贷款 贷款攻略 新型贷款 REITs基金带你去世界收租
REITs基金带你去世界收租

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这几日,当朋友圈还在被北京认房又认贷的楼市调控大招刷屏的时候,没想到石家庄、广州、郑州也出台了楼市限购政策。

现在,原本你只是以为在北京没办法买房了,一觉醒来才发现,原来在家乡可能都买不到房了……

话说,现在回报率最高的职业是什么?不是没日没夜加班的上班族,也不是劳心劳力的大老板,恰恰就是躺在家里收钱的包租婆包租公们。

《自私的皮球》的前言告诉我们:「按照经济学的观点,只有未预期到的收入才算利润,所有预期中的收入,都是资源从其所投入的生产中分得的租金。」

用这句话去解释各种投资行为就是:我们购买资产,就是为了「收租」,获得资产所产生的现金流。

工资是上班的租金、房租是房产的租金、利息是债权的租金、股息和分红是股票的租金、版税是著作权的租金、专利费是智力的租金、贿赂和寻租是权力的租金……

按照上面的逻辑,炒股赚的价格差、短线炒比特币这些都不算「收租」,而是利润。因为这些是不在我们预期之内的。

能收租的资产,都是好资产。它们不会给我带来预期之外的超额利润,但它们会像一条条管道一样,日夜不休的往水池里提供源源不断的现金流。

等有钱了,你可以在全世界买它百八十套房产。再顾个专业管家团队,经营打理这些资产。所有收入,你可以跟管家团队按照9:1分成。从此,你便可以过上整日游手好闲,坐等收租的幸福生活。

这个让梦想成真的武器就是——REITs,让人就算不买房的情况下也可以去海外投资房产,并产生源源不断的现金流。

REITs即房地产信托投资基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的投资标的为房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等。

REITs是房地产证券化的产物,相当于间接投资房地产,分享租金收入和资产增值带来的收益机会。

商业地产一般总价较高,小资金无法直接投资,但有这样的信托基金,筹集了资本来投,共同赚取租金收益并共同承担风险。

从国外经验看,两位数的收益基本还是可期的,投公寓、写字楼、仓库等都有。

首先,还是说说REITs的好处。

目前很多人计划在国外购买房产,在享受币种升值的同时,也分享国外较高的租金收益率。但是,投资单一房产存在一定的流动性风险,且必须支付较高的中介费用,实际上通过投资房地产信托的QDII基金,同样可以达到以上两个目的,而投资这些基金,还不受年购汇5万美元的限制。

REITs和其他基金的主要区别在于:

1、收益主要源自租金收入及房地产升值。历史数据告诉我们,租金收入占比约为45%,房地产增值收入约为55%。

2、收益的大部分用于分红。英、美等国家数据显示,普遍要求REITs应纳税收益的90%以上必须定期分红。

3、REITs长期回报率较高。彭博数据显示,从2002到2011年,REITs十年累计回报率达237%,年化收益率高达11.6%,远高于A股收益率。

我国REITs起步较晚,2014年9月央行表态要积极稳妥开展REITs试点;住建部也表示要积极推进REITs试点。随着我国房地产市场步入存量时代以及房价的持续上涨,单个物业交易所需要的资金体量越来越大,在这个背景下推出REITs有着极其重要的意义。

而且从产品配置类型来看,REITs往往被海外投资者定义为除股票、债券、货币之外的第四类资产。根据中国基金业协会披露的数据显示,基金投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。鹏华前海万科REITs的发行,公募基金的投资标的完成了突破,涉足了资产证券化领域。

REITs基金的操作要点看看:

按照是否面向公众发行,REITs可分为公募REITs和私募REITs;按照投资获利模式,REITs主要分为权益投资型、抵押贷款型和混合型三种,其中以权益投资型为主。目前,REITs产品的典型架构如下:

过去30年REITs的分红收益率平均接近7%,这一收益率要好于美元活期或者定期、美元理财产品等。

国内市场上仅有一只针对REITS的基金——鹏华前海万科REITS。截至2016年12月31日,鹏华前海REITS成立以来收益率为10.11%。作为一只固定收益基金,收益率曲线应当平稳向上。

但由于该基金债券杠杆达到了1.8左右,因此年末债券市场波动对于基金净值造成了一定的影响:该基金曾在2016年11月11日达到了收益率最高点13%,随后在债券震荡的作用下,鹏华前海REITS的收益有所降低。

针对REITS的收益,在固定收益投资上,投资者通常会以美国10年期国债作为对比标准。我们可以简单对比REITs分红收益率与美国10年期国债的收益率差距。

通常来说,如果收益率差距缩小到历史平均水平,意味着估值基本合理;如果差距扩大(而业绩相对稳定),那意味着REITS交易价格有修复的空间,反之差距持续收窄,意味着交易价格可能会偏高。

另外,国内公募QDII-REITs有4只,分别为广发美国房地产指数(QDII)基金、诺安全球收益不动产(QDII)、嘉实全球房地产(QDII)、鹏华美国房地产(QDII)基金。

他们重点是通过投资美国物业,分享因租金收入和资产增值带来的收益机会。国内的QDII-REITs产品并不仅仅投资于房地产信托产品,他们还将资产投入美国房地产股票中。

从基本面上看,REITs的收益主要来自租金和房产升值,而房产和租金都会随着通胀而上升。实体经济的复苏,有利于企业融资活动,提升居民可支配收入,扩大对住房的需求,提高整体出租率,这些都有助于REITs的表现。

因此,美国市场的REITs具有长期的投资价值,可以考虑进行长期的布局,逢市场在短期有稍大的调整时进入。

但与此同时,REITs的投资风险也不容忽视。

第一,由于其资产高度集中于房地产行业,行业属性单一,因此其资产走势也和房地产这一单一行业的景气度密切相关,其短期波动风险甚至可能大于股票市场。

第二,REITs也可以在二级市场交易,这也会影响收益。

第三,QDII-REITs投资于海外市场,存在汇率波动情况。而人民币升值的汇率风险,也是有可能影响投资回报率的重要因素之一。

第四,部分QDII-REITs产品并非全部投资REITs,若投资股票市场也会影响收益。

好了,房地产继续限购继续火爆,这里只是为大家打开新的房地产资产配置思路。周末愉快~

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