贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 谢国忠之前是这样评房价的:不要借钱买房房价被高估会大跌的
谢国忠之前是这样评房价的:不要借钱买房房价被高估会大跌的

来源:搜狐财经 时间:2012年

地方发展靠土地,中国经济泡沫已破

•提问:官方公布的上半年数据显示,GDP明显下滑,有人说中国经济进入下降渠道。在您看来,中国经济的泡沫是否已经破裂?

谢国忠:中国经济的泡沫现在已经爆了。中国有很多个地产项目的塔吊都停工了,这证明了经济已经开始放缓。中国的舆论往往是在混淆是非,不是讲事实。政府往往想创造出一种繁荣的景象,但事实是有些政府还在追求土地财政,不断冒出新的地王项目。耍这样的手段,其实是站不住脚的。

提问:很多人在争议中国经济的底部会持续长时间吗,有什么好的建议?

谢国忠:中国经济放缓的主要原因是“三驾马车”已失衡,中国已经不能按照原有的模式去发展。当然,经济放缓也有楼市调控带来的影响。现在的情况是出口不好,而且以后很多年都会是这样。这势必给中国经济带来一定的障碍。中国之前的发展受益于人口红利。而因为独生子女政策的实施,中国的劳动力面临短缺,老龄化现象也越来越严重。

从外贸形势看,中国的出口形势不乐观。但是,中国现在有大量的外储,外贸还是顺差,所以在外面还不受制于人,所以对中国调整是带来一个非常好的机会。如果你再搞泡沫,再搞两、三年,再放一把钱,中国是外贸逆差了,外贸逆差热钱就开始跑了,贬值的压力来了,这时候要调整可不是你自己能控制的,就会像九十年代的东亚金融危机一样。

现在我们看到有热钱外流的现象,外贸顺差也在下降,所以降低准备金率是应该的,因为跟货币供应量是要匹配的。但当然市场就可能会认为中国放了,又像2009年一样,鼓励大家去炒,会被这样市场误解的,所以我觉得明年一季度可能会出现所谓的一波行情,就是大家又开始说,你看没问题,又有人来救了。但实际问题没解决,中国结构性的问题再平衡是要好几年的时间。

当然中国人要日子过的好起来,这是增长的动力。中国今年人均产值是5000美金,但是消费水平是非常低的,就百分之三十几,这是家庭消费。还有百分之十几是公费消费,大部分是投资。中国现在的消费水平跟其他国家相比是很低的,但是经济发展到最后,就是为了让大家能过好日子。所以什么叫动力,就是使得老百姓有钱,然后他他要花什么,怎么样花,是他的事情。

十五年内,中国将成世界第一大经济体

•提问:您之前说经济繁荣并不是难事,而中国经济的三十年的高速发展似乎印证了这个道理。但高速发展的背后也有着不为人知的风险,如何破解?

谢国忠:这要归结于体制问题。华人在全世界范围内算是富有的,主要的优势是吃苦耐劳、省吃俭用。在今天的环境里,吃苦耐劳、省吃俭用相对是比较稀缺的,也就是说,中国人在全球范围内具备了很大的竞争力。在中国,只要有允许的市场,就会对经济产生巨大的作用。我建议,政府不要花太多的钱,摒弃铺张浪费,这样国家就会变得强大。中国不需要很完美的发展环境,只要环境还凑合,以中国人的智慧,强大只是时间的问题。

近些年,中国是通过房地产的泡沫和税收的增加,让外界看似强大,甚至经济总量世界第二。但问题是,钱都跑到政府兜里了,资本的使用效率大幅度下降,从而引起通胀等诸多问题。需要正视的是,通胀问题不光反映了物价上升,某种角度也折射出食品安全问题。因为大多人的收入不高,买得起的东西只是通过非法手段制造出来的,所以中国的食品安全危机是直接跟通胀挂钩的。这一代人的工资比较低,他们只能吃有风险的食品,未来会有非常严重的后果。

还是那句话,只要中国人民的负担不加大,中国经济就一定会繁荣。过去几十年的改革开放,老百姓获得了一点点自决权,成就不可小视,如果中国政府可以退后一步,给人民更多的自主权,十五年之内,中国必将成长为世界第一大经济体。

现行体制下,中国央行不可能独立

•提问:政府在调控的过程,已经多次动用了货币工具,您认为面对经济下行的风险,这样做是否合适?

