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浅析房地产公司“倒签”合同的危害及风险防控

近两个月,因工作需要,笔者在某大型房地产开发公司参与处理日常法律事务。

在此期间,笔者发现了一个很特别的现象,那就是在公司日常业务的运营过程中,基于其业务类型多样化、业务数量繁多和公司相关部门对业务开展时间上的要求等特性,公司很多时候都是选择了倒签“合同”的方式来进行交易。所谓的倒签“合同”是指在日常交易时,双方在合同签订并生效以前就已经开始实际履行合同内容,但是在合同履行过程中或合同履行完毕后,补签订一份能够将前段未签合同的期间加以覆盖,且签署日期的客观真实的签约行为。在公司日常经营管理过程中,这种操作方式将使公司将面临诸多的风险。

一、存在一定的法律风险

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定:依法成立的合同,自成立时生效。合同是平等民事主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

正常情况下,除能够即时履行的合同外,应当是签订合同在先,业务实施在后。在法律上,只有在双方合议达成一致,并经双方签订生效后的合同才具有法律约束力。双方当事人按照约定的合同条款履行其义务,享有其权利。

但在选择了倒签“合同”的情形下,就意味着合同文本生效之前,双方已经实际开展业务活动了。一旦此时双方之间产生纠纷,那么就缺少了合法有效的依据,双方的权利义务、法律责任也难以明确划分,举证上也将遭遇较大困难,无形中增加了诉讼难度和成本,使公司损失进一步扩大,诉讼结果也难以预料。

如施工合同中,存在发生重大安全责任事故或工程量变更的可能,无合法有效的合同为依据,争议将难以顺利解决。又如采购合同可能因商品的市场价格浮动达不成一致而无法补签发生争议等。

二、存在一定的管理风险

一般房地产公司都有自己的OA流程,OA流程规范了公司经营管理过程中的各个环节,是规范公司管理、防范公司经营风险的重要手段,合同管理就是其中的一个基本环节。

公司在日常经营过程中倒签“合同”,既不符合公司管理的规定,也也会降低公司对合同管理的质量和效率,并且就补签的合同而言,其生效时间迟于实际履行,可能导致合同履行过程中的交货、验收、付款产生一系列的问题。由于房地产行业的特殊性,工程验收、决算、审批存在诸多环节,在开发过程中采取倒签合同,最终使得合同审批和结算在实际操作过程中几乎没有缓冲的期间,那么对于合同的审核将形同虚设。

三、存在财务失真风险

根据我国财务制度要求,公司账务必须做到账账相符,账实相符,没有合法有效的合同文本,意味着财务部门没有合法依据做出真实的会计凭证,形成的财务报表无法真实的反映公司的收支情况,进而可能造成公司决策失误。

四、风险防控措施

合同倒签归纳起来主要有三个原因:1、业务紧急,时间紧迫,来不及签合同,如临时需要增加某种物料的采购。2、因特殊规定,不得不补签。如工程设计合同,可能必须等到工程完工后,才能确定价格或者工程量,此时才开始签合同。3、纯粹因为流程时间太长,审批迟延导致签订迟延。

那如何解决“倒签合同”的问题,尽可能完善合同管理制度,规避风险?笔者建议针对不同的合同补签采取不同的处理态度,总的来说可以从以下几个方面入手:

第一、提高公司经办业务人员的法律意识。公司可以进行与各岗位实际工作相结合的法律培训,使业务人员重视及时签订合同的重要性和必要性。

第二、提高OA流程的效率,减少重复、无效的审理环节,促使双方达成一致意向后,能在最短的时间里签订正式合同文本。

第三、落实责任追究制。对合同管理工作加强监督和指导,对“倒签合同”的行为严加处罚,从源头避免不必要的合同纠纷,降低风险,保障公司各项业务顺利、有效进行。

• 豫章建筑与房地产部 •

中世律所联盟·豫章律师事务所建筑与房地产部聚集了一批优秀的建筑与房地产法律服务专业人员,积累了丰富的服务经验,不仅成为建筑与房地产相关领域的主要参与者,更具有迅速组建跨地区、跨业务领域合作团队的优势,能及时、准确、高效、优质地为客户提供专业化、综合性的法律服务。作为本所重要的业务部门,该部门大部分律师拥有硕士以上学历,部分律师同时拥有会计师等专业资格。

业务领域:

土地使用权出让、转让;房地产合作开发;房地产项目收购与转让;建设工程招标投标;建设工程施工、分包、承包、采购、结算;房地产销售、转让、租赁与物业管理;征地、拆迁与安置;房建类PPP项目全程法律服务;房地产项目开发全流程法律风险管理。

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