贷款 贷款攻略 新型贷款 认房认贷还认前夫,楼市现在还能玩吗?
认房认贷还认前夫,楼市现在还能玩吗?

本文系专栏作者“辣妈有财商”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

辣妈打算再次聊一聊最近的楼市政策和大家普遍关心的问题,希望可以解答大家的疑问。

第一个要讲的问题是,317北京楼市限购,主要是把原先930的认房政策,深化为认房认贷政策。

什么是认房?930政策是,如果你已经有房子,不管这房子是你全款买的,你爸过户给你的,你前夫离婚的时候过户给你的,还是你自己通过公积金贷款或者住房商业贷款支付的,不管你怎么得来的,只要有房子了,那么你现在买房子,都按照二套标准执行。同时小幅调高一套首付比例,大比例调高二套首付比例。

在930政策下,夫妻双方离婚,把所有房产过户到一人名下,另外一人只要名下无房没有未结清的住房按揭贷款,就可以视同首套执行。

什么是认房认贷呢?原有房贷没结清视同二套很正常,认贷是说只要有过贷款记录,哪怕已经结清了,在办理新的住房按揭贷款的时候,都视同二套,贷款利率需要上浮,同时新政要求的首付比例更高。这就使得只要有贷款记录,哪怕净身出户离婚名下无房,再购房也得支出更多的现金和利息成本。

因此,317认房认贷之后,只有夫妻双方中有一方没有贷款记录的家庭离婚才能规避政策限制。也就是辣妈上篇文章中说过的“处女贷”,夫妻双方都有贷款记录的,离婚无效!

(图片来源:兴业地产)

其实在317和930之间,还出现过贷款期限不超过25年的调整政策,贷款最长期限缩短,会使得月供增加,也把那部分月收入卡在线上的购房者挡在了外面,就算对收入证明进行技术处理,月供增加也会增加经济压力。但是这个小政策,显然在317面前小巫见大巫。

上海和深圳,很早就实施了本次北京317政策类似的认房认贷政策,所以之后楼市的热度下降了不少,成交量下降,房价涨幅也变小了。

北京则不一样,317之前的小阳春简直可以用“疯狂”来形容!人人谈房子。这种感觉非常类似于2015年的股市,辣妈所到之处都是千万富豪,股票市值之下各个财富感爆棚,聚会上股票的话题最突出。2017年开年之后,辣妈也一度怀疑人生,要是去年离个婚加点杠杆多买套学区房,岂不是更爽?还谈什么资产“稳健”配置呢。

没买房的,在懊悔没有及时入场;买了房的,后悔没有离婚借钱多买几套。

不过正像投资大师约翰‧邓普顿说的“牛市在绝望中诞生,在犹豫中成长,在乐观中成熟,在亢奋中死亡”,辣妈觉得2015年到2016年的3月份,是本轮北京楼市的犹豫期,3月份到9月份是乐观期,9月份之后就是亢奋期了,317之后是对亢奋的终结!!(原谅我这个月引用这句话第三次了)

这怎么说呢?正在中介继续预测317之后,北京市还有“处女贷”的家庭离婚率将出现新高的时候,政府又干了这些...

322社保变成连续60个月:北京购房资格审核中的连续5年纳税记录要求,由过去的每年至少1次,改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。断一个月就前功尽弃了~

323过道学区房被封死:不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房,将执行“三不政策”:在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记;在公安机关户口登记环节一律不能办理落户;在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。那还有买的必要吗?买了只能砸手里。

323约谈中介、关店:北京市住房城乡建设委约谈北京十大中介机构,明确禁止中介机构参与炒房,随后北京展开房地产中介市场执法行动,各大中介有“学区房”字样的房源开始下架,单价15万以上的不允许卖,一把中介被关店。

324离婚无效、大学生视同二套:对离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行,使得离婚基本无效;对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,视同二套房贷。

