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上海购房的“门缝”越开越大

作为最先执行“认房又认贷”楼市调控政策的一线城市,上海楼市3月份新房的成交量预计只有80-90万方。2月份二手房成交量更是跌破1万套。历史上,上海的楼市仅在2012年2月出现过交易量不足万套的情况。

交易量的急剧萎缩,使得新房、二手房的价格都有微降。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,现在还不能说是买房的最佳时间窗口,只能说适合买房的“门缝”越开越大。下半年或许会出现更好的购买时机。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为,今年9、10月份可能是不错的入市时机。

各位看官明白了吗,从2016年11月底上海推出认房又认贷的调控政策起,到房价下调,出现购买窗口,大概是一年的时间。从调控政策推出开始半年内,房价大概率会出现松动。房价跌点儿就赶紧买吧,这是多么痛的领悟!

成交量骤降

阴雨的上海,昔日热闹的房产中介门前,门可罗雀。看到记者驻足观看一套二手房信息,店员马上出门招徕。“最近都没有二手房放出来,看中了哪套您得赶紧下手。”店员道。

记者询问附近一处新楼盘的预售情况,店员和盘托出:“我听说现在各个区的政府对新楼盘都有个指导价格。这个楼盘大概指导价格9万左右,但开发商估计不肯,因为是是当年的地王,预期价格肯定10万以上的。也是开发商内部关系卖一些,好像实际卖出来的大概11万/平米左右。”

店员的说法部分印证了上海一手房的情况。目前,开发商在申请预售证的时候,会有一个政府参考价格,大概是区域内新房的平均价格。如果开发商报价明显高于这个参考价格,是不被允许开盘的。

“但开发商的资金成本很高。过个半年、一年,如果还不让开盘,开发商也只能降低预期,降低价格了。” 上海中原地产市场分析师卢文曦认为。

他指出,3月过去大半,直到上周交易量才有比较明显增加,但是从绝对量来看,仍只有正常流量的8成,显然和“小阳春”格局不匹配。即便当前市场有向好发展,但也不能过于乐观。

2017年2月,上海市二手房共计成交1.08万套,环比下跌2.12%,同比下跌58.43%;其中二手住宅成交0.94万套,环比上涨3.34%,同比下跌51.50%。今年前两个月,上海总计成交二手房2.19万套,是2012年以来同期最低点。

学区房有价无市

受限购政策的影响,作为改善型需求的一种,学区房也不再是昔日的“明星”。

学区房甚至成了敏感词。一位不愿透露姓名的地产分析师指出,通常每年的3、4月份都是上海各个重点小学公布对口学区的时候。也是学区房购销两旺的黄金时间。一般学区房会比周边不是学区的房子,挂牌价至少高15%左右。

但今年不同,限购把绝大多数有改善型需求的购房者挡在了门外。使得学区房的价格与去年下半年价格基本持平。即便有些房源试图借助3、4月份传统学区房交易潮把价格挂高,但最后结果是没人理没人看。

上述分析人士认为,除了人们观念转变,有私立学校等更多选择外,可能还有一部分原因是学区房需求被提前透支了。

“比如结婚时买房就已经考虑了学区的因素等等。”该人士称。

值得注意的是,从2月15日到3月15日的一个月之内,上海先后中止了郊区两幅土地的出让。这两幅地块分别位于市郊松江和青浦。

分析人士指出,不排除会加入新的内容,增加开发难度,以防土地价格出现反弹从而调高市场预期。

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