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人民币贬值涉及你钱袋子 未来房价或这样走

 近来人民币汇率持续贬值,资料显示,过去9年中国房价大涨,其中一种原因,就是人民币升值。当前的人民币贬值,就给人一种游戏可能要换一种玩法的感觉。对于中国人来说,大多数人资产都是房地产,人民币贬值,房价会大跌吗?投资客要不要赶快抛售自己手里房子?没买房的人要不要等着房价下跌后入手?今天小编为你分析一下:

  中国几次人民币汇率波动和楼市密切关系

  资料显示,近年来中国人民币汇率走势和房价走势的确有着密切关系,我们把2005年来人民币汇率走势分解成几个阶段来分析:

  第一个阶段:2005年开始,人民币汇率开始升值,与此同时房价(以北京房价为例)也开始了上涨。那也是中国经济快速上涨的几年。

  第二阶段:2008年-2009年间,由于全球经济危机的影响,中国经济大幅下滑,房价暴跌,人民币汇率开始停止升值,走势进入凝固阶段。

  第三阶段:2010年后,人民币汇率又开始升值,直到2015年8月。在此期间中国经济增速回升,房价继续上升。

  第四阶段:2015年8月开始,人民币开始贬值阶段,迄今一年时间,人民币兑美元汇率已经由6.35贬值到现在的6.74,贬值6%。在此阶段,房价开始下滑,但2016年房价开始大幅回升。

图为2005年-2013年人民币汇率走势

  我们把这几个阶段总结成表格来看,是这样的:

中国汇率和房价及经济走势相关性比较。

  美国的汇率和房价走势有多相关?

  研究报告里的图表显示,近年来,美国汇率和房价的关系经历了这样几个阶段:第一阶段在1995-2001年间,美元指数和房价同向上升;2002-2007年,美元贬值、房价上升;次贷危机后,美国的房价和汇率齐跌;而从2011年底开始,二者又呈现出同向上升的趋势。

  美国的汇率和房价的关系,突出地受到了经济以及政策的影响。美国经济在1992-2001年间迎来了高增长、温和通胀的黄金增长时期。而美元指数也正是自1995年开始步入升值通道。在此期间,美国的房地产市场也迎来了强劲的增长。这一时期出现了美元和房价齐升的局面。2000年下半年开始,美国经济增速开始下滑,2002年开始复苏并保持了较快的增长,但受较宽松的货币政策影响,美元指数仍然呈现出贬值的趋势。而较低的利率、监管放松与投机因素,共同推升了美国房价的快速上升。

  次贷危机后,随着房地产泡沫的破裂,美国的房地产价格快速下跌。同时,为了应对经济和金融危机,美联储连续降息,美元指数也进一步贬值。

  从2011开始,美元实质上进入了新一轮的升值周期,房地产价格也开始走强。

  我们把美国汇率变化几个阶段总结成表格来看,是这样的:

美国汇率和房价及经济走势相关性比较

  我们看一下日本汇率和房价走势:

  资料显示,在1991年之前,日本的房地产价格和日元汇率均处于升值区间。日本住宅土地价格指数自1992年起持续下滑。经济低迷叠加人口老龄化,导致日本房地产价格持续走低。但由于日元的避险属性,汇率并未如房价般持续下滑,而是呈现出震荡走势。

  我们把日本的汇率走势总结成表格来看,是这样的:

日本汇率和房价及经济走势相关性比较

  汇率波动怎么影响中国房价的走势?

  上述的资料显示,汇率上升的阶段,房价基本都同步上升,经济向好,比如中国2005年-2007年之间,美国2010年至今。汇率贬值的阶段,房价大部分都呈现了下降趋势,伴随的还有经济的下滑。比如2008-2009年间的全球经济危机阶段。不管是中国、美国还是其他国家都出现了汇率贬值、房价下跌、经济下滑。

  但是也有例外,比如日本,2004-2015年间,汇率平稳,但房价走势是下跌的。

  从上述表中,小编还可以看到的是,经济下跌,房价都无一例外的下跌了。汇率、房价、经济到底谁影响谁,我们还难以一下说清楚。

  房价和汇率都要受到其他因素的共同影响,最核心的是经济增长。

  分析认为,在中长期,实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性。如果汇率的升值预期会吸引资本流入,如果央行没有完全对冲外汇资本,银行体系的基础货币会随之增加,房地产商的信贷约束就会进一步放松,进而推高房地产价格。

  如果人民币贬值预期强烈,资本会外流,导致国内资产价格下跌,对资金敏感的房价自然也会下跌。比如当前美元升值人民币贬值,国内很多高净值人群趋向去海外买房,对冲风险。

  从未来发展来看,美联储3月加息趋势明显,美元升值预期强力,人民币贬值或继续持续。国内的房价怎么走?如果未来美联储低频加息、房地产调控因城施策、加码基建对冲房地产投资下滑影响、央行干预资本流出阻断汇率贬值对金融市场影响的渠道,那么人民币贬值对金融市场的影响总体可控。但如果出现美联储超预期加息、房地产调控政策矫枉过正、资本出逃失控等情景,还有会带来一些风险。

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