贷款 贷款攻略 新型贷款 别挤千军万马的买房独木桥,想投资还有另一条大道
别挤千军万马的买房独木桥,想投资还有另一条大道

北京等地政府紧急调控楼市,让网上段子唾沫横飞。调侃来怒骂去,没房的渴求一个栖身之所,有房的还盘算着二套三套,其实只是为了投资。在这片哀嚎抱怨的嘈杂中,冷静下来想:中国当下真的只有房子可以投资吗?被限购限贷挡在门外,就真的无力守护财富了吗?

至少,米多财富董事长兼CEO王晰不这么认为。

在3月米多财富全国年度投资策略会上,王晰说,“虽然少数一线和准一线城市的房地产依然有投资价值,但从历史数据来看,买房子不如买房地产的股票回报高,如果你很看好房地产,那不如买房地产股票,万科股票的流动性比万科的房子流动性要高得多。除非杠杆成分很低,又能合法加杠杆,否则房子投资没有意义。”

王晰指出,2017年最值得期待的风口是新三板股权投资。当众人拼命挤那买房的独木桥而不得时,聪明的投资者早早慧眼识珠,新三板的政策预期以及隐藏的价值,将给那些能发现它的投资者带来充分的回报。

与其看宏观,不如看微观

我们关注宏观经济关注过多了。英国脱欧、川普当选、“萨德”部署,它关乎我们什么事?今天的货币政策偏紧还是偏松,能对实际生活产生多大影响?GDP数据增长率高1个或低1个百分点,会影响一个微观的个体吗?

所以我建议忽略掉这些。你如果非要问,2017年经济怎么样?那就是曾经的好日子一去不复返了,永远回不到过去两位数那种增长速度,忘掉吧。

十年之内,中国经济都是稳定下行。过去靠廉价劳动力生产大量的商品,像温州的打火机和鞋,向全球进行倾销,赚了一波利润。但现在时代已经变了,中国人工成本的优势已经不再,社会成本和税负成本也变高了,粗放式增长已经行不通了。

等待国家出台政策来救这些企业是不可能的,现在唯一的希望在于创新和效率提升。如何控制成本创造更高的收入,或者在创造不了更高收入时缩减成本,是做企业应有的思维跟意识。现在中国经济增长看的一定不是速度,而是质量。

之前传统的自行车行业衰败了,但最近又跟着共享单车行业火起来了,整车订单和配件供不应求。这跟政策无关,而是跟共享单车的趋势有关。

有一种说法是,这两年中国的经济在空转,在脱实向虚。这一看就是不懂金融,钱怎么可能在流转中增值呢?它最终还会投向实体企业。所以说与其关注宏观,不如关注微观。投资本质是投到微观的企业,要选值得投资的企业。

固定收益中的机会

从资产类别来看,无非就是几类:固定收益、浮动收益、特殊投资、房地产、黄金等等。

固定收益类一般保本保息,其实是一种债券类的资产。相当于投资者把钱借出去,还款取决于借款人的意愿与能力。但固定收益类往往风险最大,弄不好就会血本无归。所以别管产品怎么包装,一定要研究它的底层资产,也就是把钱到底借给了谁。做实体经济的以20%利率向人借钱,你肯定不信。当前,回报较高且风险可控的几个领域,跟大家分享一下:

① 地方政府融资的投资机会

第一是把钱借给地方政府。政府既有还老百姓钱的意愿,也有还钱的能力,因为中央政府可以调控货币供应,而地方政府破产概率很低,只要程序合法文件完备就是安全的。到目前为止,全国没有出现过违约的先例。

2015年米多做的第一笔资产就是参与四川省江堰市政府融资,当时利率是13.8%,但到了2016年他们就不再缺钱了,并且融资成本还不到7%。

现在在中央“去杠杆”的总基调下,地方政府不允许负债,新的机会在PPP项目。对地方政府来说,这是投资而非负债,可以引入民营资本合建一些项目,构成不低于总投资20%的资本金,然后再去银行和保险公司配资。

这类基金一般分优先级和劣后级,但实际上风险是完全一样的。PPP项目运作得好,产生7%到8%的收益没有问题。对投资者来说,这是一种较高收益、风险可控的机会,米多未来也会设计引进相应的基金产品。

② 消费金融中的投资机会

第二类资产是消费金融。消费金融最大的风险在于欺诈,也就是还款意愿问题。控制风险的手段很多。我去年观察了一年相关数据,包括二手车车贷、一线城市房贷、3C产品分期,好多有互联网巨头做股东的平台,它的真实不良率连1%都没有,风险是很低的。

以二手车的贷款业务为例,可以贷款70%,目前民间利率是18%。一般市面上包装出来的产品是银行出优先资金,消费金融公司自己掏劣后的钱,投资者拿到手上是夹层基金,是个类固定收益的产品。

至于这18%怎么分,行业规则是:做消费金融公司成本不低,至少有4个点,再要留2、3个点的利润,剩下10%左右打包成金融产品,销售机构可能会留一点,个人投资者拿到手上大概就是8%左右,这也是相对安全的较高收益。

③ 优质的股票质押

第三类资产是基于优质公司的股票质押。A股没有个人投资者的机会,只能看新三板。为什么这种资产风险可控?很简单,因为有质押物,并且质押率很低,一般不超过4折,所以根本不用判断借款人的还款意愿和能力。

