戏”还玩的下去吗?

除了能遏制当前坐在火山口上的炒房,金融去杠杆的过程,也是一个信贷泡沫收缩的过程,经济由“虚”向“实”的过程,一个收缩银行资产负债表的过程。

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