谢国忠:我觉得货币政策起到的作用是有限的。现在银行的问题是贷款放不出去,而政策对贷款的限制基本上没有了。如果贷款公司的情况不好,银行怎么贷款?现在是用土地抵押的,那么多地到底值多少钱?过去是政府坐庄让地价年年升,现在庄家爆了,土地的价值要还原,值多钱就是个问题了。我觉得银行要放贷是困难的,所以,政府在信贷政策上做文章起的作用微乎其微。

提问:也有人说中国央行的独立性不够,您怎么看?

谢国忠:在中国的现行体制下,不可能有独立的央行。说这种话的人是幼稚的。

楼市是个大泡沫

•提问:您多次抛出了房价下跌论,业内也有很多的争议,事实是房价并未大幅下降,您如何看这个问题?

谢国忠:我没有说过房价会跌的时间。事实上,房价现在已经跌了。我说过中国楼市是个大泡沫破,但楼市有泡沫并不代表房价会跌。而且,泡沫还会维持一段时间甚至变得更大。2007年1月,我写过一篇文章说股市3000点是高价位,但是中国资本市场已经进入泡沫状态,泡沫是高价位且还会涨一倍。当时,我劝股民说,你要投股市,就需要知道什么时候撤。到2007年8月,另一篇文章中我给出了明确的时间,高层会议时,股指会爆掉。而楼市也是同样的道理。我原来说的楼市泡沫,要追溯到2004年底。当时我说上海房地产泡沫6月就会爆破。6月份是最高点,事实上到2006年年底,房价已经跌了一半。而这一波泡沫,我说的是2012年开始破灭,大家就可以分析出房价趋势了。

提问:限购等调控政策的持续是否会让房价上涨势头被遏制住?

谢国忠:我认为限购政策不是最主要的手段。重要的是中国房价过高,房子太多,供大于求。现在中国在造35亿平方米的住宅,你想想看,中国有多少人,城市里有多少人。现在人均面积有多少,还造这么多的房子,让人难以理解。换个角度,开发商土地储备有多少,地方政府想卖的地有多少,这么换算,可能还要造100亿平方米的住宅。中国不可能消化多那么多房子,所以中国很多地方的房地产市场永远也起不来。

提问:老百姓最关注的是到底什么时候去买房,您的建议是?

谢国忠:这要弄清楚百姓是投资炒房还是买房自己住。如果自己买房居住,首先是选择区域,如果合适,自己也能买得起,这是前提。

另外,我建议老百姓不要借太多的钱。美国的中产阶级,从2007年至今,财富下降了40%。这部分财富递减大多是借钱买房子引起的,所以借钱需要三思。如果自己买得起,也有住房需求,我觉得还是可以出手的。这其中,也需要注意房租回报率,房租回报率5%以上,选择买房是相对安全的。但是,现在房租回报率大多是2%到3%,如果买房就要注意了。且房价被严重高估了,早晚是要大跌的。

提问:地方政府盛行的土地财政或面临危机,而不断到期的地方债暗藏着巨大的风险,您认为地方政府应该如何度过难关?

谢国忠:中国政府精简化是不可避免的。中国应该取消乡镇一级的行政单位。现在的情况是,每一个乡镇都有一个大的政府,从党到政府,再到人大、政协、妇联等等,机构过于臃肿,而且大多工作人员是上级官员子女,这给农民带来了前所未有的压力。乡镇机构是小地方,应该由县政府直接设置一个管理处。再到下面的村庄,可以直接和县级政府沟通,避免行政重复投入。几个农民养一个官,这样下去国家的体制绝不会稳定,所以必须要改革。

提问:您认为现在推出房产税合适吗?

谢国忠:房产税的问题,还是取决于它是会增加还是减少政府的总收入。中国的房地产泡沫一直以来都是一个向经济征税的工具。尽管泡沫破灭了,但政府对金钱的渴望仍不灭。它将尝试其他的方法,例如房产税,来提高收入,而这将进一步抑制经济。只有当某种力量出现,来改变政府的行为时,这种让经济下行的恶性循环才会达到一个合乎逻辑的终结点。

当房地产市场火爆时,加在开发商身上的土地出让税费、房地产交易税以及所得税都是可观的。这些税收收入占到许多地方政府收入的一半以上。在这种情况下,引入房产税可能会杀死这只下金蛋的鹅。房产税的到来,意味着泡沫已经消失而且人们也不再期待它重新出现。相关机构不希望因为谈论房产税而打击市场的乐观情绪。只有当这种希望也最终破灭时,房产税才会被正式推出。

这一代人在股市亏大了,政府不会出手救市

•提问:判断一下中国股市今年的趋势?

