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买房子根本不是投资而是一堆负债

买房子根本不是投资而是一堆负债

作者:齐俊杰看财经【ID:qijunjie82】

近期,随着连续不断的政策出击,进行房地产的各种调控,总结起来就是1没资质不行,2.钱不够不行,3.给孩子买不行,4.离婚买不行,5.结婚买不行,6.上学买不行,7.有房买不行,8.没交税买不行……总结一下就是,没有买卖就没有杀害。

但偏偏大家不买账,最近问买房的人反而越来越多了,基本问题就是某某地方的房子还有没有投资价值,简直就是喵了个咪了,实在有点不知所云,现在的房子真的还有投资价值吗?现在的房子已经完全沦为负债了吧,是的!就是一堆负债,而且是一堆人在争着抢着去买的一堆负债,您还别不信。

房子什么时候可以投资,其实要先明确什么叫投资,说白了就是用今天的钱换明天的正向现金流,这才叫投资,所以巴菲特那叫投资,而一般人买股票也不叫投资,你看的根本就是价差,而不是一个企业未来的发展和盈利能力。所以巴菲特可以赢40几年,而大部分人只能赢几天,最后一定是8成人赔钱的游戏。

而房子是不是投资呢,当年是!当年房子你可以贷款买,3成首付,之后7成贷款,然后把房子租出去,可以用租金来养房贷,所以3折买了一个资产,一旦贷款还完了,这个房子就会产生源源不断的现金流,这肯定是赚钱的。所以是投资,我的很多投资圈的朋友,他们就在那个年代大量的买入了房产。一线城市大概是在07年之前,而二线城市在13年之前,都还有投资机会,指的就是这个!但在2013年以后,专业的投资人就不怎么在买房子了,因为风向变了,房租已经不能够覆盖房贷了。租售比也就是房租比上房价的比例,竟然跌倒了2%以下,还不如一年定期存款。也就是说现在买一套房,每年要贴进去3%的房价,这笔钱是替房客付给银行的。而这样的日子要过上20-30年(还贷期),最后贴进去的钱,足够再买一套房子了,所以相当于你用了1.5倍的钱,买了一个资产,而靠房租的现金流收回这笔投资,至少需要50年,这简直就不能接受。要知道在股票市场有50倍市盈率的一般都对应的是中小创,都至少要有每年40-50%的增长,才会给这样的估值。所以专业投资人一般都会算,50倍市盈率买一个没有增长的股票,你是猴子请来的逗逼吗?你说北上广深的房子稀缺,他还能比茅台酒的赤水河里的水稀缺?还能比中国平安的牌照稀缺?

房租的增长可以看成是房子的业绩,过去10几年只跟居民收入水平增长有关,跟房价无关,所以当房价暴涨10几倍甚至20倍的时候,你发现房租涨幅也就5倍不到每年涨幅也就8%,跟当年当地的居民收入增长基本吻合,所以不是房东仁慈不想提价,而是根本就涨不动,他也不是不想租,而是真的你涨价,他就租不起了。所以未来随着经济减速,房租的涨幅可能还会进一步随着收入下降而被压低。那么在投资市场上8%的增速,对应的应该是10倍以内的市盈率才合理,也就是说一年租金占到房价的比例应该是10%以上,要么瞬间涨3-5倍租金,要么就是房价被高估了3-5倍。很明显,提高3-5倍租金是完全不可能被市场接受的,所以必然是房价高估了许多。这也就是为什么,我朋友圈那帮鸡贼的投资界的朋友,都在往外卖房,而不是买房!只有其他行业的朋友还在傻了吧唧的打听买房的事,

其实现在买房,跟买车一样,已经是负资产了。什么是负资产,就是你买来以后还要往里面每月搭钱进去,买车大家都懂,就是使用成本,而买房大家不理解,其实你的房贷你的物业费,你的供暖费,甚至以后的房产税,对你来说都是负的现金流。也就是你买来后不但不能从他身上每月拿到钱,还要往外贴钱。而你希望的就是零存整取,以后找到一个更傻的人,以更高的价格卖出去。从而大赚一笔。但确实是想的太多了。第一从你自身来说,房价上涨你一定舍不得卖,所以今天涨这么疯了,你都不舍得出手,以后也一定不会,现在大家得到的意识强化就是,卖出了就亏了。所以不但不卖,还要继续投钱进去买,买到就赚到,在大家的印象里,傻子有的是像牛粪一样多。第二,一旦房价拐头向下了,你想卖吗?恐怕一开始不会,房价10万我都没卖,跌到9万了,我无形中亏了100多万啊,怎么可能卖,再等等,再回到10万一平米我就卖了。但结果就是跌到8万,你就更不卖了。直到跌倒了5万,你想卖了。想止损了,发现傻子都哪去了?你们给我出来。原来自己当了那个最傻的傻子。房子这个东西就是买涨不买跌,一旦拐头向下,流动性将彻底进入黑洞。买卖基本无法成交,有价无市的景象将相当普遍。

那么有人说,大不了租呗,租就是刚才说的50年才能回本,你的房子是按照50年建造的,现在可能已经过了20年,也就是说他顶多再站30年,就变成危房了。你到时候租给谁去?那有人问了,我全款买,没有房贷,这下房子总该是资产了吧。资金是有机会成本的,你现在买个国债也有4%的收益了,买房出租还不到2%,相当于你每年亏损2%。

所以无论怎么算,无论房产税出台不出台。买房都早已经不是投资,而变成了一堆负债,但大家还在乐此不疲,就是有神一样的自信自己不会当那个傻子,但殊不知聪明人早都已经下车了,现在这个游戏已经变成了傻子坑傻子的游戏,而且傻子也越来越少,谁是那个最后的傻子?

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