贷款 贷款攻略 新型贷款 何必为京沪深焦虑,这些二线城市将会是下一个北京!
何必为京沪深焦虑,这些二线城市将会是下一个北京!

本文系专栏作者“花卷财团”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

政策来得太快,就是这么无情

从930到317,全国范围内已有超过35个城市先后出台了110余次楼市收紧举措。伴随楼市收紧的不是房价下跌,而是颠覆众多经济学原理的房价上涨。

3月17日,北京最严限购令颁布之后,截止到22日,广州、郑州、长沙、东莞、石家庄等城市相继推出限购政策。跟930不同,317收紧政策药劲儿更猛,尤其是北京的“认房又认贷”和“一提一降”。

受此影响最大的是那些北京换房人群,尤其是在政策前卖房却没来得及买房的人,一夜之间,首付比例翻倍。就算想停止买房,终止交易,违约金也是一笔不菲的支出。赔了夫人又折兵,换了一轮房, 房没换成,倒亏了不少钱是大多数换房者的写照。

不排除以后北京会推出全款买房,禁止交易二套房的政策,其他城市步北京后尘也不是没有可能,尤其是上海、深圳。花卷建议,各位普通90后及部分尚未落户的80后,还是不要选择在这些城市安家立业。

为何有的城市房价飙涨,各种限购依然不能阻止,而有的城市就算买一套送一套(打个比方),也无人问津?归根结底还是因为北上广深这样的超级城市只有四个。

四个城市面积加起来还不如一个省大,却要容纳全国5%的人口,房价要是不涨,那就真是一件怪事。

中央财经领导小组办公室副主任杨伟民曾公开表示:“要想解决北京这样特大城市的城市病问题,至少需要10个北京这样的中心城市才行。”

至于这个数字是不是凭空想的,我们无法考证。但最起码,当时国家就已经意识到建设国家中心城市的重要性。

什么是国家中心城市呢?

按照中规院(中国城市规划设计研究院)的设想,国家中心城市要有以下功能:

对外:要具有相当的国际影响力和竞争力,能代表国家参与国际竞争,推动国际政治、经济、文化和社会等方面的交流与合作;

对内:则是经济活动和资源配置的中枢,是国家综合交通和信息网络的枢纽,是科教、文化和创新中心,具备引领、辐射和集散功能。

这个设想2005年就已经由中规院提出,在此后10多年时间,几乎每年都提及,但一直没有得到国务院回复。

终于,2009年,在城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中,重庆以中西部中心城市之名跻身国家五大中心城市。2016年,成都、郑州和武汉先后被确定为国家中心城市。

至此,经由国务院批复获得国家中心城市增加到8个,分别是北京、上海、广州、天津、重庆、成都、郑州和武汉。

如何筛选评定国家中心城市,主要从这几个方面来看:人口规模、经济实力、文化竞争力、进出口贸易、创新能力、交通条件、资本支配能力、国际化程度以及所在的城市群的地位等。

从地域上来看,8个中心城市所辐射的范围基本为全国中东部地区,而且这些城市基本属于交通枢纽的位置,且人口向心力较强,比如武汉和郑州。这也符合国家定位中心城市的标准之一:区域发展的能力,它在区域中的引领辐射作用。

大家可能会疑惑,8个中心城市中为什么没有深圳,也没有杭州。而且坊间一直有传言,说未来国家将建设4+11城市圈模式,即4个世界级城市和11个国家级城市。

4个世界级城市:北京、上海、广州、深圳

11个国家中心城市:天津,重庆,沈阳,南京,武汉,成都,西安,杭州,青岛,郑州,厦门。

这个传言有实现的可能,但不是现在。如果是从地域或者从国家发展战略上来看,乌鲁木齐或许有可能“破格”入选国家中心城市,尽管它在有些方面还达不到入选标准。而深圳、沈阳、西安、青岛、厦门、杭州等,目前还不具备入选的可能。后面我们会分析到。

此前要明确一点,国家级中心城市就是一张国际名片。不仅意味着你更有面子,更意味着你能够获得国家政策支持,容易受到资本亲睐,而且更具国际影响力,有利于吸引外资。这种认可对一个城市发展而言,无疑是一种品牌,也是一次成功的城市营销。

我们希望已经申请成功或者正在申请的城市,不是为了面子。

深圳、杭州、沈阳、西安为什么不能入选

物以稀为贵,国家中心城市要想真正发挥其功能,就注定不能过多,货多不值钱的道理大家都懂。再者,我们讨论的国家中心城市,强调的是它带动区域发展的能力(不是带动房价上涨的能力),及它在区域中的引领辐射作用、在国际国内的影响力。

深圳:属于珠三角,中心城市为广州,而且是广东省会,不论是从城市规模还是城市地位,广州都足以成为珠三角中心城市。而且深圳已经具有“国家经济中心(级别略低于国家中心城市)”的头衔,实在必要再扣上国家中心城市的帽子。

杭州:跟深圳情况类似,虽然杭州去年GDP总量排名全国第十,而且举办过G20,但它处于长三角经济圈,必然受上海隐射,南京、苏州同样如此。不过,国家将G20放在杭州,有有意扶持的意思,也算是变相承认其中心城市的地位。

沈阳:其经济发展模式过于依赖重工业,环境污染问题也一直为大家所诟病。然而这不是关键,关键是北京的辐射能力太强,此外还有天津,两大中心城市坐镇北方,沈阳的竞争力实在不堪一击。

西安:从最初申请到不断扩大城市规模,增加城市人口,西安一直在为入选中心城市做努力。但是西安所处位置同样尴尬,夹在郑州、武汉、成都中间,而且去年GDP排名26位,西安暂时很难入选中心城市,但不排除有入选的可能。

按照“10个北京”的建设标准,除去深圳跟上海,算上已经批复的5个中心城市,最起码还有5个中心城市的名额。不过这5个名额的批复,最起码要等到成都、武汉、郑州真正能扛起中心城市这面大旗以后才有可能。

结论

1

这就是现状,北上深通过房价门槛“驱赶”外地人已成定局,而中心城市及杭州、南京、苏州等东部沿海发达的二线城市正在崛起。

还是那句话,我们不建议各位“凡人”留在北京或者上海,因为这些城市未来只存在升值,不存在贬值的可能。相应房价等也不存在下跌到足够让一个中等收入的人能负担的水平。

2

未来机会最大的,还是属于那些强二线,包括尚未进入国家中心城市的二线城市,其中以杭州、郑州、武汉、南京、天津、苏州、南京等为主。

这些中心城市将会成为新的人才吸引、资本注入的城市。相比北上广深,那些有能力、有学历的人更适合在这些城市扎根,获得好的工作和生活条件。

不过还有一个非常现实的问题,那些远离中心城市、人气不旺、产业结构单一的三四线城市存在很大衰败的可能,各位考虑投资房产的朋友一定要避开这些陷阱。

3

未来的竞争依旧是人才的竞争,学历依旧是一块高效的敲门砖。尤其是更多工种能够被机器取代,而且在中国人口众多的情况下。

声称学历的价值不如学区房的,我们基本可以理解为是一种牢骚,而且那是因为你在北京。放眼全国,没有学历,意味着你很可能连第一轮面试的机会都没有。

4

高房价让外地人不堪重负,已经很悲惨,但更悲惨的或许是那些同样买不起房的本地人。我们是为了生活而来,而他们同样为生活而离开。

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