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美联储再度加息 中国房价还能暴涨多久?

当美元进入加息通道之后,国内资本继续外流,国内货币政策继续宽松空间并不大。多重因素叠加,将使中国楼市2017~2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

中房报记者 许倩 北京报道

就在网民热议中国房价一天一个价、地方楼市限购政策密集发布令人目不暇接之际,美联储那边传来一个看似没有直接关联的大消息:美联储再度加息了。

3月16日晨消息,美联储加息25个基点,将基准联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。这是继去年12月15日美国加息25个基点之后又一次加息,也是2015年年底以来美联储第三次加息。而按照美联储去年的决议声明,预计2017年加息三次。从目前市场声音来看,2018年美联储仍将继续加息。

同时,美联储官员称,预计会在经济表现符合预期的情况下继续徐缓上调利率,并有望在今年继续收紧货币政策。

随后,中国央行迅速“跟进”。尽管央行负责人表态称这不是加息,只是随行就市。

也是3月16日晨,中国央行宣布上调逆回购和MLF利率10个基点,7天、14天、28天逆回购中标利率分别上调至2.45%、2.6%和2.75%,6个月和12个月MLF中标利率调至3.05%和3.2%,这是央行继春节上调操作利率后的第二次上调。

无疑,美元已进入加息通道。这会给中国楼市带来哪些影响?

影响:人民币贬值资金外流国内流动性收紧

美元进入加息通道后,对中国楼市最直接的影响恐怕就是人民币贬值与资金外流。

“全球资本会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金外流至美国,这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是‘利空’。”同策咨询研究部总监张宏伟分析表示。

以中国外汇储备为例,2014年3月底,中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备大幅减少。截至2017年2月,已经降低至3万亿美元左右。

“当未来1~2年美元进入加息通道之后,预计未来1~2年中国的外汇储备就有可能降低至2万亿~2.5万亿美元。这说明,未来国内资金还会继续‘外逃’,转向美元资产或房产。”张宏伟表示。

“会造成国内流动性有所收紧,市场利率可能小幅上升,融资难度将加大。这将使得资金来源渠道本已收紧和严格管控的房地产企业雪上加霜,部分房企可能面临难以承受融资成本和资金链紧张的困境。目前市场利率可能小幅上升,但我国并未进入加息周期,央行也有足够的政策储备择时采取对冲措施应对流动性压力,当然并非针对房地产领域。”交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示。

而此次美联储宣布加息后,中国央行即快速上调市场操作利率。上次中国央行上调操作利率,大约滞后美联储加息1个半月,本次则与美联储加息时点高度一致。

对此,招商银行资产管理部高级分析师刘东亮分析认为,此次央行上调操作利率,固然是基于防风险去杠杆需要,同时,也是希望中美名义利差保持在适度水平,以避免对人民币汇率和资本外流带来更多压力。还有一个考虑则是,央行希望通过上调操作利率,进而刺激广谱利率维持高位,以资金成本对房地产和融资高增进行降温。

诸如一切都说明,中国楼市融资环境几乎变天了。

影响:内房企海外融资成本上升债务压力增大

受影响最大的要数前几年拼命发行美元债的内房企。随着人民币汇率不断下跌,以美元债为首的公司海外债券,因人民币贬值而成本不断提高。而且美元进入加息通道后,人民币预期贬值还将持续,这意味着这些债券的成本还将持续上升。

“从未来发展趋势来看,由于预期人民币汇率将继续走低,美元债的成本还将持续走高,预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加,这使得一些房企为了降低成本不得不选择提前赎回。然而,国内房企选择发行国内公司债的通道也慢慢被卡死。这样的情况下,部分房企又开始将融资渠道转向海外,这也是近期为何房企美元债发行规模又开始增加的非常重要的原因。”张宏伟分析表示。

房企被迫海外举债的结果,则是面临人民币贬值带来的汇兑损失以及美元加息导致的票息利率上升“双重债务压力”。房企运营风险越来越大,债务违约风险亦加大。而根据Wind数据,中资房地产商未偿还的美元债券总额约872.7亿元。其中约有150亿美元的债券将于2017年到期。

影响:资金寻求保值增值内地非核心区域房地产投资会减少

资金总是避险趋利的。美元进入加息通道,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产将成为他们的最优选择,比如投资美国房地产市场。

“在此市场背景下,美元定价资产处于升值过程中,而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期,中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值,最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。”张宏伟分析认为。

夏丹亦表示,“国内保值增值的避险需求会增加,在非核心区域的房地产投机行为可能减少。若人民币贬值,对房地产市场影响偏利空,资金在选择资产配置时对变现能力要求会提升,对区域的选择也将趋于谨慎。相对而言,更可能偏好长期看好的核心地区,而非缺乏产业基础和人口集聚能力的区域。”

影响:多重因素叠加中国部分城市房价或下跌

中国楼市正在遭遇“内忧外患”的境地。

进入2017年,尤其是这个3月份刚刚过去半个月,就已有、南京、青岛杭州、南昌等9座二线城市限购升级,还有滁州、三亚、赣州等6座三、四线城市出台新政调控楼市。几乎全国楼市偏热的区域均发布或即将发布类似限购令的收紧政策,政策出台之密集令人目不暇接。

张宏伟认为,由于中国经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期,届时,市场将进入深入的调整,这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后,国内资本继续外流,国内货币政策继续宽松的空间并不大。多重因素叠加,将使中国楼市2017~2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

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