贷款 贷款攻略 新型贷款 买房后火速转手的买卖,风险有多大?
买房后火速转手的买卖,风险有多大?

本文系专栏作者“笨投资”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

说起房事就上火,今天再写一篇,权当是以毒攻毒。

近期听到很多朋友的买房计划,包括不那么需要买房的人也下定决心要买。

他们的想法是这样的:现在买房等于固定收益,稳赢。不管是否有在深圳安家的打算,先买个房子供起来,等三五年后离开深圳,卖掉房子也能返乡置业。

这种进可攻退可守的想法,我竟然忍不住要为他们鼓掌。

那么问题来了,如果是贷款买的房子,房贷都未还清,能成功卖掉吗?

1.

贷款未还清的房子本质上是处于抵押给银行的状态,你并不完全拥有它的产权。

也就是说,在没跟银行两清之前,房子你无法买卖。

但现在房产普遍增值,很多人都热衷于赚中间差价。像这种未还清贷款的房子想转手,是否有办法可行?

还是,有的。

转手之前,需要做一个操作:到银行解除抵押。

因为贷款未还清的房子如果要出售的话,是不能变更产权的,也就是说买房的人拿不到产权证,拿不到房产证的房子,买房人可能也不愿意买。

最理想的就是,买家有能力一次性付清买房钱,这样就可以先拨出部分帮你垫付没有来及还清的房贷。

举个例子,你早年在深圳贷款买了一套房子,总价100万,到目前为止还有50万没有还清。这时你发现这个房子已经升值为500万,收益非常可观了,想转手。

这时如果买家可以一次性付清的话,你可以先让他拿50万帮你还清银行贷款,你过户给他再收450万即可完成交易。

但实际的情况不凑巧,买家根本无力一次性付清全款,他也需贷款,怎么办?

这就需要你先借钱把你与银行的贷款了结之后,再把房子卖给买家。

具体的操作是,如果名下有其他的房或者车等可做质押物的东西,可以用这些抵押物向银行申请抵押贷款。然后用贷款来还清房贷,之后等房子成功卖出之后,再将抵押物收回。

为了尽快获利了结,很多卖家愿意先迈出这一步。

如果卖家无法一次性付清,你也无法一次性还完贷款,贷款也没有抵押物,这种两难的情况怎么办?

这时候你还可以咨询中介能否先垫资,相当于找中介公司先借钱,完成这笔交易,需要向中介机构支付一定的手续费。

此外,还有一种比较可行的办法就是「房贷转按揭」。

顾名思义,我们可以把房子连同房贷都一起转给买家。这种情况,相对比较公平,也比较能达成一致。

但这种操作有局限性,需要银行方面同意,最好是在同一家银行办理这个手续。

现在整个房贷政策收紧了,能办这项业务的银行也越来越少了。不过各地的政策不一致,在操作前可以先咨询中介以及银行是最清楚的。

需要提醒的是,如果是提前还房贷可能会需要交违约金,而且提前还款约定的时间不能是还款日的前后三天。

只要能办妥与银行的卖身契,第二天房子就可以正常买卖过户了。

比较麻烦的是,如果是你贷款买房时是公积金贷款,提前还款一年只限进行一次,祝君好运。

2.

这种房贷未还清就进行买卖的房子,风险很大。

第一重风险就是,为抑制炒房很多城市已经出台了相关政策,限制二手房的买卖,其中大部分都有这样一个要求:二手房不能转按揭。

本身能办理转按揭的银行就少,再加上这个限制,能办下来就更难了。

比方,公积金现在还不能转商贷,只有商贷才能转商贷。

如果买你房子的人需要贷款的话,选择纯商贷的客户比组合贷款和纯公积金贷款的客户好。因为公积金贷款从审核到放款的时间较长,急于要出手房子的话,尽量避免夜长梦多。

第二大风险就是,政策变动导致连环违约。

比方二手房买卖受限或者费率提高,此时进行交易可能要额外支出一大笔费用。对于这种贷款未还清的房子,最好还是避免在市场疯狂期交易。另外抵押贷款利息、手续费等问题也尽量在合同中约定下来。

对买房人来说,如何规避风险呢?

最有必要做的一件事就是对房屋进行预告登记,意思是这房子我预定了。

完成预告登记后,可以避免有些买家脚踏两只船,一房二卖。

不过预告登记只有三个月有效期,三个月内必须完成不动产登记。如果实在来不及的话,可以反复申请预告登记。

第二点就是签订合同时进行约束,明确房屋权等问题。最好通过中介签订三方,并将协商结果写到补充协议中,避免后期不必要的纠纷。

无论哪种办法,最要小心的是以防对方变卦。这种炒房形式基本是一环套一环,中间步骤出错损失会很大。

每月还房贷的人是种怎样的体验?听一个朋友说,贷到就是赚到,这大概就是做房奴的荣光吧。

*小贴士:

买过一套房之后卖出,等你再想商业贷款买房时征信上会记录你是二套房贷。二套房的首付比例要高于首套房,所以在卖房时就要权衡好这些得失。

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