贷款 贷款攻略 新型贷款 马上轮到三四线城市房价涨了,现在值得去投资吗?(下)
马上轮到三四线城市房价涨了,现在值得去投资吗?(下)

本文系专栏作者“樱桃小房子”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

上两篇根据政策导向和资金流向,我判断即将轮到三四线城市房价上涨了。

但实际上,一查才发现,很多城市房价去年年中、国庆就在回升了。除了湖南,我查了下湖北、江西、四川和广东的统计数据,去库存的效果都很明显。

奇怪的是,库存还未去,价格已先行。

但是,这不代表适合去投资,买了没钱赚,投也是白投。

房价涨了,怎么会没钱赚?小编你没学过小学数学吗!

最近全国各地很多粉丝跟我说,手里有一笔资金,不知道投资什么,本市限购了,想去三四线城市买,看着房价涨,心里直痒痒。

嗯,樱桃今天就给大家算算账目。

哪些人在买三四线房子?

根据我老家湘潭的某县城购房人群数据,大概87%都是本县城的人购买,外地过来炒房的可以忽略不计。

除非是像海南、北海这种旅游地区,外来人口买房比例就很高,但大部分三四线城市都是靠本市县的人。

外地人鲁莽跑去三四线炒房的,最后都会被证明是个坑。

根据我从各地了解,购房人群主要分几块。

第一、农民,各乡镇的农村父母买给子女做家当,尤其是儿子,有了房子就会有妻子;

第二、县里当地居民,将老房子卖掉,换新房子;以及被拆迁的居民,把你老窝给拆了,政府往往给予现金补偿,再让居民去买新房,拆迁户再另外按购房面积给现金补贴,这是政府去库存的高招;

以湘潭为例,2016年湘潭市城区征收国有土地上房屋签约112万平方米,是上年的5倍;征收集体土地上房屋签约111万平方米,是上年的3倍;

这速度,谁与争锋!一线城市可拆不动。

再给个数据,2016年湘潭棚户区改造的所带来的购房者比例超过了60%。今年仍有大量的棚改,带来新的需求。

第三、户口还在三四线,但长期在一二线城市务工又买不起房,手里有点小钱,又怕贬值的,就退而求其次,去县里买套房先放着,以求保值升值。

又比如四川,经过一年的去库存,全省房地产消化周期,已经由2015年末的12.4个月,下降到2016年末的8.7个月。

而购房群体中,一部分就是新市民,包括农民、大学毕业生、部队转业人员等,其中,农民占了50%,少数地区农民占了80%

另一部分,也是通过棚改货币化安置,带来的新需求。

基本上三四线的购房人群都大同小异。

但要知道农民的购房力是非常有限的,存个几十万不容易,想要房价不断上涨,取决于农民的收入增长幅度,也取决于本市县的常住人口,大部分三四线城市涨幅都不快,人口流出比流入速度快的,房价很难涨。

三四线适合投资吗?

樱桃的湘潭老乡去年购房后,现在升值十多万,夫妻两心花怒放,这比他们两人一年工资加起来还多,大有占了便宜捡到宝的成就感。

有些人不以为然,永远觉得三四线城市房价不可能上涨。

现实很残酷,如果在市县买来自住的,我建议现在赶快买,最近二线城市的调控还在加码,政府一定要把资金赶到三四线去库存。

因为人都有跟风心里,等到房价涨了20%后,刚需就会担心再不买以后更加买不起,再不买几年又白干了,然后恐慌性的四处借钱凑首付买入。真不愿意看到农民朋友们好不容易在建筑工地上赚几个血汗钱,结果又被上涨的房子吸走了。

但是,但是,但是,重要的事说三遍。三四线城市房价虽然涨了,但不代表适合投资。

我先讲个案例。

李伟在安徽蚌埠,手头有三套房,希望在这轮上涨后出手一套,另外两套按揭房利率低,继续持有。

去年9月,他们县房价就开始启动,到现在微涨10%。

2011年初,他买了县城的郊区盘,就在新区政府旁边,3400单价,总价33万,没有贷款,当时以为位置佳,配套也会很快跟上,升值空间应该很大,所以舍弃了市中心的新盘。

可没想到配套及其缓慢,房价起起伏伏也没有多大变动,2013年大涨了20%,然后又跌回去,现在的价格涨到42万,可以成功脱手。

但房价正在涨,让李伟犹豫的是什么时候卖合适,就怕把握不住高点,卖早了少赚钱,卖迟了,高点转折后又怕卖不掉,头疼的是不知道房价能涨多久,涨多少。

现在按差价算下来,6年时间,赚9万块,只相当于购买年利率4%的货币基金收益。

假如这一轮他们县城能再涨20%的话,50万出手,总共赚17万,也只相当于稳健性信托产品的收益。预计总共涨30%差不多,更多就难了。

李伟后悔莫及的是,如果6年前买在合肥,现在完全实现财务自由了。

其实楼市比股市更好把握高低点,牛市中,上涨一年到一年半,也就到头了,有些信号可以观察,比如政府的补贴取消了,银行的利率折扣减少了,购买成本上升之后,市场也就慢慢承受不起了。

在三四线买房,本来涨幅就慢,投资房子收益真的微乎其微,如果你现在去买了投资,虽然短期账面资产是涨了,但房产证到手起码是两年后,那时候又是熊市了,砸手里抛不出去,房价又得跌。

而且农村人都喜欢买新房,新房供应量本来就大,价格涨幅慢,三四线城市几乎没有什么二手房市场,到时候你转手卖给谁去?

像我们常德的伟业中央公园,2011年时售价4200元/平米,2016年售价4800元/平米,五年涨了600元/平米,假如你2011买了100平米,你的成本是42万多,现在别人从你那里买还要各种税费,算起来可能要45万,那他肯定宁愿去买48万的新房,不会买你的旧房。而对你而言,这几年还不如买货币基金划算。

其实我劝再多你可能还是不会听,很多人不到黄河不死心,只有自己亲身被套,才能体会到切肤之痛。

如果是我,会以现金为王,拿着等待调整中的机会。

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