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直击业绩会|北辰贺江川:回笼资金减少及融资收紧 拿地只能让步

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观点地产网3月23日,北京北辰实业股份有限公司董事长贺江川率财务总监崔薇、副总经理郭川一众全新领导班子出席了北辰实业2016年业绩发布会。会上,贺江川对过去一年的业绩表现做了详细解读,并积极回应了媒体关注的拿地预算问题。

与2015年均为两位数的合同金额和销售面积相比,时隔一年的北辰实业销售规模可谓陡增。2016年北辰实业实现合同销售金额和销售面积分别为人民币226亿元(含车位)和155万平方米,同比增长208%和154%。

除了销售可圈可点,北辰实业在2016年的拿地战中也表现得颇为亮眼。据了解,2016年北辰实业取得成都、杭州、重庆、宁波、苏州、武汉共14宗土地,新增土地储备约370万平方米。

不过,在拿地如此积极的基调下,2017年北辰实业却会大幅下调拿地金额。贺江川回应称,受国内融资政策收紧等因素影响,北辰的拿地金额将从2016年的172亿降至2017年的50~60亿。

与此同时,对大家关注的资产结构问题,管理层则表示未来北辰实业实现资金平稳安全没有问题。

销售增208%与资产负债率80.96%

对比2015年业绩会上定下的销售目标--实现销售面积90万平方米,签订合同销售金额(含车位)118亿元,2016年北辰实业可以说是“超常发挥”。

“受可供结算产品增加的影响,2016年北辰营业额有了较大提升,达到98.30亿元。”贺江川在业绩会上欣然宣布。

观点地产新媒体查阅北辰实业的业绩公告发现,2016年北辰实业实现营业额98.30亿元,同比上升36.79%;实现合同销售金额226亿元(含车位)和销售面积155万平方米,同比增长208%和154%。发展物业实现开复工面积447万平方米,竣工面积104万平方米。

然而年报中的一组数据也引起了观点地产新媒体的关注。2016年北辰实业利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为6.85亿元、5.25亿元和6.01亿元,同比分别下降20.69%、17.43%和1.86%。

对于利润下降的原因,贺江川解释称,“各种因素导致了利润下滑。一方面是产品结构的问题,去年入账的大部分都是2013年和2014年的销售项目,这些都是低毛利率的项目。另一方面,随着公司大面积布局重点城市,前期的开发和营销费用也大幅增加。”在发展过程中,北辰希望资金快速回笼,所以部分项目的价格有所让步,贺江川进一步补充道。

此外,北辰实业较高的资产负债率也成为业绩会现场“追逐”的焦点。截止2016年12月31日,北辰实业公司负债总额520.92亿元,比上年期末增长46.56%。其中资产负债率达到80.96%,比去年同期上升了5.99个百分点。

对此,崔薇回应称,北辰在银行的融资包括开发贷、银行按揭等都在正常进行。“今年年初我们申请注册发行不超过40亿元的中期票据,前段时间通过了不高于20亿的债权融资计划,都是在配合公司的整体经营发展和拿地的需要。”她表示公司现有的资金储备再加上2017年陆续拿到的销售回款,应该可以保证公司的资金平稳安全。

据观点地产新媒体了解,就在业绩会的前一天,北辰实业公布,为了进一步拓宽公司融资渠道,改善公司债务结构,补充营运资金,拟向北京金融资产交易所申请发行债权融资计划(非公开定向债务融资),额度不超过20亿。

60亿拿地预算与利润把控

除却销售突出以外,去年在土地市场尤为积极的北辰,对今年的拿地计划也做了透露。

“近两年北辰的拿地策略是比较连贯的,大部分在二线城市。预计2017年一段时间内也主要会在二线和个别的强三线城市拿地,比如京津冀和长江经济带沿线。”贺江川在业绩会上表示。

据年报披露,2016年北辰实业取得成都、杭州、重庆、宁波、苏州、武汉共14宗土地,新增土地储备约370万平方米,权益土地储备约334万平方米,拿地金额达到172亿。其中宁波和重庆是北辰首次进入的二线城市,与贺江川所说的拿地逻辑相吻合。

同时贺江川也对销售目标与拿地预算做了回应,“2017年北辰销售目标为200亿,销售面积125万平方米。拿地预算会下降至50-60亿元。”对于这两个比2016年销售额与拿地金都低的目标和预算,贺江川解释称,因为去年大部分可销楼盘已经去化得差不多了,加上政府限价限签的影响,所以预计2017年公司销售会比去年差一些。

