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贷款买房用来投资真的划算么?

新买期房,2年后交房,5年出售,尽可能进行一个无个人多空情感公正合理的计算;房屋情况如下:

房屋面积:户型面积90平米;

单 价:20 000

总 价:1 800 000;

首 付:20%、36万;

贷 款:144万、等额本息、30年按揭、4.9基准利率;月供7862

下面进行一个持有成本的计算,理财按照年化6%的收益进行计算,复利按照一年一次。

1、五年已经归还本金 115440

2、五年月供利息成本7862*60-115440=356 280;

3、契税1%计算,实际投入成本,1 800 000*1%=18 000;

4、房屋维修基金,实际投入成本80元每平米 90*80=7200;

5、物业费用(2.5),取暖费30,按照3年计算,90*2.5*36+90*30*3=16200;

6、装修成本,暂时按照50 000计算。

7、首付款36万5年的理财预期收益,360 000*1.06的5次方-360 000 =121 761;

8、月供投资收益,月定投五年,收益是6%、预期收益92 015;

9、契税,物业取暖费用、装修费用,收益6%、3年预期收益91 400*1.06的3次方 -91 400=17 458;

10、房租暂时3年出租,月租金2300,房租收益 82 800;

综合计算五年的持有成本。

利息成本356 280+契税成本18 000+房屋维修基金7200+物业取暖16200+装修成本50000+首付预期收益121 761+月供预期收益92 015+契税物业取暖装修预期理财收益17 458-房租82 800-已归还本金115 440=480 674。

五年后本房屋实际持有成本为1 800 000+480 674=2 280 674;房屋单价为25 340;

假设 房价年增长率为6% 五年后房屋总价为1 800 000*1.06的5次方 =2 408 806。

五年后房屋单价,20 000*1.06的5次方 =26 764;

假设 房价年增长率为10% 五年后房屋总价为1 800 000*1.1的5次方 =2 898 918。

五年后房屋单价,20 000*1.1的5次方 =32 210;

结论:如果房价增长率超过6%时,买房子理财还是很靠谱的。

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