贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 一边房贷负增长,一边是年初火爆销售,两数据打架,背后有大玄妙
一边房贷负增长,一边是年初火爆销售,两数据打架,背后有大玄妙

一季度房贷竟然是负增长?

4月21日,央行公布《2017年一季度金融机构贷款投向统计报告》。报告指出,2017年一季度个人购房贷款余额为19.05万亿,比去年四季度萎缩了900亿。销售火爆的一季度,房贷竟然是负增长?

安信证券质疑央行数据是乱中出错,抑或是统计口径问题。但是根据央行要求测算,每个月的房贷将降至3000亿,相当于去年基差上缩水1/3。房贷负增长迟早会到来,二季度势必将成为拐点。

近期在一行三会强监管下,银行间资金价格持续走高,真实的房贷利率大幅提升已经迫在眉睫,房贷利率上调至9.5折恐怕仅只是开始。

在房贷增长大幅放缓预期下,房贷利率又将大幅上调的情况下,一些中小银行正在转向房贷抵押业务。

安信证券认为数据乱中出错

住房贷款余额指在银行办理按揭贷款(借款金额为贷款余额),减去每月已还的贷款本金,剩下的就是住房贷款余额了,简单说,就是代表的是你还欠银行多少钱。

这其实和住房贷款也是直接相关的。住房贷款是银行向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持。这两个数据统计,都是有专门的统计部门。

一季度环比贷款余额负增长900亿元,有三种可能。第一种是发放大幅缩水;第二种是偿还大幅增加;第三种是核销大幅增加。

但是对这三种可能,安信证券房地产分析师陈天诚认为,均不可能。因此质疑“是不是央行在慌乱中填错了数字,至于为什么慌乱我就不懂了。”并分析认为,一季度个人购房贷款余额为19.05万亿,应该是20.6万亿,“这个或许更接近真实。”

理由有两点:

一是这与房地产销售资金来源相违背:一季度商品房销售同比增长25.1%,其行业资金来源中,按揭贷款新增5538亿;

资料图

二是这与月度公布的居民中长期贷款新增背离:在没有月度专门出“个人购房贷款”这一项之前,我们往往根据月度金融统计数据中的“居民户中长期贷款”来模拟,一季度前三月新增居民户中长期贷款合计1.46万亿。

报告统计口径仍待解释

陈天诚也认为,还有可能是口径问题。

央行有两个报告:一个是信贷投放报告,一个是货币政策执行报告。作为研究,因为后者时间发布晚,所以一般用信贷投放报告,比如2016年底,信贷投放报告显示房贷余额19.14万亿,而货币政策执行报告是18万亿。

差距就在这,央行估计混着用,我们是一直同一口径比较。如果混着用,用一季度信贷投放报告数据同比去年一季度货币政策执行报告数据,则增速为35.1%而不是35.7%,也有差距,但差距比较小,因此有可能是这一原因。

不过,到现在,我们也没看到这两个口径的统计指标的官方解释。应该大概率是口径混用的对比,如果不是因为口径问题(按理同一口径比较是必须的),那就是错填或者发生了大量的贷款核销。

房贷负增长已经箭在弦上

其实,监管层在房地产信贷方面政策已经明显收紧,相关的购房贷款需求在快速得到抑制。

银监会的一季度统计数据显示,一季度住房按揭贷款增量占比为26.2%,比去年全年下降13个百分点。

国家统计局的数据显示,3月份的地产销售增速是14.7%,比前两月的25.1%略有下滑。但地产中最主要的住宅部分,3月的增速是11.1%,同样远低于前两月的23.7%。

影响房地产销售的同样是融资数据。3月份的新增居民中长期贷款仅为4500亿,已经低于去年的平均水平,同比多增额也降至零左右。

券商中国记者从链家等中介机构了解情况看,一二线部分城市房贷控制已经非常严厉。在资金价格收紧的情况下,房贷利率上调至9.5折恐怕仅只是开始。

长三角地区核心城市从3月底开始,一些银行的个人贷款中房贷业务几乎暂停。如果客户买房付了首付,则需要长期排队等放贷,一些买房客户干脆就退首付了。

排队的结果是银行征信的严格审查,通常有90天以上逾期,或者一般预期“信用卡两年内六次,贷款五年内15次”,都不会给予贷款。

一位中介机构办理房贷业务的客户经理表示,银行这么严格限制房贷,可能有几方面原因:一是政策上严格限制房价上涨,上涨就不让卖出去;二是有银行专家说,确实房贷不赚钱,资金成本现在太高了,能不做就不做了;三与信贷规模也有很大关系。

海通证券分析师姜超认为,3月份的新增居民中长期贷款仅为4500亿,已经低于去年的平均水平,同比多增额也降至零左右。而按照央行此前的计划,今年新增房贷占信贷的比重将控制在30%以内,由此计算今年的房贷总额将从16年的6万亿降至17年的4万亿左右,未来每个月的房贷将降至3000亿左右。

一些银行正在转向房贷抵押业务

每个月的房贷将降至3000亿,相当于去年基差上缩水1/3。银行业务将大大受到影响。

要知道房贷业务是银行最为优质的资产,不良率低于0.4%,最近两年房贷(即个人按揭贷款)成为银行最为青睐的业务。但是,一些银行正在舍弃这个房贷按揭业务。

值得注意的是银行资金的紧张程度,从以前小银行扩散至小、中、大型银行全面紧张;从通常的季末变成月末甚至月中就开始紧张。同时,房贷业务要求又越来越严格,于是不少银行将目光转向了利率更高、更能赚钱的房屋抵押贷款上。

最近,深圳多家中小银行已将重心放在抵押贷款上,即收缩了购房按揭贷款业务,转向抵押贷款业务,贷款用于消费、小企业运营等。房屋抵押贷款的利率要高得多,最低的是基准利率上浮20%,即利率1.2倍;有的银行上浮25%,最高的上浮30%。

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