米多从2015年到现在一直在做的九鼎股权质押,做了六七十亿的规模,一笔不良都没有。其实这么多笔质押借款中,有一笔出现了违约的可能。我当时想以3折或4折收了质押的股票,因为我了解九鼎的股价,再跌也不至于只剩4折,怎么都赚。但当借款到期时,这位借款人以5折的价格将股票卖出,按时给平台的投资者还款了。这件事实际上体现了优质股票股权质押的安全性。

很多人问,为什么米多平台只在做九鼎的股权质押,没做其他的?因为不敢,尽调再完善也不敢。而九鼎和质押九鼎股票的借款人是什么样的,我们的风控部门特别清楚。但这个项目是资源型的,九鼎一旦复牌,股权质押产品的数量就会直线下降。

股权投资的机会

我个人的观点,未来几年中国最大的机会可能在股权投资。我身边的土豪朋友,资金留在国内唯一的原因是股权投资还有大把的机会。但中国股市从来都不是GDP的晴雨表,而可能跟三个因素有关:

第一是散户,这是一个反向指标。也就是说,当大部分散户热情高涨开始加仓时,则意味着牛市要结束了;第二是金融资本,这是一个同步指标。当保险资金、券商资金开始加仓,一般来说牛市就快来了;第三是产业资本,是一个领先指标。如果许多企业开始回购股份或进行行业并购,说明牛市快来了,因为产业资本最了解行业。

现在中国货币超发,钱一定会流入股市,不要看中国股民曾经受了伤,但好了伤疤忘了痛。今年江浙一带股票配资重新开始了,我认为这是个苗头,江浙一带往往比其他地方对市场更敏感。

新三板的风向与机会

股市,眼前最大的机会在于新三板。新三板有一万多家企业,净利润最高的是九鼎集团,有10多个亿,净利润超出1个亿的有100多家。新三板至少有500家以上的优质企业,它们跟创业板上市企业并没有不同,但是享受的待遇完全不一样。新三板只有20倍的市赢率,创业板却有60倍的市盈率。通俗来讲,同样的东西,新三板卖两块钱,创业板却可以卖六块钱。

这种情况完全是政策造成的,新三板的交易制度不一样,流动性也不够。监管层也在关心,从改革方向上看,新三板未来会成为北交所,规模不会比上交所、深交所低多少。去年,新三板出了个创新层面,但交易规则丝毫没变。接下来监管层可能会下决心深层改革,还会再分出来一个精选层,交易规则跟创业板完全一样,两会期间已经有新闻媒体报出来了。

一旦精选层推出,新三板就会有一大波机会。但这是一个制度性政策红利,所以机会窗口不会太久,我估计只有几个月时间,跑慢了就没戏了。

参与新三板,第一个办法是自己去新三板开个户直接买股票,门槛是500万起。现在网上流传进精选层的名单,但我认为这只是炒作和猜测,投资是极其专业的事情,并且将来新三板的退市规则是很严厉的,一定要当心。

那么第二个办法是跟着专业的人来运作,交一点管理费就可以了。米多在今年春节前夕就已经对新三板的政策风向有所预测,成立了新三板基金一号。但米多是做财富管理的,谁来帮我们管这个基金,找到优质的新三板股票呢?我们在全国范围内考察,最后找到了我认为的这个领域最厉害的人,就是同系资本的朱鷖佳朱董。朱董自己投过20多个亿,其中10个公司IPO,赚了十倍。更打动我的是他在九鼎负责投后管理,九鼎投的企业全是他在管。其实投资就好比结婚,投后管理就是婚后吵架过日子,看到的都是赤裸裸的现实和缺陷。处理了这些乱七八糟的事情再回过头来选企业,你的眼光是不一样的。

另外像不良资产处置也是眼前的一个机会,这里我就不过多阐述了。

黄金和房地产

我个人认为黄金从来就不是一个好的投资品种。如果从1801年到2015年期间持有黄金,两百年时间才翻了大概是三倍多一点,非常不划算;股票则大概能增长一百零几万倍。所以长期来看,唯一能跑过名义GDP增长的只有股权或者股票。至于各种金属现货,今年监管风暴袭击,如果你所在的地区还有这些交易所,你记住这就是纯粹的骗局。

对于房地产,我的结论是一线城市的房地产依然有投资价值,包括杭州,并且未来三五年看不到实施房地产税的可能性。因为政府货币超发,多出来的钱总得有去处。但买房子还是那句话,地段、地段还是地段。一线城市房价高,不代表其他地方有涨价空间,市中心有机会,不代表边远新区也有机会。

但我想提醒大家,从历史上所有数据来看,买房子不如买房地产的股票回报高,如果你很看好房地产,那还不如买房地产股票,万科股票的流动性比万科的房子流动性要高得多,从历史上的数据来看,都支持这个观点。对我自己而言,除非杠杆成分很低,又能合法加杠杆,否则我对房子一点兴趣都没有。

以上所有资产大类在2017年的走势,仅代表我个人和米多的观点,供大家参考,决策还需要大家自己来形成。总之投资有风险,入市请谨慎。

免责声明:本文为米多财富独家发布,转载请注明作者信息及来源,谢谢合作。

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