另外,其表示,预计今年销售的下滑也会导致回笼资金减少,再加上国内融资政策的收紧,因此北辰的拿地金额只能做出让步。

与2016年高达172亿的拿地金额相比,今年北辰的预算的确是缩水了。只是随着房地产企业对热点城市以及优质地块的激烈竞争,“面粉比面包贵”已经是趋于常态,由此引发的利润被积压的担忧也随之而来。

财务总监崔薇试图消除大家的疑虑,“现在土地价格比较高,可能会吃掉公司很多的利润。但是我们相信通过产品品质的提升,会赋予项目更高的议价能力。”她进一步补充称,2016年北辰规模扩张到二三线城市,受此影响产品毛利率有所下降。不过通过对产品结构的调整,从未来可期的利润、业绩来看,北辰会是持续稳定增长的态势。

以下为北京北辰实业股份有限公司2016年度业绩发布会现场问答实录:

现场提问:在发展用地等方面,公司拿地策略和区域选择是什么?今年可以用于拿地的资金有多少?未来预期营收是多少?

贺江川:在拿地策略方面,北辰这两年一直是比较连贯的政策,大部分是在二线城市,前两年更多拿的是强二线的城市。在今年后面一段时间,可能也主要会在二线跟个别的强三线城市拿地。在一些国家政策比较支持的地方,比如京津冀、长江沿线经济带这些地方可能也会尽量多拿一些地。今年拿地的预算,因为在实操中金融政策跟货币政策已经收紧,融资方面会不如去年宽松。

第二在销售方面,去年销售量、市场比较好,大部分可销的盘在去年已经释放了不少。所以今年销售回笼的资金,会比去年有所下降。因此今年拿地资金可能会比去年少一些,预计在50亿—60亿。

现场提问:今年的销售目标是多少?

崔薇:2016年公司整体的销售状况非常好,销售了155万平方米,实现了226亿的销售额。推出的楼盘,不但完成了去年的计划,而且有些原本是今年推出的,在去年已经有所出售。所以今年整体计划上,是列了200亿的销售额,大概的销售面积是125万平方米,是一个相对稳健的计划和目标,在工作中还会争取更好的结果。

现场提问:北辰对房地产税政策的实施有什么看法?预计会对整个行业和公司业务有怎样的影响?

贺江川:房地产税政策的推出应该是早晚的事,只不过可能需要综合各方面的因素。一方面是地产的情况,一方面是宏观经济的情况,还有要看改革推动的情况。如果这条政策逐渐推开之后,对整个地产市场的健康发展还是有利。

现场提问:公司去年在包括利润总额、净利润,还有归属母公司的利润方面有所下滑。在北辰加快全国布局、发展规模的同时,利润是不是稍微做了一点让步?

去年买的14宗地总价大概有多少?平均地价又是多少?另外商业物业的营收有所下滑,主要原因是什么?

贺江川:去年利润有一定幅度下降的主要原因是两个大的方面。

第一个方面入帐的产品大部分是2013年、2014年开工的楼盘,当年开工的项目跟产品,大部分是低毛利率的产品。而且当年房地产市场价格也不高,所以产品结构方面,毛利率相对比较低。

第二,随着我们大面积布局重点城市,前期的费用(开挖费用、营销费用)大幅增加,而这些项目的盈利需要过两三年才能体现出来。所以这两大块因素导致地产板块收入有比较大的上升,但是利润相对下降。另外一个原因是在发展过程当中,希望资金快速回笼,给各个项目下的交付任务也比较重。在压力下,可能在销售价格上也适当降低了一点。

崔薇:去年公司共斩获了14宗地,共9个项目,总的地价是172亿元,平均楼面单价是6300元。新增的土储总建筑面积是370万平方米,其中大部分是北辰100%持有的,还有几个是合作的项目。所以全部土地储备是334万平方米,计容建面是274万平方米,主要分布在武汉、江苏、宁波、杭州、重庆和成都。武汉项目的面积会比较大,宁波和重庆是去年新进入的城市。

传统商业这块受到了电商的冲击,经营出现了比较明显的下滑。在这方面北辰也做了很多的工作,包括商业转型,绿色家园B5店由自营商业转为出租经营,这块也影响了商业收入。

郭川:商业本身在公司收入利润的盘子里占得很小,房地产、投资物业和商业是3:2:0.08。实际上商业对我们的影响基本上可以忽略不计。

现场提问:O2O方面的一些策略现在有吗?

