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贷款买房,自家住和投资有哪些需要注意的?

首先,我们应该先思考一个问题,买房是拿来投资还是自家住?小顶今天来跟大家聊一聊这个话题。

其实,这二者目的不同,期望不同,面临的风险不同,因此折现率会有差异。

投资的目的是在风险可承受范围内博取高收益;消费的目的是花尽量少的钱买同样的东西。

如果是拿来做投资,应该考虑哪些问题?

要考虑的因素就是房产是否还能升值,波动幅度有多大,未来宏观调控对房地产的影响有多大,国内是否会有金融危机导致房产市场崩溃,等等。

面对这些风险,折现率(其实也就是你的期望收益率)可以定为15%或者更高。zgd的模型中应再加入房价上涨因素,假设为政府所期望的缓慢上涨,定为年均8%。以下为假设条件:

那么,这项投资的现值为:

上述列表说明:

1、现值为负,表明投资达不到期望收益率15%。根据投资期限的长短,首套房收益率大约在9%~11%。2、炒房的期限越短,现值越高,说明短期炒房收益率高。因为投资期限越长,投入其中的本金越多,炒房的杠杆越低,在固定的房价涨幅下,收益率趋向降低。3、二套房投资现值大大低于首套房,说明提高首付和贷款利率的做法大幅降低了二套房贷收益。因二套房投入的本金较多,杠杆率低,收益率低。4、贷款年限越长,同样条件下投资现值越高,说明贷款年限越长越好。

但这不一定。通过测算不同的期望收益率,发现期望收益率大约在13.07%时(首套房,2年卖掉的情况),贷款年限不影响投资现值。高于这个数,贷款年限越长收益越高;低于这个数,贷款年限越短收益越高。。该期望收益率临界点不受房价涨幅的影响,但投资期限越长其越低。为什么呈现这个现象的原因我暂时还没想明白。

如果是买来自家住:

由于不考虑出售,无论将来房价如何变化,都不会影响还贷。所以,该现金流无风险,以一年期国债利率折现,设为3%。以下为假设条件:

那么,该项消费的现值为:

1、贷款年限越长,总消费现值越高,即花费越多。2、二套房总消费现值低于首套房,说明贷款越少,总消费现值越低,花费越低。

考虑收入增长和消费的情况,新增的假设:初始家庭收入30万,每年按5%的速度增加;消费支出=(年收入-偿债)*30%;

在这种假设下,10年按揭情形下,消费者每年的消费支出/家庭收入的变动如下:

这种消费模式的特点是:起点很低,意味着你在按揭初期会过得很痛苦,然后逐步改善,等到贷款还完后生活水平会有飞跃,从12%提升到30%。

20年按揭情形下,消费者每年的消费支出/家庭收入的变动如下:

这种消费模式的特点是:起点较高,平稳增长,20年间消费水平提升了一倍,无需经历大的波动。

具体到个人,投资和消费应该怎么归类以确定自己的贷款策略呢?

1、购房自住,并且长期都不打算卖掉房产或者更换新房的,属于消费,能力所及范围内越短越好(不一定,下文有补充分析);

2、购入房产,自住或投资目的,很可能中长期会更换新房或者卖掉的,属于长期投资,期限越长越好;

3、购入房产,但仅打算短期持有,抱有炒房目的,属于短期投资。这个要看你认为你能从炒房中取得多少收益。如果认为房产将延续大牛市,房价继续飙升,能取得很高的收益,那么贷款年限越长越好;如果认为房产暴涨时代已经结束,未来增长步入低速,比如题中假设增速在8%左右徘徊,那么贷款年限越短越好。

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