贷款 贷款攻略 新型贷款 耦合政策红利 华夏幸福PPP模式能否跨国复制繁荣?
耦合政策红利 华夏幸福PPP模式能否跨国复制繁荣?

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华夏幸福的PPP模式能否像国内一般,实现跨国复制繁荣尚不可预知。

观点地产网刚刚闭幕的两会中,PPP与“一带一路”、特色小镇等关键词频现,成为“两会”的热词。受益于政策红利,很多涉足PPP项目的上市公司也由此成为市场的宠儿。

作为产业新城运营商,华夏幸福就被称为“PPP之王”。当下,用“遍地开花”来形容其PPP项目并不为过。自2002年在固安进行产业新城PPP模式探索开始,华夏幸福将PPP旗帜插满大半个中国,同时也将事业版图扩展到了全球。

3月14日,华夏幸福新加坡子公司与越南信义集团及NIC公司在新加坡签署了《投资合作协议》。这也是继去年9月19日与越南信义集团签署谅解备忘录后的又全新一进展。背后也意味着,合作双方有了更具体的合作方向。

据观点地产新媒体不完全统计,截至目前,华夏幸福在海外共计成立了50座产业新城和10余个孵化器。其在亚洲的战略野心也初见端倪,在不到一年的时间里相继完成了在印度、印尼、越南等国家的布局。

不过,伴随海外扩张步伐,也衍生了很多考验。与华夏幸福的PPP模式在国内一样,一个产业新城从开发到成熟运营中间经历的冗长时光,就足够给企业投资带来不确定性,加上海外政策、法律、经济等方面与国内迥乎不同。那么,华夏幸福信心满满扩展版图的背后,有何底气?

产业新城接连落地

3月15日,华夏幸福与合肥、佛山签署PPP项目备忘录,拟合作开发特色小镇。合肥市政府计划与华夏幸福一起合作,将蜀山区西部新城区域打造成“航天智慧小镇”。而佛山方面,则拟委托华夏幸福对南海区丹灶镇行政区划内约定区域进行投资、开发、建设、招商及运营等工作。

不完全统计,算上此次取得的两个项目,2017年华夏幸福业已在合肥、秦皇岛、成都、郑州、佛山、中山等12个城市取得了约20个PPP项目,累计受托开发面积约为478.21平方公里。

查阅华夏幸福2015-2016年年报可以发现,其对PPP项目开发的热衷,与产业新城利润持续释放割舍不开。2015年华夏幸福销售额共计723.53亿元,较上年同期增长41.17%。其中,产业新城业务销售额共计593.67亿元。2016年在持续加码产业新城投资后,华夏幸福全年销售额高达1203.25亿元,比2015年增长66.43%;其中产业新城开发建设录得销售901.24亿元,比上年同期增长51.95%。

不管是华夏幸福产业新城的接连落地,还是PPP资产证券化项目的发行都离不开政策的加持。2012年,财政部设立中国财政学会公私合作(PPP)专业委员会,提出采用 PPP模式破解地方融资平台的债务问题;2016年国家发改委下达PPP项目前期工作专项补助5亿元,用于支持重点区域或行业的PPP项目规划编制等。数据统计,仅是2014年颁布的、与PPP有关的重要法律法规已超过40部。

密集的利好政策,可以说加强了华夏幸福扩展PPP版图的决心。除此之外,独有的“固安模式”,也为其在全国高速复制产业新城奠定了基础。

观察华夏幸福的产业新城项目可以发现,华夏幸福园区开发业务目前已形成“产业新城+地产开发”的标准化模式,其与政府签订的PPP项目也具有排他性。一般来说,签订协议后,华夏幸福受托开发的面积少则几平方公里,多则上百平方公里,等于圈地成功后霸占了地盘。公司通过产业新城形式进入待开发片区,同时帮助片区完成土地整理、基础设施建设和招商引资工作。与此同时,通过配套住宅开发实现现金流平衡,并享受因为园区发展所带来的城市化红利。

而之后的招商引资,对于在产业地产行业精耕细作十多年的华夏幸福来说则不是难题。除此之外,华夏布局的产业不管是“航空小镇”、还是“机器人之城”都属于新兴经济行业,投资需求庞大,且承接一线城市产业外溢,市场空间巨大。

能否跨界复制繁荣?

继去年9月签署谅解备忘录后,3月14日,华夏幸福与越南信义集团的产业新城合作又有了新一步进展。华夏幸福发布公告称,其新加坡子公司已与越南信义集团及NIC公司签署《投资合作协议》。

根据协议,其子公司将与越南信义集团及NIC公司在六年内分六期投资开发项目用地,其中华夏幸福将向NIC提供独家产业新城服务,服务费按照服务实际成本加成15%计算。此外,华夏幸福新加坡子公司还将收购NIC公司20%的股份。

不过市场亦有疑虑,一般来说PPP项目投资周期较长,企业参与后退出风险本来就大。在既有风险下,华夏幸福为何还要投入如此多的资金?

观点地产新媒体就此采访了华夏幸福相关人士,对方未予置评。鼎涛产业研究院首席城市经济学家谢天表示,华夏幸福此番收购NIC公司20%的股份应该是考虑到自身的股权结构,除此之外也和双方敲定的交易结构有关。

可以参考的是,华夏幸福的首座国际产业新城落地印尼时,也是采取与当地房企共同设立合资公司,合作开发目标地块的方式,不过不同的是彼时其没有收购当地房企的股份。

目前,由于各种合作条款仍处于商讨阶段,故华夏幸福究竟作何考量不得而知,但是可以确定的是,华夏幸福的愿景不仅仅满足于加成服务实际成本15%计算的服务费。但“欲戴王冠必承其重”,其承受的资金风险也是必然。

同时,所在国的法律环境也是其海外PPP项目应该考虑的重要因素。据观点地产新媒体查询,越南对PPP的立法最早可追溯到1992年,比中国的1995年要早三年。2015年4月10日越南政府正式颁布第15号法令(又称PPP法令),将加大项目开发过程中的透明度以更好地吸引国外资本,同时,法令还首次引入多项规定规范操作。这样看来,越南的法律环境对海外PPP项目投资还是利好的。

随着“一带一路”国家战略的加快推进,越南、印尼、印度等东南亚国家必然是企业参与全球产业链分配的必经之路。而华夏幸福的海外布局,可以说是提前搭建了产业链的聚集地和资源配置中心,未来将占有先天优势。

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