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学区房,可能是一次“懒惰”的高风险投资

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全中国都在焦虑,都在讨论房价。中国房价一次次狠狠扇了经济学常识的耳光,每次我们担心房价泡沫、政令限购,就会有新的一轮房价上涨。每一轮上涨,就会有越来越多原本保守的家庭,咬牙加入购房大军,幸运的是,往往能在一两年间让资产增值超过百万。他们会成为新的房价捍卫者,如此往复。在浮躁焦虑的中国,房子不仅仅是用来住的。

北上广深的房价,从目前的状况看,不会跌。至于十年二十年后,不知道。买不买房,看您自己。

比房价更奇葩的是“学区房”,小学“名校”聚集的西城、海淀两个区,名校周边的学区房最高单价达到20万/平米,意味着一个老式的60平米两居室,价格在1000万元左右。网络上开始流行禅师的段子:一对清华北大毕业的年轻父母问禅师,如果买不起学区房,该怎么办?禅师回答:如果清华北大毕业都买不起房,还买学区房做啥?

我们两口子也算是名校毕业,工作十年,能紧巴巴地买一套远郊区的房子,但是学区房绝对望尘莫及。首付300万,月供3万,买一套住不了的房子,我无法承受,也无法接受。

当然,学区房同时具有两个属性:投资属性和教育属性。我就来逐一分析一下:

一、学区房的价值曲线

先来看一组数据,近三十年来,北京市户籍人口的第一个出生高峰出现在1990年,超过14万人。然后迅速下跌,2003年到最低点,大约4.5万人。2010年之后再次出现快速上涨,到2014年已经超过1990年的水平,超过15万人。2015年因为是羊年,略有回落,2016年的北京卫生局的统计数字还没有查到,只公布了常住人口出生数,这里不做参考。

从这个表中,我们可以推测两个关键时期:小学入学、高考数量。以2003年为例,可以预估北京在2010年的小学入学数量中会达到低点,大概在这一时期,北京公立小学数量逐年降低,最低时大约在1500所左右。在2021年,北京市的高考竞争也会降到最低,这也是我们为什么总在新闻中听到,高考生越来越容易上大学。

我们处在这样一个尴尬的时间段,2010年之后,小学入学的难度逐年加大,考大学的难度却在不断降低,根源就在那张表上。

学区房价格的上涨,要比入学时间再提前一些,因为买学区房往往是未雨绸缪,而且北京要求符合入学条件的学区房,必须有一定的提前量,就是说得提前三五年买,才能用得上“学区”。而随着入学儿童数量的增加,供需关系日益紧张,学区房的价格上涨也在意料之中。

学区房最紧俏的时候,恐怕还没到来。两个原因:1,北京市迁入人口最高峰在2008年—2013年,大多是毕业学生,现在正在迎来他们的生育年龄,加上放开的二胎政策,这波人的生育不会很少;2,北京市上一个生育高峰是1990年,考虑到生育年龄25—30岁,大约在2015年—2020年形成新的生育高峰。所以,基本上可以判断,在未来三到五年间,北京市的户籍出生人口,还会持续上涨趋势。如果按照入学年龄推算,未来十五年左右,对小学教育资源的争夺会越来越惨烈。

因此,有一篇署名“塞东”的文章,将学区房比作一款理财产品:1,300万起购,6年后赎回。2,每年持续投入30万,持续6年。3,不承诺保本,但根据历史经验,大概率保本且收益跑过市面上其他理财产品。4,所有合法出生子女,均赠送中关村一小学位。5,赠送北京四环60平老房子6年免费使用权。

似乎,买学区房很划算。

二、学区房的“风险”

这款学区房的理财产品的赎回期限是“6年”。在西城、海淀这样的地区,对于学区房入学有着严格的限制,比如西城区规定,“如果6年内有多个适龄儿童申请入学,则房屋产权人必须是适龄儿童的法定监护人。”这似乎是6年赎回的依据。

