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美国加息,中国严控外汇流失,房价怎么走?

本文系专栏作者“樱桃小房子”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

加息已在市场预期内,美联储官员预测今年共加息3次,还剩下2次。但市场普遍认为,2018年美联储仍将继续加息。

毫无疑问,随着美国经济企稳,美国已经进入了加息周期。

美国加息,「全世界的资金必然回流美国。」

截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备逐渐减少,尤其是去年,美国加息以来,中国外储直线下滑,截止今年年2月,已经降低至3万亿美元左右。

中国严控外汇流失

如果中国没有外汇管制,现在外汇估计已经下降到2万多亿美元了,中国的房价已经面临崩盘了。

但从今年1月开始,中国严控外汇,对正常的外贸进出口,手续变得异常复杂,几乎难以造假,地下钱庄也是严厉打击,从各个口子堵死。

今天听我从事汽车业的同学说,宝马在中国的销售资金都出不去,现在是靠汇丰先垫资给宝马的外国供应商,并且最多撑6个月,类似情况已普遍出现在其它外企上,焦虑在蔓延。

此消息在他们圈内已经流传,但没有向宝马直接证实。

现在外汇管控严到什么程度呢?今天流传着一条网友发的消息:

尼玛的我气炸了。6天前网银汇四千多美金到某小国,到昨日市行通知我省行那边审核卡住了,要我提供身份证复印件及出生地,之前可是从来没有审核的,即汇即走。我立马提供了过两个小时又说要收汇人的护照和身份证扫描件,今天又来电话通知说通不过审核,理由是收汇人的身份证上面的文字是某小语种它们看不明白!!!各位,知道形势严峻到何种程度了吧,家底它们已经要败光了。有本事你中国身份证加上英语?

现在钱不但出不去,中国的公司在境外账户上的钱还必须回来,保汇率成了今年的重中之重。

李超人真是有先见之明,从2013年就开始抛售中国房产,如果流到现在,即使能抛在高峰,资金想要出去也很难了。

而大家关注的是,这对中国房价有影响?

以下是樱桃请专业人士的分析解读:

现在老百姓都担心钱出不去,只能留在国内转,人民币越来越像纸一样,所以还不如买点砖头保值。 现在市场观点普遍认为,钱堵在国内,一线城市的房价会一直涨。

但买房能不能保值,钱能不能一直堵住不出去,需要打个大问号,毕竟每个人每年有5万美金的换汇额度,会不会以蚂蚁搬家的方式出去?

现在中国希望两者兼得,在保汇率的同时,抑制国内资产泡沫,钱如果出不去,一二线又严控买房,一旦三四线城市的库存去完,会怎么样?现在还很难预测到,就像我们没人预测到这一轮房价暴涨一样,结果可能也会超出我们的预料之外。

目前调控的城市越来越多,但房价短期还没有止住,按照以往的调控经验看,一般房价止涨有个滞后期,需要在调控半年到一年后才会显现。

海通证券首席宏观分析师姜超认为,保汇率和保房价,只能选择其一,在他看来,中国肯定会保汇率,预期房价在明后年会大跌。

以下是同策咨询研究中心总监张宏伟的分析

经济危机周期与中国房地产调整周期叠加,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大,部分城市房价或将暴跌。

按照经济周期来看,我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期,前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面,再往前不必多言,也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律,也就意味着2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

从本轮商品住宅市场趋势来看,北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市在2016年10月初集中发布调控政策,随着市场大检查拉开帷幕,从典型一二线城市来看,10月份以后的商品住宅成交量也确实出现30-50%不同程度的下滑,上述城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。进入2017年,3月份10余个城市开始发布调控措施,环北京、环上海、青岛、南昌等城市进一步强化调控措施,为楼市降温。

从2017年来看,上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段,量和价格势必会损失一个指标,同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后,即使5-6月出现一波成交量小高峰,但是,从整体上来看,上半年交易量势必会首先出现下滑,“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。

进入三季度,从量和价格两个指标上来看,由于上半年损失了量,下半年势必会冲刺销售业绩,再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力,房企的资金链趋紧,预计从三季度个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,价格的指标发生变化,下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

由此我们发现,由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期,届时,市场将进入深入的调整,这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后,一方面国内资本继续外流,另外一方面国内经济状况并不理想,货币政策继续宽松的空间并不大,对楼市来讲,银监会、证监会已经收紧房企融资渠道,房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。

至此,我们可以预期,当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时,美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

因此,对于房企来讲,总体上,2017年上半年应未雨绸缪提前跑量,争取更多的策略调整“窗口期”,防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年,房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成,同时,因为市场低迷期地价相对合理,房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”,调整城市布局,争取城市优质土地资源,争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

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