贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 房贷政策再收紧!多少无辜买房者躺着中枪?
房贷政策再收紧!多少无辜买房者躺着中枪?

对于热点城市居民合理的购房需求,尤其是购买首套住房,还应继续采取优惠政策,予以积极支持。这是差别化住房信贷政策的重要方面。当然,在这个过程中,要采取措施,防止部分人群利用优惠政策“钻空子”。

这段时间来,住房信贷政策的调整成为全国人民关注的焦点,频频上头条。

应该说,热点城市降杠杆和三四线城市去库存,是今年房地产市场的两大重点工作。金融是房地产市场的血脉,住房信贷政策既关系到国家房地产宏观调控,又与普通百姓息息相关。应加强房地产市场研究,落实好差别化的住房信贷政策,合理把握信贷投放,既要满足居民合理购房需求,又要有助于防范风险、抑制泡沫。

2016年我国贷款新增12.65万亿元,其中以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款占到近一半。大量信贷资金流向房地产市场,既有我国居民住房真实需求不断增长的影响,更是房价大幅上涨刺激下的居民投资热情所带动。房地产具有较强的金融属性,从我国情况看,以往时期房地产市场的成交量和价格与实际利率呈现出现明显的负相关关系,实际利率下降和上升周期往往是房地产市场的繁荣期和调整期。因此,将住房信贷政策作为房地产调控的重要手段,有其必要性。

的确,相较于行政强制色彩浓厚的限购政策,住房信贷政策对于调整房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有更明显的作用。具体而言,调整住房信贷政策,可从四个方面入手:一是调整贷款总量,合理确定银行个人住房贷款总量;二是调整贷款价格,提高或降低个人住房贷款利率水平;三是调整贷款条件,收紧或放松购房主体贷款资格条件(包括贷款资格和贷款期限);四是调整贷款首付,控制购房主体购房杠杆率。下一步,应根据购房区域、主体的不同,综合运用四种手段,量价并举,长短结合,既调控总量又调整价格,既着眼当下又引导预期,将差别化的住房信贷政策落到实处:

毫无疑问,对于部分房价上涨较快的热点城市,整体上应严格控制贷款总量,主动上调贷款利率,适当收紧贷款条件,并提高贷款首付比例。据报道,近日央行印发了关于做好信贷政策工作的意见,要求合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷款年限等住房信贷政策,并根据市场变化对住房信贷政策做出适度调整。

北京等热点城市纷纷出台措施,控制个人住房贷款发放,收紧外地户籍人士申请贷款条件,贷款最高年限被调整为25年。除二套房贷利率上浮10%外,上海、深圳等地首套房贷利率也从9折上涨至9.5折乃至更高,首付比例也被大大提高。

与此形成鲜明对比的是,对多数三四线城市而言,房地产市场库存量居高不下,去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下,合理发挥住房信贷的杠杆作用,从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。

我们还应该看到,我国城镇化还将持续较长时间,中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。目前,我国商业银行个人住房贷款占全部贷款的比例在20%左右,不良贷款率不到0.5%,远远低于银行业2%左右的总体水平,整体上仍属于优质资产。因此,相比2016年,今年个人住房贷款增速将有所回落,但仍应保持适度增长。这既是房地产市场去库存的需要,也是商业银行业务发展的需要。

值得注意的是,在热点城市收紧住房信贷政策,虽然有助于抑制投资和投机需求,但也容易“误伤”刚性需求和改善性需求。因此,对于热点城市居民合理的购房需求,尤其是购买首套住房,还应继续采取优惠政策,予以积极支持。这是差别化住房信贷政策的重要方面。

当然,在这个过程中,要采取措施,防止部分人群利用优惠政策“钻空子”。如日前北京出台文件规定,离婚一年之内申请房贷的执行二套房贷政策。对于三四线城市居民购买第二套以上住房,虽然不必像热点城市一样严防死守,也要有一定的差别化措施,防止少数地区借机炒作,进而推动房价虚高、市场虚热。

需要强调的是,住房信贷政策总体上由中央银行和金融监管等部门制定和调整,地方政府切勿随意染指,更不能擅自插手。央行、银监分支机构在政策总体框架下,应严格按照相关程序,根据各地不同情况进行适时调整。除窗口指导、价格引导之外,住房信贷的差别化措施还应更多由商业银行自行决定和实施。

2016年底中央政治局会议提出,“建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制”。而我国目前这一轮房地产快速上涨,是由政策、流动性、投资需求等多因素推动的。除住房信贷政策之外,平抑房价应该坚持短期调控与长效机制相结合。

应该说,随着住房信贷政策收紧以及其他调控措施加强,热点城市商品房供求将可能将趋于平衡,房价过快上涨的势头将得到一定程度遏制。但我们要清醒地认识到,这样的供求平衡是短期的、表面的,部分合理购房需求被暂时牺牲,部分投资需求被暂时抑制。而这部分需求并不会凭空消失,未来一旦政策有所松动,热点城市房价仍将可能快速上涨。“越调越涨”这样的场景,在过去多个调整周期中已经反复上演。

因此,我们必须利用住房信贷等政策短期调控带来的不多时间,尽快建立房地产市场健康平稳发展的基础性制度和长效机制。正如中央经济工作会议提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,在落实“住”的方面,应大力实施差别化的土地政策,在控制三四线城市土地供给的同时,加大一线和二线城市的土地供给,增加普通商品房供给,满足居民合理的居住需求;在抑制“炒”的方面,应加快推进房地产税立法和试点,逐步提高商品房持有环节成本,抑制投资和投机需求。同时,进一步合理划分中央和地方的事权和财权,从源头上解决“土地财政”问题,减少地方政府推高地价和房价的冲动。

总之,让老百姓买得起房子,居者有其屋,这才是差别化住房信贷政策的最终目的。

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