贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 目前的二手房资金监管并非大家想象中的那么完美
目前的二手房资金监管并非大家想象中的那么完美

最近在头条号上连续看到一些介绍关于二手房资金监管的文章,也看了不少这些文章下面的评论,发现两个问题:(1)多数文章对于二手房资金监管的介绍过于笼统,对于如何监管,监管是否有条件等重要问题涉及甚少;(2)鉴于第一点的原因,所以看了文章的读者多是一头雾水,因此评论也大多数是希望明确监管到底该如何操作。小编因为工作的缘故,对二手房资金监管有实际的接触经历,在此把自己知道的一些情况写出来,希望对大家有所裨益。在此声明,小编说的是上海市的二手房资金监管的相关问题,不涉及其他城市。

上海市从2016年下半年开始全面启动二手房资金监管,现在各区县的二手房买卖均可以申请资金监管,而且小编去过的许多不动产登记交易中心均设有资金监管窗口。接下来回答几个大家关心的资金监管的实际问题

(1)资金监管具体由谁来办?

上海的二手房资金监管是由上海市房地产交易资金管理有限公司负责实际操作的,它是一家经政府部门批准成立的房地产交易资金监管第三方机构,主要职能就是为市民在二手房交易过程中提供资金监管专业服务。

(2)资金监管应该由谁申请?

资金监管需要买卖双方共同申请。通常来说,买房方多数是愿意资金监管的,而卖房方一般不会十分乐意资金监管,所以若是双方达不成一致意见,则无法申请资金监管,这就是我所说的目前的资金监管并非大家想象中那么完美的第一个原因。

(3)是否所有的出售的房子都可以申请资金监管?

回答是:否(至少目前的回答是这样的)。目前上海的二手房资金监管申请除了买卖双方都认可外,还有一个条件,那就是出售的房屋内没有任何抵押登记存在,注意此处所说的抵押登记包括银行的房贷抵押登记、向私人或公司借款的抵押登记以及向银行申请的消费贷款的抵押登记等所有抵押登记类型。如果有抵押登记则必须将抵押登记注销后方能再申请办理资金监管。事实上在实际操作中,往往许多卖房方是需要用买房方的首付款去还清银行抵押借款或是私人的抵押借款的,这样一来买方的首付款就无法纳入资金监管的范围内,这样势必降低了资金监管的效力。这就是我所说的目前的资金监管并非大家想象中那么完美的第二个原因,也是更加重要的一个原因。但是大家也不必要因此过多地怪罪实际操作此事的资金监管部门,因为二手房资金监管毕竟还是一个新生事物,有许多的实际操作规程还需要完善,尤其是目前资金监管的合作银行还不是特别的多(监管账户是设立在合作银行的),同银行的合作还有不少要磨合的地方,另外如果房屋涉及有私人抵押的话,情况就更加复杂了,所以现在的资金监管的现状就只能是如此了。不过小编认为资金监管部门应该在实践过程中完善流程,补齐目前监管的短板,不可止步不前,毕竟卖方用买方的首付款还贷或是还私人欠款的风险对于买方而言还是很大的,尤其是房屋有私人或小贷公司的借款抵押的情况,小编的一个老客户最近就亲身碰到过这样的事情,非常的头大,非常的麻烦,非常的让人提心吊胆。

(4)所有购房资金都能监管吗?

如果出售房屋无抵押登记且买房方是全额付款的话是可以的;如果出售房屋有抵押登记且卖房方需要用买房方的首付款还款的,那么该笔首付资金目前是无法办理资金监管的,其余的可以在抵押注销办理完成后申请监管;另外买房方若是申请银行贷款的,贷款部分有贷款银行负责管理,当然如果买房方申请的贷款银行是资金监管部门的合作银行的话,则监管资金和贷款资金会在合作银行设立同一个账户统一监管。

(5)资金监管合作银行有哪些?

目前的合作银行有:工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、上海银行、农业银行、农商银行、浦发银行、兴业银行、中信银行。

(6)资金监管的流程是怎样的?

买卖双方签订网签合同→双方共同到房屋所在区的资金监管部门申请资金监管并签署监管协议→买方将确定要监管的购房资金存入监管账户→双方完成交易过户手续→银行凭收件收据将买方贷款打入监管账户(如无贷款则无此步骤)→新的不动产证和他项权证出来→所有监管资金包括银行贷款部分划付给卖方。由于整个监管资金的到位时间是在新证办理出来后,而目前的常规交易规则是最晚在过户手续完成当日买方需将除银行贷款和尾款部分的其他所有房款付清给卖方,因此如果采取资金监管的方式的话,卖方就要晚收款,不算国定假日至少也要晚上二十天,而由于现在的多数卖房人是置换型的,自己也等着钱付给别人呢,所以这也是造成大多数卖房人不愿接受资金监管的重要原因。(特别提示:资金在监管账户中是产生利息的,按银行同期活期利息计算)

(7)资金监管受理材料有哪些?

受理材料:当事人身份证明(原件及复印件)、委托书(原件)及代理人身份证明(原件及复印件)、房屋不动产证(原件及复印件)、网签买卖合同原件、出售方收款账户(账户应在本市开立,并具有通存通兑及结算功能)、买方退款卡(账户应在本市开立,并具有通存通兑及结算功能)、收款人非房屋产权人需提供委托收款的公证书(原件)。

(8)资金监管需要付费用吗?

不需要

以上就是小编了解的上海二手房资金监管的一些相关问题。资金监管对于二手房买卖的规范化和风险控制而言毋容置疑是件好事,但是由于是刚刚开始实行,而且在现实的操作中有些情况还需要克服,如有抵押的房屋现在还不能申请监管等;另外买卖双方对于资金监管的意识和习惯还需要培养,尤其是卖方。不管怎样,二手房资金监管本质上是件好事,就是希望相关负责具体事务的监管部门能够在实际操作中加大宣传力度、完善操作规程,拾遗补漏补齐短板,真正让这项好的制度发挥它应有的作用。那么如果买卖双方达不成资金监管的一致意见或是不符合监管的要求时,买方如何最大限度的保证自己的资金安全呢?下一篇文章,小编将具体为大家讲讲自己在实践操作过程中的体会。有更多房地产相关问题的,欢迎关注我的并提问,我们单聊!(:上海资深房地产经纪人)

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