但是,其中蕴含着巨大的风险。

1,赎回时间风险。学区房对于业主子女的落户年限有限制,一般在3-5年,也就是说孩子想在这儿上小学,得提前3年左右买房子,把孩子的户口迁入。等满6年似乎可以卖了吧,别忘了,还有“小升初”呢,也划片。这具体分析起来,卖不卖恐怕不是6年的问题,如果加上初中入学,恐怕持有年限大约在9年左右。

2,政策风险。教育局不是地产商,政策随时可能变化,譬如说石景山一个“学区房”,属于某九年一贯制学区,但是人家学习招生简章上规定,原则上不收二手房业主的子女。买了房可能被调剂到其他学校,这可不划算。更可怕的是,学校的数量和划片随时可能变化,即便您的子女上了学,过几年被划出学区,您就砸手里了。

3,前任业主户口风险。北京是认房+认户口的,可是二手房交易中,不时会出现前任业主占着户口名额不迁走,这也是实际操作中的风险之一。

4,最大的风险,学区房会不会一直“火”下去?

回到文章最初的人口生育表,以及我们最初的推算中,2020年之前,由于1990年的生育高峰、北京迁入人口高峰、放开二胎等原因叠加,会有生育率持续上涨的情况出现。也就是说,考虑到落户限制,2020年出生的孩子,至少要在2023年左右购买学区房,如果再考虑生育年龄推迟,把这个时间点放到2025年,之后则很可能出现新的生育“断崖”。

那时候,学区房还有多火?

这个时间点,距离现在只有8年。就是说,仅从人口角度说,学区房的价格可能在8年后出现下降,如果再加上各类政策和实际操作层面的变动风险,就更加捉摸不定了。

就是说,如果现在买了学区房,一定要6年之后出手。如果您还想着“小升初”划片,学区房在手中持有八到九年,到时很有可能无法赎回。如果您过几年想买学区房,那就做好当击鼓传花最后一棒的心理准备吧。

三、学区房,一种“懒惰”的教育投资

说完投资属性,咱们还是要回到教育属性上来。首付300万,月供3万,这个压力绝不是普通人家能承受的,但真正的富裕阶层又不屑于用这种方式。

我的一个朋友,前几年年在美国生了孩子,入籍后带回国上学,他开玩笑说,“在中国考不上清北,我儿子可以用留学生的身份进清北啊。”试想一个接受中国基础教育的“假美国人”,以留学生身份考清北真的跟玩儿一样。

我还有一些已经实现财务自由的朋友,他们也没有选择买房。有的会选择北京最好的国际学校,然后直接送到常青藤,或者去牛津剑桥、或者去荷兰学设计、去洛杉矶学音乐、或者去……还有一些受过高等教育的全职妈妈,在中国上完小学后就直接送出国,而且花大量的时间陪着孩子在国外读书。

以上这些选择,都比“中关村X小—清华/人大附中—清北”这条血路明智一些。但对于中产阶级来说,出国生子、国际学校、音乐美术、出国陪读,都是高成本的选择。出国生子意味着一个家庭在时间上的巨大投入;国际学校可不光是花钱就能解决的,顶级国际学校一年的费用20万,还有大量的出国交流等项目;音乐美术这样的艺术教育,中产阶级自己的审美都呵呵,哪里能通过环境熏陶出来?出国陪读,现在哪个中产阶级敢放弃工作,那简直是作死。

忙碌不已的中产阶级,想要给孩子“最好的”教育,只能奔命似的去追求“学区房”,然而决定孩子未来的,可能不仅是中小学、或者清华北大,而是更广阔的视野、更丰富的经历、更高的人生格局。与那些富裕阶层在教育上的投入相比,学区房,真的是一个有巨大经济压力,但却更“懒惰”的教育方式。然而,在这个日益“折叠”的北京,即使看到更多可能,也不太有机会实现了。

我们就处在这样的时代,在高速发展中“折叠”,于是有了流行的“焦虑”。但是价格咋舌的学区房能抚平我们的焦虑吗?这样高风险的财产投资、这样无可奈何的教育投资,被中产阶级不断追逐,恐怕我们更像逐日的夸父,死在狂奔的路上。

我是非典型佛教徒

针砭时弊 不舍慈悲

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