贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 地方密集调控、高官集中表态之后,热钱就会离开楼市吗?
地方密集调控、高官集中表态之后,热钱就会离开楼市吗?

今年1-2月份住宅的销售面积增幅是23.7%,销售金额的增幅是22.7%,王晓东按12个月移动水平(12个月累计金额/累计销售面积)计算,发现价格同比涨幅是9.9%,这是自去年2月以来首次低于10%。

如果今年房价继续大涨,官方会因为怕引发系统性金融风险而放弃干预楼市吗?牌总是你出一张,对方也出一张:当管理层看到楼市继续疯狂的将导致的风险成本过大时, 必然会出新招。下跌固然有可能引发风险,但持续上涨意味着未来的跌幅会更大,风险爆发的能量也会更大。至于接下来还会有哪些招,这不是难题,因为办法总比问题多。

如何遏制巨额增量资金的宣泄?

跟随美联储的加息,央行将逆回购的利率再次上调10个BP,同时,央行开展了SLF和MLF的操作,大致都上调了10个BP。央行此次上调货币市场利率的时机选择非常好,尽管美联储加息后央行未必需要马上跟进,但此次央行的积极跟进,可以抵消市场对货币收紧政策的猜疑,毕竟维持人民币币值稳定也是央行的一大任务。

不过,央行上调利率的主要用意是为了进一步推动金融去杠杆。目前市场利率已经远高于央行的短期政策利率,存在商业金融机构的套利空间。自去年4季度开始,央行通过拉长久期的方式来抬升银行负债成本,以压缩同业套利的空间。管理层需要达到的目标很多,如既要让经济脱虚向实,又有维持币值稳定,还要抑制通胀和资产泡沫,但仅仅通过货币市场来上调利率,能实现那么多的目标吗?显然是做不到的。

通过观察2016年中国商业银行的信用创造,就会发现要控制热钱规模何等之难:2015年末,中国外汇占款余额为24.87万亿元,至2016年末只有21.94万亿元,一年内减少近3万亿,但2016年的M2增速依然维持是11.3%,即如果外汇占款不减少,则去年的M2应该达到13.4%。尽管从表面看,商业银行的新增信贷为12.65万亿,但通过购买财政部和地方政府债券大约6万亿,通过同业义务增加资产近7万亿,使得2016年的商业银行国内资产增加了25万亿,故投放给市场的资金总量超乎想象。如此大的资金投放,加上原本已经是巨无霸的社会资金,成为国内持续资产荒的重要原因。

由于存量资金大部分都已经配置在资产上了,由此形成了资产泡沫,而当前政策的底牌又是稳增长和防风险,即政策的底线是不去刺破泡沫,而只是抑制泡沫,这就到了泡沫不断叠加。从过去近20年的房价走势看,每逢房地产政策收紧,房价涨幅趋缓或微跌时,都是买入的好时机,且几乎每隔三年就是一个买房的好时机,如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年。这就使得每年居民部门新增的资金大部分会去配置房地产,房地产作为居民家庭最大比例的配置资产,延续了那么多年只涨不跌的神话,且本身又存在刚需和改善型需求。

相比之下,固定收益类产品的配置需求相对弱些,因为预期收益率是不变的,这些年来回报率不断下降,也导致了银行和信托理财产品规模增速的下降。资产配置需求最弱的还是二级市场的权益类产品(远不如PE、VC等的投资回报率高),在过去27年中,累计涨幅都远低于楼市和债市,这两年来表现更差。

正是因为楼市长期演绎着财富效应,使得今年居民家庭的增量资金依然会青睐楼市。为了抑制这些增量资金对楼市的宣泄,这两天北京、广州等地又出台了更严厉的限购增速,这说明,即便没有房产税,抑制房价上涨的政策手段还是有的,只是再严厉的政策还得有度,即不要刺破泡沫——这一底牌却成为热钱始终不愿离开楼市的最大因素。

除了楼市存在泡沫,其他市场也或多或少地存在泡沫,之所以那么多所谓的理财产品能够获得较高的预期回报率,是因为其收益都是建立了泡沫不破的基础上,一旦泡沫破灭,所谓合理估值的假设就不复存在,有多少产品的价格还能保持坚挺呢?所以,对各类资产以及汇率等管制强化已经成为迫不得已的选择,但却不能成为永久的选择。

我们现在整个金融资产的量是非常大了,但是我们现在引导金融往实体经济,这样我们实体经济,才能发展,现在有的流向房地产,搞不好的话,很可能会形成泡沫,我们将严加防范,将会一步一步的,稳妥的,来进行调整。

坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。

把防控金融风险放到更加重要的位置,妥善处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫、互联网金融等一批风险点,确保不发生系统性金融风险。

2、央行行长周小川

18日晚间,央行官网放出新闻稿,称央行行长周小川在首次金砖国家财长和央行行长会议上提到:中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

