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人们买房贷款的原因

两个原因,财务杠杆和现金流匹配。

(1)财务杠杆:在计算投资回报率的时候,我们的分母都是投资的本金,对于买房而言,假设一套房100万元,全额付款的投资本金就是100万,首付三成贷款的话,投资本金就是30万。

假设五年以后,房产涨到200万元,那么全额买房的投资回报是100%【(200-100)/100】,而贷款买房的投资回报是566.67%【(200-30)/30】,5.67倍的差距。当然贷款买房还要计算利息支出,这里只是做一个直观比较。

在中国能够合法低成本杠杆投资的渠道不多,买房贷房贷,而且利率还很低,不管从投资还是抗通胀角度而言都是很好的选择。

(2)现金流匹配 / 再投资风险:大多数人都是受薪人士也就是靠工资收入生活,房贷是一种很好的匹配工资收入的支付方式。可以用于全额买房的钱就可以做一些投资。我们知道在投资领域资金量越大获得回报往往越高,相当于准入门槛,以风险比较低的银行理财产品来说,往往有100万以上收益率就更高一个档次(比如利率+1%)的情况。而全额付款后,每个月几千块钱资金就很难投资了(其实也还可以做做定投……)

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(1)关于利息支出的问题。上面答案中的投资回报只是为了说明概念,所以没有计算利息支出。严谨的计算考虑利息支出的投资回报,因为资金有时间价值,所以需要用IRR计算投资回报率。用excel可以计算。

(2)关于贷款利率和通货膨胀率的问题。大家直观上觉得贷款利率高于通胀率,很难理解为什么抗通胀。一般大家认为的通胀率就是CPI,但是我国的CPI指数和直观感觉的通胀率是背离的,特别是在房地产价格上。在买房这件事情上,贷款买房的抗通胀效果是非常明显的。

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