崔薇:我们跟一些互联网企业进行合作,包括在购物中心(亚运村店)引入京东到家、微信支付、支付宝。在服务周边区域方面,利用在亚运村经营多年群体优势,所以这方面做得比较多一些。线上,也跟一些网站进行合作,发展线上交易。后续还需要持续努力,才能真正做起来。

贺江川:对于商业零售,公司的方向是逐步有序地推出。把主要的精力集中在发展物业跟投资物业上,并且在发展物业上的布局和步伐会更加快。同时会着力在一些创新业务上加大力度,包括文化产业、健康养老产业、会展创新业务、互联网+和汽车方面业务。这样使公司未来的腾挪空间更大一些。

现场提问:请问公司会展业务如何布局?是不是会围绕着京津冀地区?

贺江川:会展是北辰实业投资物业中比较有特点的业态,这一块经过二十几年的经营,在业内形成了独特的优势和竞争力。前年,我们根据市场形势判断,重组一部分业务,成立了北辰会展集团,构建了“6+4+N”的业务结构。“6”主要是原来的酒店和会议中心的6家实体企业。在今年又把写字楼业态、公寓业态和保障服务的公用设施三块业务放到了会展集团。现在可以说是“9+4+N”,主要做基础的支撑。

业务在这两三年当中,我们发展很快,目前在全国大约是20个左右的项目,包括咨询业务、包括场馆运营管理等项目。这里面比较有影响的,是去年的杭州G20,杭州G20峰会叫“杭州国际博览中心”,这个场馆是2015年的时候,全权委托给我们进行十年运营管理,并且进行了相应的改造,适应G20开拓的需求。

所以大家从这些可以看到,北辰目前在整个会展行业布局不是单在京津冀,北辰实业在会展等方面的布局是全国而言的,针对那些有重大活动的城市为主,也包括珠海横琴岛那个地方,我们也是全权承接珠海国际会展中心的经营管理。

北辰会展业务这两三年的工作在业内引起了非常大的反响,目前所有这些国际高端性的活动跟会议,基本上从国家外交部到有关的各个组委会,大部分是愿意我们去做的,场馆运营管理服务也好,大会的组织管理跟现场的服务也好,还有前期建设咨询也好。这块业务是我说的“4”里面的一个“1”,目前在业内可以毫无疑问地说是龙头地位。剩下还有6+4的那三个,一块是“互联网+会展”,这块我们正在做。

现场提问:今年以来北辰发布了很多融资的动作,有中期票据、银行贷款、债券融资各种。这个对公司的财务有没有影响?

另外北辰提到在销售目标、拿地上会因为外部的环境有调整。感觉公司的发展受外部环境影响非常大。公司在发展方面,是不是也面临这种困境?

崔薇:从去年十月国家新一轮调汇政策之后,资本市场、货币市场有一些变天的趋势。但整体上看,北辰是国有企业,至少在银行的支持力度上,还是一如既往。所以银行的融资,包括开发贷、银行按揭还是正常运行。今年年初我们分别发了一个不高于40亿的中票发行计划,前期日子又通过了一个不高于20亿的债权融资计划,其实都是配合公司今年整体发展、拿地的需要。

另外今年整个的政策会相应比较紧,一些项目在资金回笼上会出现暂时的延后,这也是我们预想到的。不过从目前公司的资金储备来看,在去年年底的时候,我们的货币资金有将近80亿,再加上今年陆续拿到的销售回款,应该能保持公司资金的平稳安全,保证公司整体经营规模的发展。

整个业绩方面,确实2016年业绩受新项目费用,还有规模扩张的影响。规模扩张到二三线城市的时候,毛利率会有一些下降。这些对去年的整体影响比较大一些,

但今年乃至2018、2019之后的年度,我们的经营业绩还是能够实现持续稳步增长。虽然现在土地价格比较高,会吃掉公司很多利润,但是我们相信可以通过产品品质的提升,来赋予项目更高的议价能力。从未来可期的利润业绩来看,公司还是会有持续稳定增长的态势。

贺江川:在公司的业务发展上,特别在地产板块的拓展上是持续一贯制的政策,就是加快在全国强二线城市的布局。今年预算低一些,实际上是由于客观形势造成的,并不是主观上的原因。因素有政策跟市场两个方面。政策方面,主要体现在货币政策、金融政策、信贷政策三方面。所以融资这块就受到一些限制。

第二个方面是城市方面的行政政策。

这两方面,导致我们拿钱的利率高了,因此有的时候就需要权衡如此高的利率拿钱是不是合适?或者再找其他的渠道,或者再稍微等一下。这个对融资有影响。钱少以后,拿地的资本就少了。所以体现在预算上,今年是五六十亿的拿地预算,由于地产的周期性,导致我们客观上可能是有一定的起伏,但是从整个主观的策略上,一直是持续增长、持续布局的方针。

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