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房贷怎样换才不吃亏 这里有妙招

现在对于大部分人来说,不管有没有钱都选择贷款买房,而且越是有钱的人越喜欢贷款。既然贷款,那问题就来了,有钱之后我们应不应该提前还款呢?提前还款是不是更划算,帮我们省下一笔利息呢?听起来好像还不错,但其实不然。

首先我们从这个问题的重点利率谈起。当前的名义利率是4.9%,而实际的利率是要低于4.9%的,为什么这么说呢?这需要我们去了解通胀率,一定的通胀率可以鼓励消费、扩大生产和增加投资。经济越不景气,意味着货币越宽松、利率越低。维持一定的通胀率靠什么?自然是增加货币供应。考虑到通胀率,我们的贷款利率4.9%也应该重新审视,实际上我们的还款利率需要用4.9%减去同时期的通胀率,粗暴一点计算,即实际利率=4.9%-1.9%(假设通胀率)=3%。所以说我们贷款的实际利率是要低于4.9%的。而且,即使是4.9%的利率放到现在的理财市场上也是要低于很多理财产品的收益的,特别是我们给会员推出的每年收益15%的固定收益理财,更是比贷款利率高出10个点。

再者,从还款方式上看,普通购房者大多采取的等额本息还款,这种还款方式偿还的本金是逐年增加的,这意味着开始还款时,偿还的大多为利息。如果已经还款超过总贷款期限的一半,那么就已经还清了总利息的70%,这个时候再进行提前还款的话,已经不能节约多少利息了。而等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

第三是如果提前贷款也会减小资金的流动性,这对于投资,理财等都带来极大的不便,而且这些流动资金的存在极大的降低了你的机会成本,举个例子就很容易理解了。假设你手上有300万的流动资金,而你的目标房产刚好是300万,如果你选择全款购买,则你手上的流动资金就变成了0,选择首付30%的贷款购买,则需要付首付90万元,这时候你的流动资金为210万。前者没有月供成本,后者需要按月还款,似乎要承担利息成本,但从机会成本的角度来说,后者要优于前者,而这210万流动资金就是我们的机会。当出现好的投资机会的时候,如果你已经用这笔钱还贷了,那你很可能就没有资金再买房了,这波机会你就失去了。但是如果你手上还有这笔资金,那你的选择性就还有很多。

结合这几点,我们认为不应该提前还贷,因为这将会让你失去很多挣钱的机会。

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