325教委发声:每个城区至少选3所普通校和优质学校合并或集团化办学;两年内,在城区新增25所优质小学或九年一贯制学校,把辖区内最薄弱的学校并入优质教育集团或与优质校深度联盟,这显然是要对学区房现象进行破解。

更有甚者,据说还要锁区。某个学区最热门的区,据说户口不在这个区,就不允许买房子…

326“商改住”限购:一手商住盘明确不能出售给个人,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款,二手楼盘购买条件比住宅更严格,未来能购买商住房的个人,只能是名下在京无住房和商办类房产记录的有房票非京籍人士。那还买什么商住房?这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓,市场成交有可能出现50%以上的跌幅,如果持续严格执行,价格很可能在未来有30%以上的跌幅。

环京限购升级:317北京楼市新政后,环北京地区的河北省廊坊、保定、张家口、沧州等不同程度的跟进。核心一二线城市的外溢需求正在被限制,未来政策也不再给外溢需求留空间。

(某中介朋友圈)

10天内,北京市九次出台楼市调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查,目标是断绝所有形式的炒房。正在这个节骨眼上换房的亲,简直是被虐得体无完乎,究竟哪个时间点网签按照哪个政策执行阿?

所以,辣妈才说这是亢奋期的终结,要是在乐观期,一定不会这么累。其实,辣妈更想说的是,不如直接禁止房屋买卖算了~

好吧,事情闹到这样,基本说明了一点:政府决心很大!!媒体报道,张高丽也出来表态了。说实话,辣妈去年得到的消息是,房价过快上涨的城市,去年其实都在老板面前保证过的,这会控制不好,真是没执行好,一定是又被敲头了。

因此,辣妈大胆预测,俯卧撑要下去了!这个时间会有多长?目前要看这次就差不让买卖的政策效果多长,何时因为楼市过于冷清放开。930之后入的,不说站岗吧,考虑税收中介费等因素,应该会有一段时间卖出没有盈利的。

那么又担心两个问题了,一是楼市会不会崩?二是刚需买了怎么办?或者能买吗?

楼市不会崩盘。政府限购是为了防止泡沫破裂,而不是为了使得楼市崩盘。房屋是绝佳的信贷抵押物,除了房屋按揭贷款,绝大部分的企业抵押贷款,银行拿在手里的也是房产。房市崩盘的后果,政府比你更害怕,必将波及实体经济和社会稳定。不仅如此,由于土地供应方只有政府,土地是所有商品中垄断性最强的,而卖地收入又是地方财政赖以运行的一个坚强基石,再考虑长期通胀因素,房价长远来看肯定是涨的。

刚需依然可以买。刚需首付低,公积金不用也是躺在账户里睡大觉几乎没利息收入,买了之后还可以减少房租支出。更重要的是,首套还没有决心入市的兄弟姐妹们,对于楼市都是缺乏足够判断力的,现在继续观望一段时间可以,怕就怕,观望到下一波行情的时候还没有出手,或者干脆忘记了观望或者观望技能不够,等到又涨起来了,才后知后觉地去买。

至于投资客,辣妈还是坚持自己的俯卧撑理论!通常,疯狂的人心,要在3个月左右的时候才能冷静下来。投资是为了最大限度地赚钱,单位时间资金收益率最大化。楼市疯狂的时候,谁都不相信房价会下跌。然而,政府这次祭出这么多利器,辣妈相信效果!!短暂的调整对于刚需没什么关系,而对于加杠杆的投资客?从收益率上来说,也许会有更好的投资标的。

下一次政策放开的时候,将是又一波暴涨的开端,请大家积蓄弹药,密切关注公号,确保和我一起在犹豫期就关注,在乐观期果断入市。

北京作为全国的首府,辣妈相信分析北京的情况,对于大家判断同样房价高企并在限购中的,成都、厦门、南京等地的楼市走势,都是有启示意义的。

辣妈不炒房,2017年期待股市!至少是结构性行情吧~嘿嘿。

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