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到底是谁为已炒成天价的学区房买单

到底是谁为已炒成天价的学区房买单?价格越来越高的学区房成为了引发房奴愤怒的导火索,随着越来越多的媒体文章讨论一线城市的学区房价上涨过快,远远超出普通人负担,舆论对于天价学区房的批评也愈加激烈。

  或许是为了平息群众怒气,近日北京市住建、发改、工商、地税及区房管部门组成联合检查组,重点查处涉及“天价学区房”地区的房地产中介机构。据新闻报道,“天价学区房”中介存在违规的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等等不法行为,因此被查处。这一条新闻,是不是说明,学区房疯狂的涨价即将告终呢?

  如果你真的这样认为,我只能说,你的想法太天真了。

  天价学区房的价格泡沫不会因为一时的查处而破灭,原因在于驱动学区房涨价的因素有很多,错不在房屋中介。这股推动学区房价格狂涨的力量,已经让目前北京等地的学区房价格彻底脱离了人们的购买力,脱离了工资收入。这实在令人无法接受。网上流行的那个段子说,如果清华毕业的学生都买不起清华旁边的学区房,那买学区房还有什么用呢?

  我们不妨来算一下清华毕业生到底要多久才能买到清华旁边的房子。为了不让两者差距过大,我们尽量把房子往便宜了算,把清华毕业生收入往多了算。根据清华所在的北京海淀区五道口的均价,根据某中介的数据,房子的平均价格是9.7万人民币每平方米,这个数据还只是一般平均价格,明星学区房的价格比这更高。

  而根据iPIN发布的中国大学生收入排行榜,清华大学毕业生收入全国最高,毕业5年后的月薪可以达到约14800元每月。也就是说,一个清华毕业生不吃不喝大致6.5个月可以买到一平米清华旁边的房子。而一部分的明星学区房,需要清华毕业生8个月以上不吃不喝才够买一平米。

  

  也就是说,如果想要在清华旁边买一个面积50平米的小居室,清华毕业生最少要工作27年并且不吃不喝。这实际上就等于是把自己的一辈子都搭进去了。这不过是一座清华旁边的小居室,就会耗尽清华毕业生的一生,让他一生的工作收入被房价完全消耗,彻底把自己这辈子卖给了房子。

  那么买这个清华旁边的房子(还不一定是学区房)又有何意义呢?学区房动辄上千万的价格,如果我们把这笔钱拿去做投资谋取回报,岂不是比买学区房要有意义得多?

  是的,有不少人都会像这样思考学区房的价格问题。天价学区房已经与民众的购买力脱钩,与工资收入脱钩,与你实际上读了个什么所谓名校脱钩……当学区房房价与诸多的“硬指标”全部脱钩的时候,我们不禁要思考,到底是什么力量在持续推高已经和学历没有任何关系的学区房价?

  有人说,答案就是房屋中介的价格阴谋,中介为了自己牟利而故意炒作推高房价。这个看法并不深入,房屋中介并不是买卖房屋的实体,而只是扮演中间人角色,不管它怎么炒作学区房价,没有实在的资金响应这种炒作,价格也不会暴涨。

  实际推高学区房价如火箭升空一般上涨的因素,就是炒作背后的购买期待。这种强烈的购买期待认为,学区房价只会长不会跌,而且是一直暴涨。正是这种“只会长不会跌”的集体心理,让天价学区房彻底沦为一场泡沫骗局,沦为一场资本的“比傻游戏”。

  何谓“比傻”?这个词其实是英文“dumb money effect”(傻钱效应),简单来说,它的意思只说,当投资市场出现利空时,投资者会不加判断,一股脑的抛出资产换取现金,而当利多消息出现,投资者会发了疯一样购买资产,集体的乐观情绪会把资产价格推的过高。如今的天价学区房,就是被傻瓜钱越推越高,因为傻瓜们相信,学区房坐落在宇宙中心五道口,因此会只升不降。

  “傻钱”在什么时候会发挥作用呢?基本上都是在为市场寻找接盘侠的时候。股价站在高位,基金和机构投资者撤离之前,会找人在高位接盘,这时候,发挥作用的就是傻钱。

  

  举例说明,据统计,美国标准普尔500涵盖的上市公司,20年来年均回报率是9.4%。这个数据非常亮眼。但是,同样是投资这500家公司,更赚钱的是投资基金,而不是普通投资者。原因在于,普通投资者的“傻钱”在每一次的涨跌波动周期时,都因为急于追涨而成为接盘侠,然后下跌时又急于割肉甩卖,造成其回报率远远不及依靠理性分析来行动的投资基金。

  目前已经涨到非理性的学区房情况也是如此。追涨的基本都是傻钱,追涨的原因没有技术分析,而只是因为一条:大家都认为价格会涨,仅此而已。这时,傻钱不仅是傻而已,并且具有极强的赌博性质。

  但是,那些高价买学区房的人是真傻吗?真的不见得如此,说不定买学区房的人并不傻,而恰恰是聪明人。

  假如我们在荒岛上玩一个“谁比谁傻”的游戏,输家会被杀,弃尸荒岛,赢家会活下来并回到文明世界。那么最后的赢家到底是聪明人还是傻子呢?答案是,最后活下来的将是“看上去最傻”的那个人,至于他是装傻还是真傻,答案见仁见智。我的意思即是说,当全民都看得清学区房价已严重背离学区本身的价值,那你认为现在买学区房到底是装傻还是真傻?

  在回答这个问题以前,我们要看清一个现实,那就是学区房这场全民狂欢的“比傻游戏”现在已越来越堵博化,其结果就是让楼市完全变成股市,而且是当年经济学家吴敬琏说的那种“赌场化”的股市。在赌场里边,庄家可以公然作弊,恶意的炒作和欺骗将属于常态。如果在欺诈现象普遍的中国股市当中,公司财务报表、业绩造假是常态,那么同理可知,在今天股票化的房市,虚造销售业绩、虚报房价应该也是常态。买价值数千万的学区房,跟玩骰子买大小已属同一性质。

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