谢国忠:股市还是一个拉锯的过程。我一直说中国曲线波段是长时间的,2100点到2400点会很久的。10倍左右的市盈率,在经济下行的趋势下会维持很久。且盈利还在下降,今年盈利市场大约会降18%左右,等于估价上升10%。需要注意的是,中国现金流为正的公司很少,盈利是按照会计准则算出来的,但是大部分公司是钱进来比出去的少,所以每年都要通过融资,或者银行贷款,或者发信托产品,或者配股,靠这些去维持,但这些,对于股民并不会有信心。在国外,很多市场便宜了之后,公司就来回购股票,对股民在信心上带来了刺激。如果估价低,这个公司还配股,说明公司不认为估价是低的。所以怎么让股民有信心是个难题。

中国这一代人在股市上亏大钱了,九十年代工作的,存钱之后从七八年前开始卷入股市,这么多年关注股市,总是听人说话,自己没有主见,以至于亏了很多钱。我经常到各地讲课,我现在意识到股民的情绪是非常悲观的,任何事情都是朝坏的方向看。我认为,政府官员在制定政策的时候应该考虑这些因素。这一代人是很失望的,不要再让股民失望了。

提问:政府是否应该出手救市呢?

谢国忠:救市是想通过信心游戏让股民相信,但这一次肯定不会。因为这一代人已经失去了信心。如果让股市上来,只有通过公司大的变化去分红,要不然就是有新的钱进入股市。如果只是炒一个概念,让大家进入股市自我实现,这是很困难的。中国过去管理金融市场,管理经济都是靠信心的手段,我觉得光靠刺激信心,没有实质性的改变,要想市场变好这个可能性是非常小的。

提问:您说股市是穷人的赌场,富人的提钱机。在楼市调控的大环境下,股市也受经济影响萎靡不振。那么,老百姓如何选择投资?

谢国忠:第一,现金储备。人民币现在是坚挺状态,而且美金也在升值。第二,大公司的债券。如果债券回报有5%左右是可以考虑的。大家不要去买高息理财产品,这里面暗藏着巨大的风险。要买看的懂的东西,不要被中介人员忽悠了,自己直接买公司债。也可以考虑中国的国债。第三,购买黄金。在全球货币政策比较宽松的形势下,虽然黄金波动幅度较大,但是投资黄金的好日子还会有好几年。第四,炒股。找到公司现金流是正的,有分红的公司。这样的公司在中国股市不多见,但十几家还是有的。分析一下,如果过去5年,这个公司现金流是正的,进来的钱比出去的钱多,这样的公司是可以考虑的。

当务之急是财政改革,预算信息要透明

•提问:中国的改革遇到了很多难题,如何找到改革突破口?

谢国忠:中国当务之急是要进行财政要改革。中国大多数反常的经济行为都是由政府急切地寻求财政收入所推动的。迅速增加的政府收入刺激政府扩张,而这又反过来要求政府获得更多的收入来维持其运行。

今年有很多地方工资都发不出来,这是值得大家深思的事情。发多少钱,够还是不够。按照想要花多少钱而定,还是合适的在经济里拿出多少钱,这是一个问题。我觉得中国的财政改革是非常重要的,如果不改革财政,政府开始变成无底洞,经济早晚走向崩溃。政府官员花钱浪费非常严重,这一代官员都是在大建设中成长的,他们想做的就是大手笔。中国经济已经不是大跃进阶段,开始走向品质、技术、品牌和有质量的服务。而不是造大项目,搞大跃进。政府该花多少钱,一定要搞清楚。然后再去谈其他改革。内部改革必须从政府财政支出开始。官员考核要从财政收入和GDP考核,逐步变成民意调查考核。如果体制不改,经济走向前走是很困难的。

提问:这会不会造成一定的矛盾?

