贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 面对房价暴涨,我们应该怎么办?
面对房价暴涨,我们应该怎么办?

✎Decision

今天我们不谈房价为什么暴涨,也不就房价过快上涨对经济的危害表达担忧,这样的文章太多了。今天我们就来直接谈谈,现在这种情况下,我们应该怎么办?分析一下各种选择的考虑因素。

1 债务的风险转移

房价飙升的本质是转移债务——债务从政府、开发商、银行转移到居民部门。二套房首付比例的提高更加大了金融体系的稳定性(银行放贷的抵押率只有2折)。但是风险是不会凭空消失的。房价飙升整个经济体系的总风险是增加的,通过某些措施使得一部分人的风险增速降低了,那另外一部分人的风险就会增加得更快。所以现在我们可以确定的是居民部门的债务风险大大增加了。

根据瑞士银行的一份调查,中国债务结构中,政府债务占GDP的比重是68%,居民部门债务约为45%,非金融企业债务约为164%。从结构上来看,政府、企业再继续加杠杆的能力较低,所以他们在去杠杆;而居民部门的杠杆率不高(小川语),完全可以通过他们加杠杆来稳住经济。因此,风险的转移就是必然的,否则,另外两个爆了,剩下的焉能存活。

冤大头的居民部门,通过买房承接了本不属于自己的风险和债务。当然,限购早就告诉你们别买,非要买,还要全款买,那就由不得别人了。

知道了这一点,对接下来的行为分析就有了一个清晰的认知。

2 决策

刚需买房者是一个伪概念。一个自住的需求,它可以在环境、总价和其他因素中间自由调整。一个年收入10万元以下的买房者,对于总价在1000万以上的房产,如何谈刚需?所以刚需买房者的决策矩阵考虑两个风险:

1)假若房价继续在现有的基础上上涨,我是否能够承受选择距离更远的郊区房的风险,我是否能够承受财富相对缩水的风险;

2)假若在此价格水准上购入房产,我是否能够承受房价下跌的风险,以及,我的自由现金流是否能够保证还贷不出现问题。

我在前面的文章中曾经提到,对许多人而言,他们觉得上述两种风险中,1)的风险比2)的风险更大,于是迫使他们不得不买入。毕竟,两害相权取其轻。

一个游戏,如果别人给你两个选项,一个比较差,一个很差,你选择哪个?很多人会选择那个比较差的,但是却没有想到,你为什么一定要玩这个游戏呢?千万别因为别人给你定义为刚需就自己画地为牢了。

一个年轻人当然是想在大城市落脚的,但是,也非大城市而不能存活。中国经济的纵深如此之大,难道除了北上广深和你的家乡,就没有地方可以去了吗?有的人会说,到了陌生的地方,我并不知道从何处开始。所以这就是我们要谈的解决方案。

你可以选择一个城市,这个城市的房产价格(你预期购入的房产总价)在你可承受的能力范围之内,同时,这个城市又可以为你的职业生涯发展提供一个平台。这个选择和“逃离北上广”的选择截然不同。一个是主动的选择,一个是被迫的未经思考的选择。我们这里谈论的并不是逃离,而是去更广阔的天地寻找机会。以金融服务业为例,一线城市的供应几乎是饱和的,但是在二线城市,金融服务业(投资银行、投资管理)等却十分缺乏人才。我见过一个年轻人,跳槽到合肥某券商做投资银行,很快上升至了领导职务。如果他在上海的大券商,恐怕没有这种机会。在二线城市,这些职位尤其是领导职位是稀缺的,先到的先得,来晚了机会都丧失了。当然不止是金融业,比如网络游戏,许多团队从北上广深搬到了成都、武汉,这些地方大学生资源供给充足,办公租金便宜(成都有的地方办公楼租金只有50元/月/平米),创业所需要的启动资金大大降低,招聘的成本也大大降低。避开竞争最激烈的一线城市,选择到一片蓝海的二线城市,年轻人可以承受的风险提高了,不用为了房贷而战战兢兢地生活,实际上可以选择的余地很多。

而这个时候回过头来看所谓的刚需,真的还是刚需吗?在河北购买一套住房在北京上班,真的是刚需吗?那只不过是为自己的无能以及软弱找的借口罢了。

3 财富

对于以投资和财富增值为目的的购房者而言,情况分析当然与上面截然不同。对这部分投资者而言,他们之所以投资房产,只是因为投资收益比其他渠道更大——同时他们也承受着极大的风险(这一点被许多人忽视了)。一旦投资收益下滑,比如万科谭华杰所说房价未来每年上涨2%-7%,或者其他资产的收益表现更加突出,这些投资者一定会选择投资于其他地方。

但是,对于绝大部分中国人而言,除了股市、楼市,几乎没有什么可以大额投资的渠道。所以,要认清的是,这些人的抗风险(资产价格波动风险)的能力是很弱的。他们就像一个待宰的羔羊,持有的资产不是被这种方式消灭,就是被那种方式消灭。

美国2000年科技股泡沫破裂,股票市场受到严重冲击之后,许多美国人寻求一个更加安全、更加稳定的市场来投资。在当时看来,房地产市场正是这样的地方。从2000年到2005年,是美国房地产的黄金时代。人们从自己的实际经验来看,投资房地产他们无论是历史还是现在,都获得了较高的真实收益。在这个时间节点上要劝说人们房地产并不是一直是一项极佳的投资,是很难的。

有没有觉得上述历史似曾相识。在2015年A股泡沫破裂后,人们转而投向房地产市场,简直和美国如同翻版复制。中国房地产投资未曾证实过败绩(即便有也是很少的案例),但是A股泡沫已经破裂不知几回了,凭什么不让人投资楼市呢?

然而无论如何,投机性泡沫一定会破裂,不管是股票还是房地产。如果有下家接盘,那么就是牛市;如果没有,就是泡沫。很少人认为那么巧,泡沫破裂的关键节点就落在自己头上,对于这种风险的认知是大大低于预期的。

对于这部分投资者而言,当前最为迫切的选择,我的建议不是反对其购买房产,而是要去充分挖掘除去股市、楼市之外其他的投资机会和领域。

既然你过去的财富积累是成功的,而且也并非依靠股市和楼市,那么你应该有这个能力去发现其他的投资渠道(这些渠道很隐蔽,但也并不难找到)。

对许多办企业做生意的人而言,如果1-2年不能回本,他们就觉得很难受了。投资股市和楼市,股息率和租售比都是在数十倍以上,反而却能够接受,这不是很奇怪吗?一个真正的希望自己财富能够保值并且增值的投资者,应该花更多精力在研究各种商业模式上面,寻找某种简单、可复制的模式。这种模式的风险既可以控制和预期,又能够容纳较大规模的资金量,最好还能放一点杠杆。

许多人不愿意花这个精力,但天底下哪有这么好的事情,既轻松,又能够在一个充满了巨大风险的经济体中保证自己的财富地位,如果有这样的事,请一定要告诉我。

4 资产

我曾经写下这样一则微博:“科技和互联网的创新正在使得中国前1%的富豪群体和其他人拉开差距,前者成了真正的上流社会,想要通过财富创造财富易如反掌;而后者却陷入了严重的‘资产荒’,不得不拿出辛苦工作赚的钱去购买前者创造出来的高估值资产,否则就要在财富游戏中被淘汰出局。”

能创造一种资产的人永远是占据优势地位的,拿着钱去买别人资产的人都是被动的。前面一种是少数人,所以他们永远享受一种高溢价。后面一种是多数人,所以看似轻松,实际上承担了比别人更大的风险,而且是潜在的买单者。

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