贷款 贷款攻略 新型贷款 怎么判断一套房子有没有升值潜力?
怎么判断一套房子有没有升值潜力?

本文系专栏作者“小白读财经”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

买房人对于房子,除了居住需求,投资价值亦是关键考虑因素。

为此,小白将和大家聊一聊,什么样的房子有升值潜力。

有许多我们习以为常的事情调整观察角度后会变得非常不一样。我们熟悉的城市,在卫星夜景图中会显现出诡异的氛围。

小白认为,只看夜灯,不用数据,我们也可以分辨出哪座城市更加繁华。

1、京津冀、长三角、珠三角城市圈的灯光已经连成了片,东南沿海形成了弧线灯光区(福建沿海最明显)

2、中原地区星罗棋布的也有不错的表现

3、武汉、长沙、南昌、合肥、贵阳、昆明、重庆、成都、西安等等中西部省会城市呈现出一城独亮的状况。

一张卫星夜景图几乎将中国的城市格局勾勒地清楚。

譬如,同时贵州省的房子,省会贵阳的房子7000元/平方米,遵义的房子4500元/平方米,怎么选?

从投资的角度而言,我们应选贵阳的房子。除去东部沿海地区,中西部省会城市独大的局面没有改变,一座城市在全国城市格局中的地位决定它未来的升值潜力。国内,中心城市在抢人抢资源;省内,省会也在抢人抢资源。

现在的情况是“大城市吃小城市”,“省会城市吃省内其他城市”。

我们从空中看完城市格局后,还可以从三个指标入手,更加细致地选择城市。

1、GDP总量和增速(2016年全年)

上海,2.66万亿,同比增长6.7%

北京,2.45万亿,同比增长6.7%

广州,2.0万亿,同比增长8%

深圳,1.93万亿元,同比增长9%

城市的GDP总量越大,增长速度越快,城市的实力越强。如果两个城市GDP总量相差不大,而房价差距巨大,其中就存在套利空间。

2、本外币存款总量和增幅(2016年上半年)

重庆,3.23万亿,较年初增加0.35万亿(全国排名第5)

成都,3.22万亿,较年初增加0.19万亿(全国排名第6)

杭州,3.01万亿,较年初增加0.09万亿(全国排名第7)

天津,2.96万亿,较年初增加0.15万亿(全国排名第8)

考虑到房地产投资占固定资产投资比例超过25%,充足的资金总量才能支撑一座城市的发展,同时支撑房价。

3、小学生人数(2015年全年)

苏州,60.6万,五年增长56%

深圳,86.5万,五年增长40%

北京,85万,五年增长30%

郑州,79.1万,五年增长30%

小学生人数大幅增长意味着许多外来人口在这座城市扎实地定居下来,城市化的质量比较高。

像东北地区,年轻人口大量外流,小学生人数也在减少,经济增长潜力大幅下降。如果我们在这些区域的城市买房,未来10年可能就悲剧了。内蒙古鄂尔多斯市早期因煤炭资源丰富,城市经济增长飞快,但没能吸引大量外来人口长期定居,经济后劲就不足了。

(具体数据,大家搜索当地统计局即可获知。)

前半部分,小白讨论着墨于城市之间的选择,下面我们将讨论城市内的选择。

小白核心观点:找人多的地方。

小白举例:

热力学地图显示,成都市人口主要聚集在绕城高速内圈(红色方框内,面积:25公里×25公里=625平方公里)的狭小区域内,而成都市总面积达1.23万平方公里。在成都,超过50%的人口扎堆在5%的面积内。

小白给大家总结一下规律,城市一般以一个中心为基准,类似同心圆不断生长,扩大面积。

1、核心:城市中心半径6公里内

2、中圈:城市中心半径12公里内

3、外圈:城市中心半径25公里内

选房的时候,综合价格、环境、配套等等多方要素后,我们尽量往城市中心靠拢。超过城市中心25公里的房子,投资价值已经大幅降低,几乎只有居住属性。

当然咯,东部沿海地区经济发达,城市圈林立,会出现一些奇葩城市,不符合上面的规律。东莞市因为夹在广州市和深圳市中间,城市中心区经济实力甚至低于毗邻深圳的虎门镇和长安镇,人口非常分散。

(对于热力学地图,大家可以使用手机地图,点击热力学选项即可。)

虽然扎堆在人多的地方,我们不用过分担心配套问题,但小白还是要细致讲解一下,方便大家操作。下面的规律必须城市中心半径25公里内,才能有明显效果。

1、地铁

周边若有地铁站最好。不过,这样的房子比较贵,未来升值潜力已被透支。若该区域人口密度大,同时地铁已有规划,房价合理,则升值潜力大。

2、干道

城市的扩张是以道路为基础,特别是主干道为基础。开发一片新区,政府必然修几条大马路,邀请几家地产公司或者大型企业入驻,吸引人气。但是,这样的房子要等5-10年的时间才能显现出正在的价值。

3、医院

我们以重庆市为例,多数医院分布在城市中心半径6公里内,特别是三甲级医院更加集中在市中心。其他城市的情况类似,好医院基本都在老城区。

4、学校

武汉市为例,小学主要分布在老城区,情况与医院类似,学区房难以依旧难以改观。好学校集中在老城区。

5、环境

人口密集度越高,房子周边的城市配套越好。可是,公园和绿地确实例外,因为上面无法住人。能在闹市中赢得片刻宁静非常不易,能够在家中享用就更难了,所以靠近公园、湖泊、河流和绿地的房子更加值钱。

小白从城市格局,城市半径划分,到周边配套等各个方面给大家做了细致的分析。现在,大家应该能够自行选一套有升值潜力大的房子了。

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