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贷款收紧 房地产行业融资难度大增

在去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下,房地产行业的融资难度也随之大增。

过去两年房企低成本发债融资的盛宴,也已宣告结束。中原地产数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿,同比减少83.8%。

据不完全统计,今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债,涉及金额超过百亿。

这意味着,作为过去两年房企最大、最廉价的资金来源,发债已基本失去其功能。在新的市场形势下,房企不得不寻找其他融资渠道,加快销售回笼资金也成为必要的措施。

房企资金收紧

过去三年,绝大多数房企都享受到了发债融资的红利。2014-2015年,房企中期票据、公司债先后被放行,发债成为房企最主要的融资渠道之一。

去年,包括私募债、公司债、中期票据在内的房企融资额刷新历史记录,首次突破1万亿,达到11376.7亿元。

然而,自去年年底出台房地产公司债审核新政后,房企发债门槛大幅提高,发行规模锐减。

去年7-9月,房企每月的债券发行规模均在千亿以上。而到年底,12月的债券融资额仅有126.7亿元,缩水逾九成。今年首季,债券融资持续低迷,于2017年1月达到一年来的最低点,仅80.07亿元。

信贷收紧和市场整顿的双重利空,是导致房企出现发债困难的主要原因。

今年以来,受美联储加息、缩表及特朗普政府减税方案影响,美元逐步走强;中国央行在美联储加息次日上调货币市场利率,使得资金价格不断抬升。

今年3月,央行进行MPA(宏观审慎评估体系)首次正式考核,表外理财面临收缩;近期中央及“一行三会”对防控金融风险的一系列表态,使金融去杠杆进程提速,市场进入整顿期。受此影响,4月以来已有千亿债券取消发行。

宏观政策和债券市场的变化波及到房地产行业。记者从中国货币网、上海清算所等信息披露网站看到,今年前四月,包括万科、富力、金地在内的多家房企发债均取消。并且,4月底以来房企取消发债更加密集,除富力地产4月27日发行的10亿元中期票据于5月2日成功上市交易外,近两周未见其他房企债券发行。

在融资总量减少的同时,房企获取资金的成本也在上行。数据显示,去年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右。而12月以来,这一数字上浮到4.2%-5.5%之间。最新的富力这笔中期票据的票面利率更达到了5.25%。

中原地产首席分析师张大伟认为,从资金成本看,债券是房企利率最低的资金来源,近两个月发债难度加大,将明显提高房企资金价格。此外,对前期拿地较多的房企而言,杠杆已经过高,后续开发资金成本增加,将影响销售预期。

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