贷款 贷款攻略 新型贷款 观察|为什么说下一个地产投资热点是养老公寓?
观察|为什么说下一个地产投资热点是养老公寓?

近日,有英国养老公寓投资项目到中国推荐,其商业模式是投资者需从开发商手中购买养老公寓单元125年产权,然后开发商再租回投资者所购买单元用来做养老公寓,每年发展商给投资者提供稳定的年租金收入,并提供数种推出模式,将在回购期限到达后以高于原价的金额从投资者手中回购。可见,其与海外房产投资不同,运营模式也与国内养老地产大有不同,为何有海外养老公寓投资项目到国内揽客?

日前,第一太平戴维斯发布了“养老地产研究报告”,数据显示,去年欧洲养老地产领域投资活跃,与写字楼、零售、工业物业这些传统商业资产相比,养老地产属于替代型资产,正慢慢步入主流资产的行列,养老地产收益率根据国家、地段以及资产自身品质而不同,目前整体区间为4.4%~7.5%。随着人口结构的变化,预期养老地产领域的投资气氛会愈发活跃。业内人士表示,养老地产行业的供求矛盾、资金缺口等问题,或将使得养老地产成为新的投资热点。

据联合国开发计划署资料显示,2015年末欧洲65岁及以上老年人口达1.3亿,过去35年中净增5800万人。预期到2050年将再增6500万人,届时老年人口占比将达到27.6%,显著高于2015年的17.6%。中国人口结构的变化更显极端,老年人口从1980年的4000万增加到2015年的1.31亿,预计到2050年将增加到3.71亿。与此同时,老年人口所占比例从1980年的4.1%上升至2015年的9.6%,到2050年将达到27.6%,届时老年人口抚养比例将达到欧洲同等水平。鉴于中国人口基数庞大,中国老年人口将比欧洲多出90%左右。过去五年中养老产业得到迅速发展,但仍不足以应对未来老年人口增加所致的需求。

据国家发改委数据,截至2015年末,全国共有670万张养老院床位,相当于每1000个60岁以上人口拥有30.3张床位。2016年末,国务院通过“十三五”卫生与健康规划,旨在加快包括养老在内的健康产业,要求地方政府与私营企业协作,并开发金融工具以鼓励该领域的增长。同时,政府也希望鼓励外资进入,简化行政审批流程,争取到2020年全面放开中国养老市场。业内人士表示,按照以上的方针,国际运营商也许可以以纯外资企业的形式持有并运营养老院地块。此外,中央政府在探索养老资产证券化以及基金退出机制,以吸引私有资本进入养老产业。

养老地产行业运营更多元

目前,养老领域的私人投资主要聚集在高端板块。运营模式以及收费体系会有所差别,主要取决于项目位置、入住老年人口的年龄及健康状况、服务范围以及是否绑定其他产品(如保险套餐)。除月度收取的费用外,部分机构还会要求预先支付管理费。服务提供商以及业主一般有以下几类:专业运营商、开发商以及保险公司。养老市场正呈现迅速增长之势,且有望发展到相当规模。全国老龄工作委员会发布的一份报告显示,到2050年中国养老支出将达5万亿元。

目前,国内不少发展商正投入到养老地产行业,包括万科、绿城、保利地产、远洋地产等房企都已将养老地产写入发展计划。对于普通投资者而言,养老地产项目或是值得关注的方向。在已先行发展一步的欧洲,养老地产投资正呈现出大幅增长的趋势,养老地产正慢慢步入主流资产行列。

欧洲养老地产投资繁荣

第一太平戴维斯的研究报告显示,2016年欧洲养老地产投资额创下新纪录,预计全年投资额达到55亿欧元,其中德国投资额超过30亿欧元,法国实现13亿欧元的投资。英国虽然起步较慢,但全年投资近10亿欧元。从数据看,2012年欧洲养老地产投资额在2011年的基础上增加两倍,标志着这一市场正式打开。近年来欧洲养老地产受到广泛关注,原因有多方面。人口结构的变化趋势已为养老地产赢得大量关注,且不仅来自于投资者。过去五年中不断有新运营商涌现、有新的理念诞生,继而出现大规模并购活动。养老地产不仅为投资多元化提供了机会,也能避免传统高价资产领域的激烈竞争。

养老地产周期性特征较弱,因而受到投资者青睐,尤其是在频繁波动的市场背景下。相对于住宅、写字楼、商业街、学生公寓、购物中心等传统资产而言,养老地产的收益率占据竞争优势,最少领先36个基点(购物中心),最多领先163基点(商业街)。养老地产收益率根据国家、地段和资产自身品质而不同,目前整体区间为4.4%~7.5%。养老地产竞争不断升级,将继续推高价格。基于对欧洲各国人口结构、医疗保健支出以及长期护理床位现有供应的综合分析,第一太平戴维斯认为,荷兰、德国、丹麦、芬兰和法国应当是投资者优先考虑的五大市场。

大型房企近年纷纷布局养老地产

近日,中国指数研究院、中国房地产指数系统发布的《2016中国养老地产市场发展年报》指出,2016年,养老机构、金融机构、地产企业通过收并购、强强联合、海外投资等方式加大对养老产业的探索与布局,通过“去地产化”、创新养老服务与管理模式,构建具有自身特色的产品线及服务体系;通过海内外投资养老产业,实现自身产业转型升级或配置全球养老资产。从我国当前养老产业构成看,主要包含养老服务、养老地产、养老金融与养老用品四方面。2016年3月通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划(2016~2020年)》,2016年7月出台《民政事业发展第十三个五年规划》,明确未来5年重点发展医养结合型养老机构,鼓励医疗机构将护理服务延伸至家庭、社区和养老机构,建设医养结合试点项目。

养老产业发展区域分化明显

从区域分布看,三大区域政策出台密集度高于其他地区,养老产业发展区域分化明显。截至2016年末,环渤海、长三角、珠三角三大区域出台养老产业“十三五”规划的省市占绝对优势;而西南、西北、中部和东北地区则相对较少,但重点省市也陆续出台相应发展规划。2016年10月,民政部、发改委等11部门联合印发《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》,明确提出推动闲置社会资源整合改造,为养老服务业发展提供更大支持,为扩大养老服务消费提供更多保障。11月,国务院办公厅印发《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》,将整合改造闲置社会资源发展养老服务列为全面提升养老消费的重要举措之一。

品牌房企更加注重服务品质

《2016中国养老地产市场发展年报》显示,房企、险资企业,甚至国资企业等纷纷布局养老产业,万科、远洋、保利、万达、绿城等房企也正在实现从养老地产到更加注重服务品质的养老产业的发展。2016年,优秀品牌房企加大对养老产业的探索与布局,如万科正实现自身产品线打造与服务体系构建;远洋表示,养老产业将成为公司业务四大板块之一。

据了解,万科养老表示将拓展市场化道路。未来两三年将深耕北、上、广、深、杭州、成都等核心城市,还将重点布局10个左右“三高”(老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高)城市,养老业务将发展成独立业务板块。万科更明确其机构型、CCRC型、社区嵌入型三大养老业务方向。远洋集团则表示将重服务及运营,已形成“轻重并举”养老产品模式,甚至推出一周左右的短期托老服务,为子女因短期出差或出游、老人无人照料的家庭提供一站式解决方案,开创养老服务新模式。《报告》分析,对房企而言,进入养老产业一方面源于其转型需求,另一方面,源于我国人口不断老龄化,为其后续发展提供了想象空间。未来,企业将更加注重打造符合自身特色的产品线,构建服务体系,从而实现加速发展。

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