谢国忠:现在的情况是,政府再多的钱也不够花。而老百姓就会越来越埋怨。一个新的地方官员上位,要求三年财政收入翻番,老百姓的压力是很大的,从而导致他们的生活质量下降。如果政府与民争利无法限制,很容易造成社会波动。所以,必须要进行财政改革,政府的预算信息要透明,三公消费要摆在桌面上,因为你花的是老百姓的钱。

中国必须进行城市化,建二三十个超大城市

•提问:中国农业人口比例较大,从废除农业税至今,农民的生活虽然经济发展而有所改善,但现实是,大多人过得并不好。那么,如何真正为穷人谋福利?

谢国忠:中国当务之急还是要限制政府花钱,采取减税措施,让老百姓有更多的钱,让企业有机会创造财富。中国的发展是围绕着政府转,围绕着国企转,创造财富是不容易的,肯定对老百姓不利。如果企业发展好,雇人又发工资,股票价值也高,财富在社会中的放大效应是很明显的。中国要让企业有机会发展,在今天的体制下,什么都听政府的,这样的局面是很困难的。

从具体的发展模式分析,中国一定要搞城市化,集中资源把效益搞上去。老百姓不愿意待在小城市,为什么还要花那么多钱搞基建。很多三线城市十年人口不增长,还花那么多钱建设,是没必要的。中国应该集中资源发展大城市,让农业人口进入大城市。大城市是先进的地方,资源分配最好的地方。那么,大城市也要有相应的准备。第一,房价要低,让更多的人能买起房。现在利用城市化数字炒高房价大错特错,房价越高城市化越慢。第二,教育、医疗等方面,要让流动人口均等有机会,或通过市场的手段平衡基础的保障服务。其实,东方人都喜欢住大城市,日本人口下降了很多,但东京人口还在增多。我们应该集中精力建设20到30个超大型的城市,让所有的农民想要进城就能进城。

提问:那这样的情形是否会带来城市化扩张后的问题,譬如,北京的交通状况堪忧。

谢国忠:这是政府管理不当引起的。北京和上海人口都很多,但是你会感觉拥挤程度是有区别的,这跟管理有关。大城市只要把地铁建设好,密度控制好,不要过分的集中,大城市的效益就会非常高。全世界都是大城市的收入高,是因为经济规模效益引起的。中国人口多,所以,一定要利用经济规模效益。当然,也要节约办事。大城市需要节约,集中起来充分利用,才能可持续发展。十年前,我就提议中国要发展超大型城市。但是,现在城市化遍地开花,引起了巨大的浪费。我们需要的是少数的大城市,而不是到处都是大城市。

提问:城市化背后的公共现象中,是否也可以看出我们的国民素质还有待提升?

谢国忠:我认为国民素质只是时间的问题。十年前在上海坐地铁没人排队,现在到处都是排队的。

提问:总之,很多问题你都归结于体制毛病?

谢国忠:政府要从发展共识的思维方式变为服务共识的思维方式。用服务人民的思维方式去治理,很多事情自然而然就成功了。从服务百姓角度出发,做一件大事让大家都看得到,观念转变过来,中国就没有问题了。中国人是世界上最勤劳的,中国人的收入再翻两番是没问题的。我走过全球很多地方,中国经济出问题,一定是体制的问题。中国老百姓跑出去的,大多变成了富豪,这说明我们的体制不好,引起了我们的贫困。所以,只有改革才能让中国更好。不是领导说今天我要建这个,明天建那个,这个国家就会好,不是这么回事。

独立经济学家有自由度,话语权可自控

•提问:您对外的职务上显示是一名独立的经济学家,这和其他经济学家有区别吗?

谢国忠:我认为独立与否区别是我现在没有到相关的机构去挂职。为什么叫独立经济学家?作为一个学者,你的话语很大程度上是自控的,都是按照自我对知识进行正确与否认的判断。而不是站在利益集团的角度去说话。现在很多的中国机构都要遵循政治环境,在话语上受到很大的限制,这违背了经济学的规则。作为一个独立经济学家,和在机构挂职的专家而言,我认为最关键的是有了自由度。

提问:这是否意味着您从事经济研究的工作不会受到太多的干扰因素?

谢国忠:大家都是为了这个国家的利益,但我们也要考虑舆论的限度。很多专家冀望有话语权,从而推动改革,让百姓投资不会亏钱。从这个角度出发,上面还是会容忍的。

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