贷款 贷款攻略 新型贷款 小米建房价格低一半 但你敢买吗?
小米建房价格低一半 但你敢买吗?

本文系专栏作者“齐俊杰”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

最近,随着各地房地产调控的不断升级,小米和万科合作开发北京永丰自持地块的消息让大家一脸懵逼,特别是互联网行业的朋友更是不明白,这到底是要闹哪样呢?

据相关消息报道,小米的内部认购已经开始,目前有两种项目类型可供选择,一种为普通住宅,以70-90平方米两居为主,均价大约为5.5万元/平方米;一种为叠拼,面积为178平方米,售价在950万-1000万元。要知道这个地块在海淀区,属于永丰产业基地。周边的价格已经是10万一平米,小米的内部售价已经便宜了一半。但可是,真的有这么美好吗?

首先,小米的房子是开发商自持物业项目,这就是为什么他要跟万科合作,因为房子本来就是人家的,根本就不让你卖,原本就是让开发商自己拿着往外出租的,回归房子是用来住的本质。但脑子活的开发商想到了这个,跟规模大的互联网公司合作,然后变成了一种公司福利。这样他能够内部快速回款,真要出租,大家也都知道,在北京的租房市场上,你的房租都不够还房贷的。所以开发商自持物业往外租,是要亏本的。

其次,自持物业项目,也就意味着没有产权,换句话说你的房子虽然只有5.5万每平米,但是单位租给你的,只是双方签订了一个比较长的租约而已。未来北京房价上涨跟你也半毛钱关系都没有。而你当然也不能往外卖,更不能凭借产权而落户,享受子女上学的福利。本质上就是一个租房。那我们就算一下值不值呢,5.5万一平,90平米下来495万。

从20岁到60岁,租给你40年,每年12.4万,差不多1个月1万,在北京基本上现在的租金就是100平米1万每月,所以并没有特别大的便宜。当然有人说这未来几十年不涨租金啊!但也有另一个问题,贷款怎么算,小米能干40年吗,你能在小米干40年吗?科技公司流动本来就大,2年基本一个跳槽周期,到时候房子怎么办,这些都是问题。所以不涨租金将被视为未来很长时间的风险补偿。

第三,这房子肯定不能向银行贷款,但估计小米内部可能会提供贷款,另外未来变现估计只能卖给公司其他员工,这就需要公司有足够的大的体量,真得几万人才行。当然几万人的需求力到时候恐怕也未必能有一个愿意接你的盘的。

第四,这种模式的可操作性其实并不大,因为大家觉得北京买房,看重的是亮点,1是房子能升值,2是房子背后的福利,而小米提供的这种自持物业租赁的项目都不具备吸引力。估计很难形成气候,如果卖不出去几套,这个合作也就彻底终结。

第五,开发商自持物业出发点是好的,是回归房子是用来住的本源,但问题是,还没出生就遭遇尴尬。开发商根本不可能真的拿去出租,每月租金不够房贷,现金流是负的,还不能卖,不能享受升值溢价,这东西就是一块有毒资产,而这种合作的模式推向市场,估计也是响应者寥寥无几。

最后顶多就是大的科技公司发给员工当福利,不要钱的那种。但纯福利又有几家公司能发的起呢?而且对于科技公司也很不划算,与其一次性花费这么多钱给员工当福利,还不如把钱直接给员工,爱租哪租哪!那员工得多高兴。

所以,综合来看,自持物业的想法是好的,出发点也是好的。但开发商却没想好,匆忙之中上了贼船,现在发现这是一块有毒的资产,北京的房价和房租关系已经十分扭曲,租赁市场已经无利可图,所以需要各种手段把这个东西转嫁出去,寻找接盘侠。但问题是大家也不傻。人家本来就是来炒房的,你却给他这个,他能买账吗?

除非在公司内部也放开价格波动,跟着市场价格一起涨。这就成为了一种变相的小产权房。但问题是公司能有多少人,有流动性支持吗,也就是你房价虽然涨了,但十有八九找不到那个接盘侠。

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