贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 2015年起,中国允许开发商发行国内公司债券,这有利于降低大型开发商的总借贷成本。
2015年起,中国允许开发商发行国内公司债券,这有利于降低大型开发商的总借贷成本。

2015年,中国成为世界上最大的房地产投资市场,天价房、高杠杆、地王等新闻层出不穷,难免令人联想到20世纪八九十年代的日本楼市。

野村就如今的中国和当时的的日本停止了比照,并指出,虽然二者有类似之处,但最大的差异在于中国的土地买方是开发商,而且假如中国采取相应措施,依然能够防止重蹈日本覆辙。

类似之处

•人口增速放缓

1980-1990年,日本总人口增速从0.78%下滑至0.33%。

2005-2015年,中国总人口增速则从0.59%降至0.41%。

•劳动力(15-64岁人口)占总人口比重触及高峰

1992年,日本的劳动力人口比例为70%,到达巅峰。

2010年,中国的劳动力占总人口比重同样到达巅峰,为75%。2015年则降至73%。

•家庭杠杆率安康开展

1990年的日本,贷款占GDP比重为76%,杠杆(总资产/净资产)为1.1倍,家庭储蓄率(家庭净储蓄增长/可支配收入)为13.5%,未归还房贷占GDP的19.8%。

往常的中国状态更好:2015年中期,贷款占GDP比重为37%;2014年,杠杆为1.1倍,家庭储蓄率为16.1%;2015年,未归还房贷占GDP的21.0%。

•M2高速增长,活动性充足

1986-1990年,日本M2的复合年增长率逾10.5%,马歇尔K值(M2/GDP)的离差也高于趋向线,活动性充足。

2011-2015年,中国M2的复合年增长率逾13.1%,马歇尔K值同样高于趋向线,活动性十分充足。

•债市自在度与利率自在度

20世纪80年代,日本即完成债市与利率市场自在化。

2015年10月,中国央行宣布取消商业银行存款利率上限,这标志着中国完成利率自在化进程。但是,详细操作仍遵照央行指引。债市同样完成自在化进程,特别是2015年,中国允许开发商发行国内公司债券。

显著差别

•中国的城市化程度仍存在开展空间

1980-1990年,日本的城市化程度仅从76.2%提升至77.3%。而中国从2005-2015年的城市化程度仅从43.0%增至55.9%,与兴旺国度相比,这一程度依然较低,且有很大上升空间。中国社科院估计到2020年,这一程度应到达60%,这将为城市房屋带来大量需求。

•中国政府控制土地供应

在日本,土地私有,政府无法经过控制土地买卖以调理供需。

而中国的状况则相反,在某种水平上,政府能够经过这种途径防止地价的猛烈变动。

•土地买方不同

在日本,土地买方主要是企业(有投资需求和较高的杠杆率),20世纪80年代,日本企业大幅增加杠杆(从1980年的19%到47%),成为土地最大买方,将土地作为向银行贷款的抵押品。当地价走低时,抵押品显著贬值,于是企业猖獗卖地。

而中国的土地买方主要是开发商(开发土地并以低杠杆率出卖),野村以为这是中日之间差异的关键。

•产权政策的差异

为防止市场过热,中国的产权政策非常严厉,并且在不同的城市采取不同政策,例如一线城市的限购政策。

开发商融资的主要渠道并非银行,2010年以来,未归还的房地产贷款占未归还贷款总量仅6%-7%。

政府规则首付比例不得低于20%,在一线城市及第二套房的购置中,首付比例更高。

•非金融机构参与度

中国的非金融机构杠杆率更低,而且在房地产市场中参与率更低。

•中国利率的高程度且变化迟缓

从1986年1月到1987年2月,日本的利率从5.0%骤降至2.5%,并在1989年5月到1990年8月间疾速上升至6.0%。急速且大幅度的利率变化招致了活动性和实体经济的不稳定。

而中国的利率从2011年到2016年仅从6.56%降至4.35%(仍处于高利率程度),这种慎重而温和的变化,提供了更稳定的金融环境。

•资本开放和货币国际化速度

依据三元悖论,汇率稳定、资本自在活动和货币政策独立不可能同时完成。

20世纪80年代,日本过快地完成了日元国际化,这招致日元的猛烈动摇(美圆/日元从1985年的251跌至1987年的124),以及之后宽松的财政与货币政策。

中国则选择了汇率稳定与货币政策独立,因而,资本无法在金融体系内外自在活动。

能否会前车之鉴?

虽然在过去两年中,中国的资产价钱急速增长,但野村以为,假如能够采取下列措施,中国就能够防止重蹈日本覆辙:

•增强根底设备建立,放开二孩政策

增强城市根底设备建立以进步城镇化程度,这是从日本经济学家野口悠纪雄的“泡沫经济学”中得出的结论。

2015年,中国的出生率降至1.24%,若进一步放开二孩政策,有利于维持劳动力人口程度及长期资产需求。

•继续鼓舞市场整合;避免非开发商投机(如高价土地招标)

中国的房地产市场依然比拟分散,2015年,二十大开发商的市场份额仅占总销量的14.7%,占总销售额的23.1%;2014年,日本十大开发商的市场份额则占公寓总销量的40%。小型开发商或非开发商的专业性常常较低,市场整合不只有利于进步产质量量,还有利于降低杠杆与开发商的借贷本钱。

非开发商进入市场投机将抬高市场杠杆并增加对房价的依赖。

•辨别过热市场与去库存

在过热市场中增加土地供应以均衡供应,并降低地价。地价高涨不只会使开发商在地价降低时无力抵御,还会紧缩其潜在的利润边沿。政府应当鼓舞人口涌入三线城市,并出台一系列政策去库存。

•采取相对慎重的货币政策

防止货币供应或利率猛烈动摇,若政策从宽松疾速转为紧缩,可能会招致八九十年代日本的杠杆过度化。2015年初、2016年末,一线城市的首付贷款有所增加,野村以为,在过度杠杆借贷的投机者呈现之前,有必要打击首付贷行为。

•在过热市场中引入低税率的房产税

兴旺国度普遍应用房产税以抑止房地产过热的现象。近期,仅上海和重庆以相对低的税率试征房产税。中国能够首先在过热的市场中以低税率开征房产税,并逐渐推行。

•监管开发商杠杆,防止杠杆过高

2015年起,中国允许开发商发行国内公司债券,这有利于降低大型开发商的总借贷本钱。但假如监管不够,这同样会带来开发商过度杠杆的风险。

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