3、国家发改委主任何立峰

同样是在“中国发展高层论坛2017年会”上,国家发改委主任何立峰表示:

当前中国经济发展面临三大结构性的失衡,一个是实体经济结构性的供给失衡,供给体系产能虽然十分强大,但大多数还只能满足于中低端、低质量、低价格的需求,难以满足公众日益多样化、高品质的需求。二是金融和实体经济的失衡,存在着资金脱实向虚的现象,大量金融体系内自我循环,不仅加大了金融体系的风险,还进一步加重了实体经济的融资困难。三是房地产和实体经济的失衡,大量资金涌入房地产市场,曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快上涨,进一步推高了实体经济发展的成本。

要坚持因城因地去库存,按照房子是用来住的,不是用来炒的定位,分类调控因城施策,控制信贷资金过度流向房地产业。加大政策解读和信息发布的力度,加强市场主体的沟通,增强政策透明度,向社会释放积极的信号,引导各方面对未来发展形成良好的增强市场的信心。

4、银监会副主席王兆星

18日,银监会副主席王兆星也提到了房价:下一步将继续采取差别化的信贷政策,对部分房价过热的城市,要采取审慎的房贷政策;对部分有去库存需求的三四线城市,还会给予必要的信贷支持。

二、中国一线城市房价已超泡沫年代东京

在“中国发展高层论坛2017年会”上,野村控股株式会社会长古贺信行出席并发言。他认为,中国一线城市房价应该达到了泡沫的水平,像北京、上海、深圳的房价高达家庭收入的20倍以上,这个水平已经超过了上世纪八十年代末地产泡沫时代的东京。为了控制这种泡沫的膨胀,很多的城市出台了调控对策来加强对住房贷款以及购房资格的限制。但是对于普通中国人来说,虽然房价有所回落,但依然是高不可攀的。

古贺信行认为,中国的现状和日本过去有相同之处,也有不同之处。在日本泡沫经济的时候,日本处于一种过度发放贷款的状况之中,除了银行发放的房地产贷款之外,还有非银行的专业金融机构,日本叫做住宅金融专业机构所发放的贷款。中国也有所谓的影子银行的问题,这和过去日本银行,或者是银行以外的金融机构提供大量的资产贷款,导致土地价格上涨是有相似之处的。

另外在80年代,日本面临着劳动力不足的问题,导致了潜在增长率大幅度的下降。中国当今也同样受制于劳动力的减少,所以潜在增长率也是大幅度的下降。针对这种情况,如果政府试图通过强行的实施刺激性的政策来实现超出潜在增长率的高增长目标,结果就会引发资产泡沫。

另外当前为了控制汇率的上升,主动去干预外汇市场,结果就导致本国的外汇流动性膨胀,这样就造成流动性过剩带来价格的上涨。古贺信行认为,过去一段时间人民币为了控制币值的上升而进行市场干预,结果引发流动性膨胀的问题,进而造成房地产价格的上升,这也和日本比较相似。

古贺信行提醒道,这两者实际上都预示着比较大的威胁,实际上和80年代的日本相比,当今的中国可能还面临着更大的风险。在80年代,日本除了从银行贷款的方式提供给房地产开发企业的贷款之外,还有所谓的非银行的住宅专业金融机构,他们也提供了贷款。中国是有影子银行,同样起到这样的作用。但是需要注意到的日本的住宅专业金融机构,它是从银行获得贷款,然后在此转贷的,而银行在发送贷款的时候,这些贷款都是被写入银行的资产负债表得到反应。而中国的影子银行是完全独立于银行之外的不反应银行帐户的这些贷款,如果真正中国影子银行出现问题,出现违约的情况,很可能给中国金融系统带来比日本当时更大的冲击。另外还考虑到中国银行更多是国有银行,跟日本民营银行不一样,大家都有一种期待,如果真是银行出问题的话,可以指望政府出手相救。

另外,在汇率的自由浮动方面,中国和日本也是不同的,这一点也令人担心。

古贺信行最后说,两国存在着发展阶段的不同。日本在泡沫破灭的时候,从经济发展角度来说已经处于成熟国家的行列,与之相比,中国虽然潜在增长率有所下降,但是仍然处于发展中的阶段,只要很好的发挥后发优势的话,还是有进一步发展的潜力的。

三、房价上涨的根源是地价上涨

国务院发展研究中心原副主任刘世锦在中国发展高层论坛上表示,城市政府总是有意无意把房价往高推,为什么这么搞?因为卖地有收入。

刘世锦认为,过高的地价会成为生产运营各方面最大的成本,整个城市运营成本上去以后,城市没有竞争力,城市中相当一部分产业可能会衰落。他将此比喻为“得到了一个卖地收入的芝麻,最后把整个城市转型升级服务业的发展、创新发展的大西瓜给丢了”。

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